【调研笔记】热点三四线市场调研纪要(十)句容篇

文/研究员    沈晓玲、柏品慧、马娟 城 市 综 述 全国百强县综合排名第55位 常住人口63万、居民收入4.4万元 2017年句容GDP530.2亿元,同比增长7.4%,增幅比全省、镇江均高0.2个点。经济结构进一步优化,三次产业增加值的比重由上年的8.8:47.0:44.2...

文/研究员    沈晓玲、柏品慧、马娟

城 市 综 述

全国百强县综合排名第55位
常住人口63万、居民收入4.4万元

2017年句容GDP530.2亿元,同比增长7.4%,增幅比全省、镇江均高0.2个点。经济结构进一步优化,三次产业增加值的比重由上年的8.8:47.0:44.2调整为8.5:46.8:44.7。人均GDP87836元,比上年增加5935元。全市固定资产投资完成387.71亿元,同比增长9.3%,增幅列镇江市第1位。其中,房地产投资完成104.75亿元,同比下降6.9%。大力推进新型城镇化建设,城镇化率达58.46%,比上年提高了1.4个百分点。常住人口62.65万人,比上年末增加0.07万人;户籍总人口58.90万人,比上年末减少0.31万人;人口出生率8.05‰,人口死亡率7.29‰。城镇居民人均可支配收入为44015.2元,同比增长8.5%,增幅列镇江第4位。全国综合实力百强县跃升至第55位,位列投资潜力百强县市第51位、新型城镇化质量百强县市第44位。

01、调控政策

限购、限价、限签;但执行层面相较宽松

2017年3月句容落地限购令,时间周期暂定6个月,2017年9月限购政策继续执行。本地户籍家庭并不限购,外地户籍家庭限购1套住房,并在句容缴纳一年及以上社保。人才新政局部松绑限购,国家级领军人才、省级领军人才、市县级领军人才和其他高层次人才等四类人才,在句容买房无需提供社保证明,而在执行层面大专以上学历人才不落户也可以买房。首套首付30%,房贷利率上浮15%,二套首付40%,房贷利率上浮20%,3个月可以回款,全款客户比例并不高。虽然句容市政府没有明确发文限价,但新房价格申报存在隐形的价格监管红线,最高备案价不得超过15888元/平方米。单个项目月均限签10套,但可以跟房管局协调。整体而言,句容调控政策执行层面相较宽松。

02、市场综述

限购后成交量腰斩;库存压力较大去化周期30个月

南京限购后投资客外溢至周边三四线城市,成为房价上涨的导火索。2016年下半年句容房地产市场明显升温,成交量价齐升,房价翻倍上涨,城东涨幅约2倍。不过,2017年3月句容落地限购令,南京外溢投资客纷纷离场,市场显著降温,成交量腰斩。

改善型需求持续释放,成交主力面积段110-120平米。改善性客户对于精装修不排斥,刚需市场有抗性,年轻人精装接受度更高。截止目前,句容房地产库存约9000套,月均去化300套,单项目月均销售50套,去化周期长达30个月,高库存风险不容小觑。并且,市场不乏碧桂园凤凰城、恒大童世界这类超级大盘,去化压力极大。

土拍市场门槛明显抬升,土地资源渐向品牌房企倾斜,本地中小房企拿地较为困难。句容有地铁S6线、高铁两大利好,计划均在2022年投入运营,目前纯粹炒概念,购房者比较理性并不“买单”。城镇居民平均月收入4000-5000元,首付尚可以覆盖,但月供6000元有压力还不起,购买力出现透支的迹象。

03、客户结构

本地客户占比超六成;南京外溢投资客占比降至10%

老城区仅保利九公馆单盘在售,属旧城改造项目,打造民国风格商业街,售价1.05-1.1万/平方米。

城南新城吾悦广场毛坯售价1.05万/平方米,2017年9月首开,合计1500套,去化率近80%,以地缘性客户为主,占比多达60%,老城区占比20%,乡镇占比15%,南京外溢客群占比5%。城南板块属城市交通枢纽,高铁预计2022年通车,客运站现已投入运营。

