抢到人的地方房价才会上涨,这五个城市比北京上海还有潜力!

早在两千多年前,孟子即在《孟子·离娄上》一文中明确地提出了“得人心者得天下”的观点,这跟我们今天大力提倡的“以人为本”一致。对于城市来说,这一点尤其重要,因为吸引不了人口,也就没有了未来。

艾振强


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失去人才,城市就是一座废墟

土地便宜,房子更便宜

到底是“失去了奋斗,再多房子也一无所有”还是“失去了房子,再多奋斗也一无所有”是一个永远会争论下去的话题。但是,对于一座城市来说,失去了人才,答案却是唯一的——那会成为一座废墟。

当年英国流放犯人的澳洲成了一个繁荣的民主国家,古巴流放囚犯、精神病患者和妓女的迈阿密成了一个国际性大都市,而宣布破产、人去楼空之后的底特律,则成了“绝望”和“废墟”。

对于房地产行业来说,赚的是土地和人口的红利,而且归根到底是人口(数量加质量)的红利。大兴安岭的野生人参,并不会因为人迹罕至就便宜,但即便是去东北搞房地产,也要面临去库存的问题。

人口聚集拉动经济增长,推动土地增值,从而房价上涨。因此,长期来看,各地房价不失为判断经济发展的一个指标(鄂尔多斯那种昙花一现的不算)。我们以珠三角和东北三省的对比进行说明。

珠三角为例拥有广州、深圳两个超级大城市(常住人口1000万以上),以及佛山、东莞两个特大城市(常住人口介于500万~1000万)。2015年末,广东常住人口达1.08亿人,而珠三角占了5874.27万人,与“十一五”期末相比,增长了4.59%。广州、深圳两超大城市的常住人口增加数量全省最多,比“十一五”期末净增 79.15万人和100.67万人,两市人口增幅占同期珠三角人口增量近七成。

2015年末,珠三角的人口密度为每平方公里1073人,约为全国人口密度的8倍。广州、佛山、东莞、中山等4市人口密度继续高于北京和天津,而深圳则已超过了上海,成为全国人口密度最高的超大城市。

四大一线城市2016年人口变化

来源:各地统计局、明源地产研究院

拥有如此坚实的人口基础,珠三角的楼市一骑绝尘,2016年,珠三角九市商品房均价13257元/平米,增长15.5%,增幅比上年提高8.6个百分点。虽然上海常住人口(2419.70万人)是佛山(846万人)的3.3倍,但是去年佛山新房销售接近上海(2016年新建商品住宅销售面积2019.80万平米,增长0.5%)!

2016年,珠三角城市新建商品住宅成交情况

来源:珠三角各地房管局、明源地产研究院

至于人口净流出的城市,情况则正好相反。根据2010年第六次全国人口普查数据对比,当时东北人口较上次普查净流出接近200万人。虽然东三省一直在想办法,但是时至今日,这一趋势不仅没有得到缓解,反而愈演愈烈。

按照国际标准,东三省已进入老龄化社会。而且,生育率也在下滑。以吉林省为例,吉林省人口自然增长率仅为0.34%,远低于代际人口均衡所需的正常更替率2.1。带来的结果就是东三省普通小学在校学生数量锐减。数据显示,从1980年~2014年,东三省普通小学在校生从1297.9万减少到473.9万,降幅高达63.5%,远超全国35.4%的下降水平!

东北三省普通小学在校生变动情况(单位:万人)

来源:教育部、各地教育局、明源地产研究院

即便是在房地产行情最火热的2013年,东北三省的地产销售面积仍较2012年下降1%,2014年再下降35%,2015年继续下降23%。销售额也从2014年起出现拐点,2014年东北三省房地产销售额较2013年大幅下降32%,2015年再下降18%。2016年1~8月,哈尔滨房地产成交均价由7128元上涨至7421元,涨幅4%,已经是东北三省三个省会城市中同期表现最好的了。

各地政府

通过拼环境、拼补贴、拼住房等

吸引人才

人聚才会财兴。西部、西南部几个地市规划部门负责人在接受媒体采访时坦言,他们的一个重要的任务就是抢人。去年底,陈一新刚履新武汉市委书记就提出5年留下百万大学生。现广东省省长、前深圳市委书记马兴瑞更是曾一针见血的指出,深圳如果打不赢人才这场高地争夺战,经济发展不可持续!

