房企为何热衷“收并购”地产项目?

从行业角度看,“收并购”是房地产集中度提升的必经之路。

作者 / 沈晓玲、杨燕

2016年以来,房企在二级市场收并购市场表现活跃。一方面由于多元化布局需要,房企通过收并购快速获取业务特许经营牌照,或绕过行业壁垒,或扩大多元化业务规模;另一方面,通过收并购地产项目,房企能够快速调整自身的战略布局,扩大土地储备规模,为后续发展增添动力。

由于招拍挂竞争激烈,二级市场低价“收并购”地产项目成为房企的共识。当前土地市场地价高涨,招拍挂竞争激烈,通过二级市场收并购获取项目,成本相对较低,而且部分项目已处于开发过程中,可以有效提升接盘房企的项目开发周期,形成快速销售。今年上半年的业绩发布会上,万科也公开表示,其2018年上半年通过股权收购合作获得土地建面比例为51.1%。除万科以外,中国恒大、阳光城、禹洲地产、招商蛇口、保利发展、龙湖集团、绿城中国等房企今年也频繁通过二级市场收并购地产项目。

低价获取项目,是房企参与收并购的主因之一。除了可以快速拿地外,相对较低的项目收并购价格也是吸引房企涌入二级市场的主要因素,以万科11月收购的嘉凯城旗下杭州名城博园项目为例,收购的楼板价为10581元/平方米,项目所在的南庄兜板块最近的一次土地拍卖2014年的土拍楼板价就已经达16352元/平方米,对于万科来讲,此次收购的嘉凯城的项目无异于低价拿地。

通过收并购,企业快速进入新城市、区域。由于土拍市场招拍挂地价较高,在进军新的城市时今年仍有不少房企选择了通过收并购进入。如新世界中国、信达地产等。外来房企与本土房企合作,可以充分利用本土房企当地关系、资源配置等优势,快速进入市场。以新世界中国为例,2018年11月,新世界中国以约48.49亿元收购广州耀胜房地产开发有限公司65%股权及相关债务,将与广州地铁合作开发广州汉溪长隆地块项目,这是新世界中国首次落子番禺,公司在南部地区的土地储备得到加强,也实践了公司加大对大湾区投资的承诺。除新世界外,今年5月信达地产以约78.3元的交易对价收购淮矿地产100%股权获得证监会审核通过,通过此次收购,信达地产进入了北京,开启了对京津冀的战略布局。

通过收并购“买卖”,企业实现战略调整。在今年的项目收购上,还有一类企业由于战略调整,出售物业后,也会买入与战略吻合的相关物业。如凯德集团,在今年1月份,以83.65亿元的价格向印力集团出售20家购物中心,20个项目除一个位于北京外,其余都位于二三线城市。此后凯德又陆续于广州、上海、重庆等地不断收购新商业项目,11月,凯德127.86亿元通过股权收购获得上海星港国际中心项目,计划打造成上海第三座来福士综合体,此次收购刷新其在华单体项目收购交易金额记录。这一系列出售与收购的背后,主要是为了顺应企业的战略布局,进一步将核心物业聚焦于国内的五大核心城市群(北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市),以强化规模优势。

借助收并购,企业实现规模迅速增长。在大型房企在土地招拍挂市场争夺之际,其他房企将眼光投向了二级市场,并借助于收并购实现了规模扩张。如近几年业绩增长迅速的佳源集团,2017年首次进入克而瑞《2017年度中国房地产企业销售TOP200》第152名,到今年6月,其1-6月的销售金额排名已上升到40名。据佳源董事长沈玉兴透露,在2014年左右佳源就开始在全国范围内通过收并购获取大量项目,近几年收并购一直是佳源土地储备的主要方式,占到总项目数的一半以上,2016年甚至占到70%。根据CRIC监测,2018年,佳源已经将其收并购业务扩展到香港,今年5月以32.66亿港元收购邓成波香港三个物业70%股权。佳源集团外,光明地产也屡屡通过股权收购斩获土地, 2018年通过收购鸿鹄地产、长沙碧明地产等房企股权获得宜兴、常州等地项目。

从行业角度看,“收并购”是房地产集中度提升的必经之路。当前中国恒大、万科地产、碧桂园等大型房企千亿销售规模之下,其土地储备也要非常雄厚,因此这些企业会通过收并购等多种方式拿地,激烈的竞争也迫使一些运营能力稍弱的房企退出房地产市场。如房地产业连续亏损几年的珠江控股,2018年3月12日,珠江控股更名为京粮控股,更名后其主营业也已非房地产开发,从房地产开发、酒店旅游、物业管理转型进入植物油加工、食品制造及土地修复行业。随着房企融资及战略转型等的需要,预计2018年底房地产行业收并购市场将继续活跃,会有更多的企业通过出售股权融资或去地产化等,也会有很多资金雄厚的大中型企业通过收购来扩大自身的发展。

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