谁说有钱人和开发商都在撤退?为了抢地,碧桂园都全体总动员了!

“当前,由于调控不断加码,成交量上不去,一些热点城市的房价已经横盘,甚至局部略有下跌。于是乎,一些诸如“有钱人和开发商在撤退,中产却在拼命买房”的崩盘言论再度甚嚣尘上。”

艾振强


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过去两年,热点城市的房价涨得确实比较嚣张,民众偶尔发泄下情绪也无可厚非。不过连陶冬(瑞士信贷董事总经理、亚洲首席经济学家)这样的专业人士也这么说,就显得有点投民众所好了。

因为,这并非全部事实。实际上,稍有实力的开发商都在大举拿地,碧桂园甚至拿出了全民营销的气势,开启全员拿地模式,不达标的就走人!

01

房子的需求永远有

一味唱衰房地产是不负责任的行为

明源君认为,中国的房地产地区之间是失衡的,局部也有泡沫,中国所有房子的价值已达到GDP的250%也是事实(1990年,日本所有房子的价值相当于GDP的200%,2006年美国房地产泡沫的顶峰期,全美国的房子价值相当于当年GDP的170%),不过,凭此就全盘否认甚至一味唱衰房地产是很不负责任的行为。信以为真的民众或许能有一时之爽,但并不会因此过得更好。

预测中国房价的短期波动是一件很困难的事,也很容易被打脸的事,但是如果将时间拉长到十年或者二十年,所有人的答案都会是一样的,那就是涨,因为M2一直在涨,货币是一直在贬值的。

3月5日,住建部部长陈政高在接受记者采访时说,相信今年房地产市场会平稳发展,建筑业容纳5000多万就业人口,占国民经济总量的6.6%,是纯粹的完全的支柱产业,正在安排会议,对建筑业今后发展作布置。

国家统计局的数据显示,2016年底,中国户籍人口城镇化率和常住人口城镇化率分别为41.2%、57.35%。城镇化的进程对房地产的拉动作用依然不可小觑。

即便十几年之后,中国的城镇化完成,以前的旧房子要不断更新,每年依然会有一定体量的新房建设量。

▲ 来源:日本统计局、明源地产研究院

以日本为例——之所以与日本对比,一是因为其城市化早在上个世纪70年代末就已经完成了(如上图),二是中国房子的寿命和日本十分接近(如下图)。

▲ 来源:財団法人、日本建築学会、明源地产研究院

需要指出的是,房子的寿命和耐用性是两个概念,寿命是个历史统计数据,拆了重建的房子不一定是质量差,可能是因为结构不合理等,比如过去盖的房子都较小,装修也落伍了,修缮不如拆了重盖。

日本每年每千人住房开工量峰值大约12~13套,即便在1990年代房地产泡沫破裂、人口老龄化越来越严重、生育率下降的大背景下,日本新房建设量依然保持每年每人1平米(每年每千人建设8套),其原因就在于上面所说的,日本的旧房更新周期只有40年,远低于欧洲国家。中国住房更新周期更短,只有28年。当然,近几年新建的住房设计更好,质量也更高,今后的更新周期会变长,并逐步接近日本的水平,但总体上来说,更新速度会比日本快一些。毕竟,这时代,东西坏了,多数人想着的都不是修,而是换!

▲ 来源:国家统计局、明源地产研究院

因此,中国城镇化完成,每年住房新开工规模,每年每人最低也有1.2平米,按10亿人口计算(即70%左右的人口进城),大约就是12亿平米;至于上限,根据国家统计局的数据,出现在2013年(如上图),当年新房开工面积约20亿平米(其中商品住宅15亿平米左右)。未来,上限没机会超越了,下限也不可能突破。既然如此,那结论就很清晰了,长期看,是没有问题的。

02

富人“撤退”是资产配置

部分开发商“撤退”是洗牌

1、富人资产多,资产全球配置很正常

金融危机后,国家破产已经不是故事,而是一个残酷的事实。而今,全球经济仍然疲软,没人能告诉你哪块云彩有雨。中产阶级在一线城市买套房就没有太多的资金了,而富人的资产多,鸡蛋当然不能放在一个篮子里。
对于高净值客户来说,配置海外资产的目的并不仅仅是为了获取高额收益,而是为了对冲人民币贬值的风险。胡润研究院的《2016中国投资移民白皮书——聚焦国际资产配置》显示,受GDP增速放缓和人民币贬值的影响,88%的高净值人群(一般指资产净值100万美元以上的个人)对全球金融环境非常关心,高净值人群平均海外金融投资额为398万元人民币,分散风险、子女教育和移民是高净值人群海外金融投资的三大主要原因。

▲ 来源:胡润研究院

据统计,2011年~2015年,高净值人群在境外投资的比例增长了一倍,拥有境外投资的高净值人群所占的比例从2011年的19%增长到了37%;特别是那些可投资资产高达1个亿的超高净值人群,拥有境外资产的比例在2015年已经达到57%!