良禽择木而栖。要吸引人才可不是易事,各地为了留人,也是八仙过海,各显神通。明源君梳理发现,主要有以下三类:

1、拼自然环境

3月6日上午,十二届全国人大五次会议海南代表团在北京举行全体会议,会上,海南省省长刘赐贵“插话”打起了广告,号召大家到海南生孩子,引得现场代表一阵笑声。

刘赐贵“欢迎大家来海南生孩子!”是海南打造“健康旅游”的重要项目之一。近两年,因北方多省雾霾越来越严重,而海南有着得天独厚的自然条件,空气质量好,交通方便,不少北方城市的孕妈跑到生孩子坐月子。

这不是刘赐贵第一次给海南做广告,2015年两会期间,海南团开放日上,刚刚履新不久的刘赐贵力推海南的“好沙、好水、好空气”,请大家到海南购房置业。时隔两年,刘赐贵的广告语从“买房子”变成了“生孩子”,体现海南“抢人”心切。此前,海南各地已陆续放宽了入户标准。

2、拼补贴

2016年12月1日起,深圳正式开始受理新引进人才租房和生活补贴申请,补贴标准为:本科15000元/人,硕士25000元/人,博士30000元/人,补贴一次性发放。这个让不少“北漂”和“沪漂”们羡慕不已。

▲深圳晚报截图

此前,深圳市委书记曾公开表示,要大幅推进户籍人口所占比例。《关于深圳市2015年国民经济和社会发展计划执行情况与2016年计划的报告》提出的八大任务中,改革位列第一,其中,创新城市治理方式中提出继续深化户籍制度改革,出台实施进一步加强和完善人口服务管理的系列文件,提高户籍人口比重。深圳市政府发放数万元租房和生活补贴,其中一个门槛就是“拥有深圳户口”。

类似的补贴,不少地区均有,只是认定标准和补贴数量不同。据人民网报道,江苏无锡为留住高端人才,市政府对进入民营企业的研究生每月补6000元工资!

3、拼解决住房

各地的其他消费差距不大,核心是房价。不少人认为,有补贴固然好,但是补贴一般最多只发放三年,三年之后,到了结婚生子的年龄,房子依然是个大问题。

上海副市长翁铁慧即在上海政协十二届五次会议专题会议中指出,新进的硕士、博士等,有很多都被周边地区给吸引走了,非常大的原因就是住房太贵……

显然,公租房是留住人才的一种方式。为此,上海准备在2017年将现有的公租房,转换成青年教师公寓,或者青年医护人员公寓。“十三五”期间,深圳规划供应的人才安居房达到近30万套,除了新建安居房外,还考虑回购一批旧物业等,以边建边回购的方式来加大供给,保障安居房的实现。

但是,实践证明,“配售”政策较“配租”政策更能留住高层次人才。因为租的房子终究不是个人的。再加上这些年房价一路飙升更让年轻科技人员觉得,早买房早得益。哈工大深圳研究生院院长姚英学就曾在去年炮轰“高房价”,称2015年面谈了190位国家长江学者和国家杰出青年基金获得者,最后只引进了十几位,大多数跑掉的都是因为住房问题。

北京、深圳等大城市已出台相关类似政策。上海的嘉定区从2009年起也曾试点实施《嘉定区优秀人才住房配售工作实施细则(试行)》,优秀高层次人才按户申请配售房,每户按市场销售价格的60%优惠申购70~90平米的建筑面积。

不少城市眼高手低

深圳、武汉、苏州、成都将胜出

虽然各地推出了各种政策,但是对比之下,优劣就区分开来了,当前及今后的人口争夺,狼多肉少,近乎零和博弈,政策不给力的城市在竞争中很可能不敌给力的城市。

1、只瞄准高端人群,很容易成为空中楼阁

为了推动经济结构转型升级,不少城市出台的政策都瞄准高端人才。

比如海南,瞄准了110万“候鸟”中的精英,各市县通过在报纸、网络媒介上发布公告,鼓励候鸟人才毛遂自荐,并组织工作人员张贴公告、发放信息表等各种方式,按户走访建人才库,积极留住候鸟型人才。

