商业·商业地产市场降温大于住宅,酒店式公寓同比连跌5个月

⊙ 商业地产:11月份全国100城商业地产成交小幅反弹,但不改下行大势,此类物业交易显然也受到了全国房地产市场降温的大环境影响。⊙酒店式公寓:11月份全国35城酒店式公寓成交继续降温,目前此类物业成交同比已连跌5个月。⊙市场预测:12月份全国房地产市场继续降温,商业地产也将保持降...

报告摘要

⊙ 商业地产:11月份全国100城商业地产成交小幅反弹,但不改下行大势,此类物业交易显然也受到了全国房地产市场降温的大环境影响。

⊙酒店式公寓:11月份全国35城酒店式公寓成交继续降温,目前此类物业成交同比已连跌5个月。

⊙市场预测:12月份全国房地产市场继续降温,商业地产也将保持降温态势。对于一些商业地产比重较大的开发商来说经营压力会相对大。

本文图表数据来源为:

易居研究院、CRIC、各地房产交易中心

商业地产

一、100城成交:11月小反弹但不改下行大势

本报告涉及的商业地产,包括新建商业营业用房和新建办公用房。2018年11月,易居研究院监测的100个城市商业地产成交面积为1335万平方米,环比增长17.1%,同比减少9.8%。观察历史数据,2015年全国100城商业地产成交总体升温,2016年则保持更为活跃的状态,这和全国房地产市场升温的节奏基本是同步的。到了2017年,成交量虽然保持高位,但趋势上已显露出降温迹象。2018年延续降温态势,11月份出现小反弹,但仍不改下行大势。

100城商业地产成交面积

二、城市分类:二线城市降温最明显

2018年11月,一、二、三四线100个城市商业地产年初累计成交面积分别为1753、7610和4894万平方米,同比增幅分别为-3.5%、-13.5%和3.7%。观察历史数据,2017年以前,三类城市的走势总体是同步的,而到了2017年三类城市的走势开始分化。其中一线城市降温最为迅速,不过到了2018年该跌幅已经持续收窄。二线城市由涨转跌,目前跌幅继续扩大。三四线城市依然保持正增长态势,但增幅是在持续收窄的。

一、二、三四线城市商业地产

年初累计成交面积同比增幅

三、物业分类:商业地产比住宅降温更明显

2018年11月,全国100个城市商业地产年初累计成交面积为14257万平方米,同比减少7.0%,而这100个城市新建商品住宅成交面积为49079万平方米,同比增长7.2%。两类物业的市场走势基本趋同,但幅度有很大差异。从今年数据看,3月份开始,住宅市场年初累计成交面积同比增幅曲线开始上行,到了6月份由负转正。相反,商业地产年初累计成交面积同比增幅曲线一直位于负增长区间,丝毫没有转正的迹象。原因在于,住宅市场在2017年受到预售证管控,市场交易降温,这使得2018年的同比增幅相对大。而商业地产从趋势上看,则在这两年均呈现了持续性的降温态势。

两类物业年初累计成交面积同比增幅

酒店式公寓

一、35城成交:连续5个月保持同比下跌态势

我们选取了35个城市进行酒店式公寓的成交分析。2018年11月,全国35个城市酒店式公寓成交面积为135万平方米,环比增长0.9%,同比减少15.2%。从历史数据看,2015年以前酒店式公寓成交表现一般,而2015年则表现了小幅的上行态势。到了2016年市场交易持续活跃,尤其是随着各类城市限购政策的重启,酒店式公寓的交易更显活跃,这在第四季度表现得更为明显。到了2017年此类物业交易依然位于高位水平。2018年上半年此类物业成交总体偏高位,而到了下半年,随着全国房地产市场的降温,酒店式公寓项目也受到冲击。目前单月成交已保持连续5个月的同比下跌态势。

类似市场降温态势,也可以从年初累计成交面积同比增幅曲线得到印证。数据显示,2016年10月全国35城酒店式公寓年初累计成交面积同比增幅达到历史最高点,即111%,随后该曲线总体下行。在2018年2月由正转负,目前已连续10个月位于负增长区间,11月份为-11.9%。

 35城酒店式公寓成交面积

 35城酒店式公寓年初累计成交面积同比增幅

二、城市分类:一线城市降温态势最明显

2018年11月,全国35个城市一线、二线、三四线酒店式公寓年初累计成交面积分别为115、1079和344万平方米,同比增幅分别为-51.0%、-6.9%和-2.6%。从此类曲线看,一线城市降温力度最大,目前该曲线已保持了连续20个月位于负增长区间。这和一线城市较为严厉的政策有关。以北京为例,2017年3月,北京市住建委等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。政策规定,已销售的商办类项目再次上市交易时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。此类政策下,北京酒店式公寓交易持续萎缩。数据显示,2017年10月至2018年5月北京此类物业出现了月度零成交的现象。

 一、二、三四线城市酒店式公寓

年初累计成交面积同比增幅

市场预测

11月全国100个城市商业地产成交表现一般,这和全国市场的降温态势总体吻合。受住宅市场降温、银行贷款政策收紧、市场预期调整等因素影响,此类物业交易面临阻力。同样有降温态势的也包括酒店式公寓项目,尤其是部分已收紧购房政策的城市更是如此。部分商业地产和酒店式公寓比重较大的房企,近期会面临相对大的压力。

类似降温态势短期内不会改变,这和全国房地产市场总体下行的大背景有关。部分销售状态不好的项目,也会面临去库存的压力。总体上看,要化解此类压力,积极降价促销是有必要的,同时需要积极争取“商改租”等优惠政策。

 

附注:

一、100个城市按一、二、三四线城市划分如下:

4个一线城市:北京、上海、广州、 深圳;

32个二线城市:哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐;

64个三四线城市:丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是,燕郊是城镇的行政级别,但考虑到城市规模大,也将其纳入到三四线城市的范围中。

二、酒店式公寓中涉及的城市分类:

3个一线城市:北京、广州和深圳。16个二线城市:沈阳、大连、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、郑州、长沙、昆明、海口和乌鲁木齐。16个三线城市:廊坊、固安、烟台、镇江、南通、昆山、温州、舟山、岳阳、东莞、佛山、中山、惠州、清远、三亚和洛阳。

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