不能因为曹德旺在美国投资设了一个工厂就说他逃跑了,福耀玻璃在国内的投资远多于美国!

2、开发商“撤退”是行业在加速洗牌

至于开发商“撤退”,那更是再正常不过。任何一个行业都要经历萌芽期、发展期、成熟期和衰退期,中国房地产行业已经进入成熟期,洗牌是必然。

过去,随便拿块地,拉一般人盖房子就能赚钱。福建一老总跟明源君说,自己之所以做房地产就是因为他们周边几个村的人都在做房地产,就跟着做了。但是,到了现在这个阶段,这个行业已经不是谁都能玩,甚至不是有钱就能玩的了(许家印即在今年的两会上呼吁提高行业准入门槛)。

2004年,当顺驰以95亿元的业绩挑战万科时,对99.99%的房企来说,100还是一个遥不可及的目标。不过,现在百亿已经不算什么了,甚至有点小尴尬,因为这样规模的房企有一定的实力,但又不够强,很容易成为资本的猎物。

100强已经不算强者,20强才叫强者,而前三强才叫最强者。去年,排第100名的房企销售额约150亿元,可是,碧桂园江苏区域2016年的销售额366亿,如果其是一家独立公司的话,可以排进榜单的第37位!

▲ 来源:明源地产研究院

一些中小房企通过细分领域耕耘,能够建立起护城河,但是,更多的因为缺钱(资金成本高)少粮(拿不到优质土地,招不到优秀的人才),要么自己选择退出,要么在大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米的洗牌中被吃掉。

▲ 来源:公司公告、明源地产研究院

去年,并购此起彼伏,今年依然如此。调控之下,业内普遍预期,今年整个行业的业绩只会小幅增长。可是,前2个月,排名前三的碧桂园、万科、恒大都涨幅惊人(如下表)。这会挤掉很多中小房企的空间!泰禾集团董事长黄其森在两会上接受记者采访时说“今年主要通过并购拿地”,话音刚落,3月8日,公司即发了三个公告,宣布以25.42亿元收购了济南和杭州的13宗地块,新增土地储备约85.36万平米。

▲ 来源:公司公告、明源地产研究院

03

实力开发商都在拼命拿地

碧桂园已开启全员拿地模式

2014年,行业阶段性低谷之际,业内对过度追求规模而不注重效益进行了较多的反思,然而,如今画风已变。“有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权”,又成为了行业的信条。

土地是房地产行业最重要的生产资源,没有土地就没米下锅,因此,要想拼规模,必须要拿到足够多的地。对此,各路房企各显神通,誓言今年销售要破6000亿的碧桂园,已经开启了全员拿地模式!

1、实力房企,都在拼命拿地备战未来

过去,行业里有一个“4321原则”,即项目的成败,拿地研判占40%,设计定位占30%,销售企划占20%,市场机会占10%,换句话说,在错误的时间拿了地,其他都做得好还是有救的。

明源君认为,现在这个原则已经略显过时,特别是在一二线城市。对大房企来说,拿地是生产问题,对中小房企来说则是生死问题——拿错地会比较惨,这样的案例不胜枚举,但更可怕的是拿不到地,待寒冬过后,市场回暖,别人饕餮盛宴,你却活活饿死。

因此,但凡还想在这个行业干,干得久一点,做得大一点的企业,都在拼命拿地。中原地产研究中心的数据显示,2017年1~2月,拿地前20强房企,合计拿地金额2376.22亿元,同比上涨75.4%,其中有12家企业拿地超过100亿元!

热点城市、热点地块,标杆房企依然拼抢凶猛,特别是武汉、南京、苏州、合肥等城市,即使地方政府设置了多重调控约束政策,房企依然积极布局,拿地金额中有超过70%分布在调控城市中。

跨进千亿门槛的金地雄心勃勃,喊出三年内销售规模2000亿口号,总裁黄俊灿在年会现场给区域的管理层们下了一道“军令状”:城市公司总经理当年拿不到地,即就地免职!为此目标,向来总部集权的金地将投资权限部分下放到地方;与此同时,管理层正在进行新一轮的人事调整。

2、为拿地,碧桂园开启全员拿地模式

今年前1~2月,拿地最多的20大房企排行中,碧桂园共拿了58宗地,拿地总金额达273.37元。无论是数量,还是金额,均排名第一!