这样的方式也确实有一定效果,比如经文昌市人才办多次上门邀请之后,针灸专家吴瑛(退休前是兰州大学第一附属医院副教授,曾担任硕士生导师)终于决定与文昌市中医院签订劳动合同……不过,总体上来说,规模十分有限,东方市一年的时间才建立40名候鸟型人才库。万宁市人数更少,只有约20名。

郑州市更给力一些,自2013年9月,河南省就开展实施“人才回归全民创业”战略,最近两年吸引近千名高层次人才回乡创业。2015年,郑州又公布40条优惠政策,引进各类高端人才,给国内外顶尖人才给予100万元安家费,提供不低于100万元的科研启动经费;承担国家科技支撑计划项目给予一次性奖励80万元……

还有不少地方也出台了类似政策。明源君认为,引进高端人才没错,但是只瞄准最顶端的一小撮,最后未必能如愿。高端人才确实能够起到火车头的作用,但是经济转型并非一蹴而就,而且,光有顶尖人才,下面没支撑,顶尖人才也呆不久。

去年郑州一百强房企总裁即跟明源君说,虽然公司拿出了很大的诚意,开出了足够有竞争力的薪水,但是还是很难招的到人才,最后只好妥协,让新招的人才(互联网业态方向)在北京工作,只要一个月到郑州几天即可。

这个很容易理解,就像海里的一条鱼,你非得把他拉到池塘里,根本容不下,即便这个池塘足够大,但是也还有海水和淡水的区别。比如一个互联网大牛在北京年薪100万,某个互联网并不发达的地方花150万年薪挖,薪水似乎提高了不少,但是如果他在那里呆几年,再回到北京,可能100万年薪都拿不到了。

2、深圳、武汉、成都、苏州最有可能胜出

陈一新认为,留住大学生,不能“顺其自然”,一定要“刻意人为”。但“人为”的方式将决定结果。

人往高处走,水往低处流。人, 一定会寻找对自己最有利的环境和平台做事情谋发展,优惠政策对吸引人才有一定的效果,但能够提供良好的人文、生活、自然、工作、事业环境……才能真正留住人才。

北上广深的房价高、节奏快、压力大,但人才和大学毕业生依然源源不断的涌入,因为大家觉得在这些地方有更多的机会。年轻人是否愿意留下来,主要取决于城市本身的特质,改善住房、交通、教育、落户政策和医疗环境会影响大学生的选择,但有亲和力的城市氛围才能让人有归属感。

▲北京、上海限制人口的相关报道截图

比如,到深圳的外来人口,不会感觉自己是外地人,或者这种感觉至少要比到上海、北京和广州的外地人要弱,深圳只需缴纳20块医保就能享受综合医保;明源君去年在成都参加过一个文创峰会,惊奇地发现,主持人念出席嘉宾名字时,市委领导排在风投、创业家之后……这些细节,其实都体现了一座城市的开放和包容程度,这对人才的吸引力,比补贴更有吸引力,因为补贴是一时的,而开放、包容、创新的活力,却决定着长期发展。

苏州自不必说。明源君刚毕业那会,苏州的单位到学校去招聘,211及以上院校毕业的到江苏的企业去工作,当地政府每月补贴500,连续补3年。到现在,政策更加完善,保证既能吸引长江学者、院士这样的顶尖人才,又能覆盖刚毕业的大学生群体。跟深圳人才的认定标准(包括高层次人才、高校毕业生、技能人才等)十分接近。

武汉拥有79所大学,130万在校大学生,具有天然优势,而且城镇化到这个阶段,人才在继续往一线城市涌入的同时也在回流二线。武汉此时提出5年要留住100万大学生,可谓正当其时。

对部署“百万大学生留汉创业就业工程”,陈一新明确提出“走进去”“走下去”“留下来”“干起来”四项具体举措,即宣传、体验、落地的具体措施等,全方位支持。全力解决大学毕业生的落户、就业、住房、创业等痛点。一个大学生毕业后在一个城市工作,前三年是最难熬的,如果三年熬过去了,基本上就会留下来。

此外,杭州也对人才也极具吸引力,据杭州日报报道,2015年,杭州推出了“人才新政27条”,仅一年的时间即吸引人才195.7万,累计引进海外留学人才2.3万……G20以后,杭州影响力更是与日俱增,不少企业在考虑城市布局是,已经将其放在了广州的前面——因为广州是传统商贸和传统流通,它对未来新兴事物的感知没有杭州这些城市来得快。

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