百城住宅库存报告 | 单月推盘创历史新高,住宅库存连增3个月

库存:11月份库存继续呈现环比增长态势,体现了供给规模偏大、需求规模偏小的态势,说明供求矛盾继续加大。存销比:存销比当前为9.5个月的水平。总体上存销比在历史低位水平上有小幅反弹,这也会进一步改变未来的供求关系。预测:12月份住宅库存规模或有继续攀升的可能。此类库存走势将继续倒逼...

报告摘要

⊙  库存:11月份库存继续呈现环比增长态势,体现了供给规模偏大、需求规模偏小的态势,说明供求矛盾继续加大

⊙  存销比:存销比当前为9.5个月的水平。总体上存销比在历史低位水平上有小幅反弹,这也会进一步改变未来的供求关系。

⊙预测:12月份住宅库存规模或有继续攀升的可能。此类库存走势将继续倒逼房企主动降价,以加快可售项目的去化速度和年度销售目标的完成。

本文图表数据来源为:

易居研究院、CRIC、各地官方房地产信息网

百城库存连增3个月

一、100城库存:库存正步入上行通道

截至2018年11月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为44791万平方米,环比增长2.5%,同比下降0.7%。观察历史数据,2015年1月份以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,中间个别月份虽有反弹,但下跌的趋势不改。而今年9月份库存规模明显增长,属于首次显著攀升的态势。10-11月份继续保持增长态势。总体上看,库存走势迎来拐点,四季度正步入上行通道。

100城新建商品住宅库存面积

二、城市结构:一线城市近六个月库存明显增加

截至2018年11月底,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2713、22780和19298万平方米,环比增幅分别为8.4%、1.9%和2.3%,同比增幅分别为23.7%、-4.9%和1.7%。

从同比增幅数据看,一线城市在连续34个月库存同比下跌后,6月份首次出现同比正增长态势,7-11月份继续同比正增长,这意味着一线城市正进入补库存阶段。二线城市虽然保持同比下跌,但跌幅是在持续收窄的。三线城市在连续38个月同比下跌之后,目前首次出现同比正增长现象。

一、 二、三四线城市新建商品住宅库存面积

三、城市排行:53个城市库存低于去年同期水平

2018年11月,100个城市中,有47个城市库存出现了同比增长现象。其中湖州、廊坊和福州3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到60%、58%和55%。这和此类城市近期供应规模较大的因素有关。同时,100个城市中,有53个城市的库存出现了同比下滑态势,其中济南、大连和南通的同比跌幅较大,跌幅分别为35%、34%和31%。

100城新建商品住宅库存面积同比增幅排序

推盘规模创新高

一、100城预售:创历史最高

2018年11月份,100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5930万平方米,环比增长25.0%,同比增长34.3%。观察历史数据,11月份推盘规模创下了历史最高水平。这说明房企年底需要冲刺业绩,推盘节奏有所加快。从侧面也说明,11月份预售证管控的力度相对小,部分积压的高价楼盘正密集入市。从购房者的角度看,近期房源可选的机会也在增加。

100城商品住宅新批准预售面积

二、100城成交:小幅反弹

2018年11月份,100个城市新建商品住宅成交量为4858万平方米,环比增长7.7%,同比增长12.4%。总体上看,11月份市场成交略有反弹,这和最近几个月楼盘密集供应有关。市场交易小反弹也利好房企冲刺年度销售目标。

100城新建商品住宅成交面积

三、供求关系:11月份保持供大于求态势

2018年11月份,100个城市新建商品住宅供应量为5930万平方米,而成交量为4858万平方米。在过去连续9个月出现供小于求的态势基础上,9月份首次出现供大于求态势,10-11月份继续保持此类态势。房企重新面临去库存的较大压力。

100城新建商品住宅月度供求关系

存销比开始走出历史底部

一、100城存销比:相比10月份有所扩大

我们定义:库存去化周期即存销比 = 当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。其合理区间为12-16个月,高于该区间说明库存规模偏大,低于该区间则说明库存规模偏小。

2018年11月份,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.5个月,这也意味着市场消化完这些库存需要9.5个月,该数值相比10月份9.2个月有所增加。从趋势看,当前存销比正开始走出历史低位水平,即在9个月历史低位水平上小幅反弹。

100城新建商品住宅存销比走势

二、结构分类:一线城市去库存周期最大

2018年11月份,一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为13.1、9.3和9.5个月。相比10月份11.8、9.1和9.1个月的数值,三类城市的存销比均有扩大。

横向对比看,今年三四线城市的存销比下跌较为明显。观察历史数据,2014年下半年三四线城市积极推进棚改政策,去库存周期指标反应迅速,从高位水平显著且持续下滑,即从2014年7月25个月的历史高位水平下滑到当前9个月的历史底部水平。2018年下半年三四线城市的棚改政策略有调整,尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市会面临更多调整。基于此类政策判断,可以认为,三四线城市的存销比探底已基本完成,四季度开始小幅反弹。

一、二、三四线城市新建商品住宅存销比走势

三、城市排行:16个城市的存销比小于6个月

经历了本轮去库存政策消化期,可以看出,各个城市的存销比数值差异较大。100个城市中,有20个城市的存销比大于16个月,此类城市去库存压力依然较大;有18个城市的存销比位于12-16个月之间,此类城市的去库存周期相对适中;有62个城市的存销比小于12个月,此类城市的去库存周期相对偏小。

在此类城市中,有部分城市的存销比数据相对偏高,比如说厦门和香河等。其中对于厦门市场来说,近期市场交易表现一般,所以也在一定程度上使得其房价跌幅相对大。

100城新建商品住宅存销比排序

年底房企应努力消化库存 

2018年9-11月全国百城库存数据持续上涨,说明供给规模较大,而市场去化效果一般。库存走势也使得房企营销压力增大,进而会更加依赖以价换量的策略。当然从另一方面看,库存规模增加,一定程度上也缓和了当前城市库存不足和缺货的矛盾,同时也增加了购房者议价的空间。

12月份房企申领预售证的积极性依然很高,供应规模依然会放量。而市场观望情绪近期还比较浓厚,市场交易难言明显反弹。所以住宅库存规模或有继续攀升的可能。此类库存走势将继续倒逼房企主动降价,以加快可售项目的去化速度和年度销售目标的完成。

 

附注:

100个城市按一、二、三四线城市划分如下:

4个一线城市:北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市:哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市:丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是,燕郊是城镇的行政级别,但考虑到城市规模大,也将其纳入到三四线城市的范围中。

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