丁祖昱:经济下行周期下,房地产依旧是“压舱石”

11月宏观经济数据大都不及市场预期,说明经济犹存一定的下行压力。房地产市场不容乐观,商品房销售面积连续3月同比负增长,同比跌幅渐有扩大的趋势。不过,房地产投资仍具韧性,投资增速依旧维持在较高水平。

11月宏观经济数据大都不及市场预期,说明经济犹存一定的下行压力。房地产市场不容乐观,商品房销售面积连续3月同比负增长,同比跌幅渐有扩大的趋势。不过,房地产投资仍具韧性,投资增速依旧维持在较高水平。

一、经济下行压力加大,消费、工业生产、进出口等均不及预期

11月各项宏观经济数据大都不及预期,预示着中短期经济表现难改下行趋势。具体而言,居民消费整体疲软,11月社会消费品零售总额同比名义增长8.1%,较10月减少0.5个百分点。其中,汽车消费持续不振,11月汽车零售同比下降10%,部分行业已然发生消费降级。工业生产持续低迷,11月规模以上工业增加值同比增长5.4%,较上月回落0.5个百分点,并创年内新低。抢出口效应褪去,进出口增速显著回调,按美元计,11月出口同比上升5.4%,不及预期9.7%;进口同比上升3%,明显低于预期13.9%。虽然中美贸易战有所缓和,但基于全球经济增长放缓,外需市场难言乐观,未来贸易下行风险依旧不容忽视。投资略有回升,1-11月固定资产投资同比增长5.9%,较1-10月回升0.2个百分点。不过,受制于地方债务监管,融资平台发债显著受限,基建投资持续低位运行,成为拖累经济增长的重要因素。1-11月基建投资同比增长3.7%,与1-10月持平。

二、房地产投资将明显回落,其对经济的拉动力也将减弱

1-11月,房地产投资同比增长9.7%,与1-10月持平。其中,11月投资同比增速升至9.3%,较上月提高1.6个百分点,显示房地产投资仍具韧性。尽管下半年房地产市场明显降温,但多数城市库存量依旧维持在较低水平,消化周期皆控制在12个月以内,库存风险基本可控。并且,房企对于市场下行周期多有预案,大都采用“高周转“开发策略加以积极应对,着重考核各项目销售回款进度,以便抵御市场下行风险。因此,以价换量仅限于部分城市项目,并未出现大范围的降价潮。

近期发改委明确支持优质房企发债,释放融资回暖信号,利于优质房企补充营运资金,并改善财务状况。不过,融资门槛偏高,在A/H上市的内房企中,仅19家符合优质房企的要求,实难解决中小房企融资难、融资贵的困境。随着市场全面降温、成交量持续低位运行,企业销售回款进度将明显放缓,或多或少将抑制房企再开发投资的热情。预计2019年房地产投资将明显回落,其对经济的拉动力也将逐渐减弱。

全国房地产开发投资额月度走势(单位:亿元)

数据来源:统计局

三、预计全年销售面积持平或略低于2017年,市场压力集中在2019年上半年

1-11月,商品房销售面积同比增长1.4%,较1-10月回落0.8个百分点;销售金额同比增长12.1%,较1-10月回落0.4个百分点。其中,11月销售面积同比下降5.1%,连续3个月同比负增长,且跌幅较上月扩大2个百分点。主要原因在于下半年房地产市场明显降温,购房者观望情绪浓重,在售项目去化率均有不同程度的回落。部分城市项目更是率先以价换量,积极运用打折促销、精装改毛坯、特价房等多种方式变相降价,但销售去化未见实质性好转,成交量依旧维持在较低水平。

预计2018年商品房销售面积将基本持平,或略低于2017年,销售金额预计在14-15万亿元之间。市场真正压力或将集中在2019年上半年,届时销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件。而在棚改市场规模明显缩量的作用下,以2018-2020年棚改计划1500万套简单推算,2019年棚改计划开工量约460万套,较2018年净减少21%,三四线城市必将面临更大的调整压力。

全国月度商品房销售面积、销售金额及其同比走势(单位:万平方米、亿元)

数据来源:统计局

四、土地和房地产相关税收、土地出让金稳中有升,房地产对于稳增长重要性不容忽视

受惠于房地产市场处于上升长周期,2007-2017年土地和房地产相关税收节节攀升,10年增长5倍,占国家财政收入比重从5.1%升至17.3%。2018年土地和房地产相关税收持续提升,前11月绝对值已超2017年全年。与此同时,历年全国土地出让金收入相当于财政收入的26%,2018年前11月土地出让金占比进一步提升至31%,较2017年净增长0.8个百分点。整体而言,土地和房地产相关税收、土地出让金收入皆是国家财政收入的重要来源渠道,而在经济下行周期的大背景下,房地产对于稳增长的重要性不容忽视。

 

综合而言,11月消费、工业生产、进出口等均不及市场预期,宏观经济犹存较大下行压力。长期来看,房地产仍是中国经济的“压舱石“,更是稳增长的重要抓手。预计2019年将是房地产市场的”小年“,市场压力或将集中在上半年,商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件,下半年调控政策或将有所松绑,届时成交量将低位企稳。

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