碧桂园并不是今年才发力的,根据中国指数研究院统计数据,2016年,碧桂园拿地规划建筑面积达到3238.12万平米,较2015年大幅增长64%,位列第一;紧随其后的中国恒大和万科,拿地规划建筑面积分别是2212.7万平米和1479.67万平米。

碧桂园能够拿到如此多的地,与其战略布局有关。去年,当其他房企谈三四线色变的时候,深耕三四线的碧桂园去年却拼命在三四五线城市拿地,全年基本平均每天拿下一块地。很多人表示看不懂……现在,大家应该都懂了——最近两会传递出明确的信号:继续支持三四线去库存。一二线调控加码,三线城市成交回暖,碧桂园又搭上了政策的顺风车。

▲碧桂园获取优质土地,并精准定位产品的一般流程

当然,一二线城市,以及周边城市的地是不太好拿的。过去两年,明源君见了不少从外地杀到广深地区的小房企,想要分得一杯羹,至今还没看到一个成功的。过去,公开招拍挂是获取土地的主要方式,稍微专业一些的房企,都将每一块地摸得清清楚楚。不过,现在一二线城市已经没有多少公开招拍挂的土地了,更多的是旧改等腾挪出来的,这样非公开的信息是不容易获得的。

为了拿下更多的生产资料——土地,碧桂园甚至还拿出了全民营销的阵势,开启全员拿地模式!与2015年时,许家印下令48天上100个项目颇有类似之处。

全员拿地怎么玩?碧桂园没有明确公开过。不过从其各种细节中,却可以找到其中的“道”。

● 首先,扩大信息来源。

如前面所说,现在一二线城市公开招拍挂的地不多了,其他的土地资源的信息,公开渠道很难获取。信息源多,一可以最快了解有哪些可获得的土地,二则更有可能追溯到信息的源头。明源君见过不少土地市场的信息贩子,转过N道手的信息不仅容易失真,而且很难最终成交。所以,碧桂园发动全员拿地,可获得更多信息,先人一步,否则等你找到卖主,地已经被别人买走了。

● 其次,加大放权力度。

恒大下设一百多人的集团投资中心,统一负责全国范围内的拿地任务。不过,2015年48天上100个项目时,集团也进行了简政放权,将权限要下放给地区公司董事长,董事长把好关,投资中心快速审批,之后直接上报董事局审批。保证无论一手项目还是二手项目,都不会在付款、价格等一些细节方面犹豫,便于迅速拿下优质项目,以免等到形势变化了干瞪眼。

碧桂园同样如此。举个例子说明。2015年10月21日,碧桂园第一次进入北京,联合中国金茂以总价51.8亿元连拿丰台区花乡四合庄的两块地,溢价率均超140%,综合楼面价2.9万元每平米。

这是碧桂园史上少有的高地价。有趣的是,拿下这块地的北京区域负责人李辉此前是碧桂园江中区域副总裁,其在江中区域任上就开始在环北京区域寻找机会,这得益于碧桂园内部开放、进取的竞争机制。

过去数年间,碧桂园虽不曾拿地王,但一直采取积极的土地投资策略。即便有区域配置,但扩张却不设地域限制。也就是说,只要觉得合适,江中区域可以在全国任何此前碧桂园没有进入的区域拿地。这种良性的内部协调机制让李辉抓住机会吞下了北京市场。

● 拿地纳入考核。

当年,为完成48天上100个项目的目标,恒大还提拔了一批非常年轻的董事长,以树立典范和榜样。极大地激发了团队的狼性,短时间内就拿下不少城中村的土地。

相比之下,碧桂园的考核还要更加全面。碧桂园集团对新项目获取的底线,是核算后的净利润必须在10%以上,同时一般项目都要求当年拿地当年开盘,而从拿地到现金流回正是6个月。

此外,碧桂园有覆盖全员的跟投制度,区域公司和项目负责人必须跟投新获取的项目,否则集团不会投资。员工跟投还有较完善的退出机制。一旦项目获利,参与跟投的人员也会实现非常可观的个人收益。有些区域总一年能拿几千万甚至上亿,项目总也能拿几百万。

不过高激励也伴随着严厉的惩罚措施。如果项目效益不好,跟投团队是将无法获得奖金,要是出现亏损,一定比例也需要整个团队承担。

正是由于跟投制度的高激励与惩罚政策相辅相成,以及集团高昂资金成本的压力,碧桂园在获取新项目时公司上下会高度一致,也特别谨慎,区域公司也会极度重视新项目的销售情况。

惩罚会让决策者变得谨慎,但过度的谨慎就会错失机会。因此,还有拿地指标的考核,不达标就面临下课风险。当年,杨国强对进军一线城市后的发展前景抱有极高期望。他在给予一线业务负责人充分自主权和自由度的同时,也提出了较高要求。他曾并开玩笑说,“在一线城市,你只做一两百亿就对不起你这个位置。”高层尚且如此,基层自然不能例外。

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