城北乃是大盘聚集地,距离南京马群车程30分钟。碧桂园中央公园可谓句容高端盘,产品采用碧桂园TOP系列设计,合计5000套,分两期开发,一期2000套,剩余1/3。高层售价1.28万/平方米,洋房1.5万/平方米。南京外溢客群占比10%,句容本地改善性客户占比90%。碧桂园江南世家合计4200套,一期2200套,剩余300套在售,二期2000套。精装售价1.16万/平方米,毛坯仅一栋5号楼待售,预计售价1万/平方米。2017年12月首开380套,开盘当天去化90%,剩余房源多为140平大户型。句容本地客户占比60%,南京外溢客户占比40%,大都投资小户型产品,项目拓客远至南京马群、麒麟片区。项目距离地铁S6线黄金坝战1公里,马群站可换乘2号线,预计S6号线2022年建成。周边工厂较多,陆续在搬迁,马路对面便是橡胶厂,客户有一定抗性。大发、金科、弘阳等品牌房企相继在城北片区拿地,楼板价4000元/平方米。超级大盘碧桂园凤凰城,开发周期超10年,再北面恒大童世界,体量360万方,合计3万套,预计2018年底开盘,案场销售频繁挖人。宝华镇紧邻南京栖霞区,乃是句容价格高地,房价1.3-1.5万/平方米。

城东2017年地王盘碧桂园铂悦华府楼板价7700元/平方米,句容单价地王,售价1.4万/平方米,精装标准2000元/平方米,去化有压力。

城西毛坯销售均价8500元/平方米,全市最低,源于工厂较多市场有抗性,世茂花园持续热销,地缘性客户为主。

04、营销模式

推售节奏小批量快跑,企事业单位拓客;老带新奖励以及圈层营销

碧桂园营销突围方式秉持“人海战术”,譬如江南世家案场销售已由30人增至80人。并且,积极向企事业单位拓客,老带新奖励2-5年物业费,销售高佣金0.45%,个别月份销冠2%。碧桂园中央公园老带新客户占比约20%,江南世家占比多达40%。三四线客户不缺房,但有炫富心理,因此圈层营销很重要。推案节奏小量快跑,基本是2周推售一个单位。以新城吾悦广场为例,蓄客量与供应套数比例可以达到1.5:1,并不算高。

05、二手房

二手房市场不温不火;部分业主降价1000-2000元/㎡

二手房市场不温不火,中介不专业,对于购房者而言,新房优于二手房。政府也鼓励买新房,契税减半优惠仅限新房,并不包括二手房。房价上涨阶段二手房业主惜售,现在则是有价无市,部分业主急于出售被迫向下调价,降价幅度约1000-2000元/平方米。

06、棚    改

棚改集中在市政重点规划片区;货币化补偿标准偏低

高铁、地铁沿线、恒大童世界均有棚改片区,城中村拆迁补偿标准3000元/平方米,高铁、地铁沿线补偿2000元/平方米,乡镇自拆自建补偿1000元/平方米。相较于现有房价水平,棚改货币化补偿标准偏低。

展望未来,句容限购后房地产市场显著降温,预计成交量将持续低位运行,供求关系明显恶化,警惕高库存风险。房价现已到达本地居民购买力上限,几无上涨空间,二手房面临较大的调整压力。

 

典型项目一:新城吾悦广场

地理位置:宁航南路与二圣路交会处

交通:客运总站、高铁站(2022年通车)

物业类型:高层住宅、商业

建筑面积:40万平方米

装修:毛坯

开盘时间:2017年9月

上次开盘售价:10500元/平方米

项目点评:项目位于城南板块,属城市交通枢纽,高铁预计2022年通车,客运站现已投入运营。总建面40万平方米,其中住宅17万平方米,合计1500套,可售商业2万平方米,自持商业8.7万平方米。2017年9月项目首开,目前毛坯售价1.05万/平方米,整体调价幅度有限,去化率近80%。以地缘性客户为主,占比多达60%,老城区占比20%,乡镇占比15%,南京外溢客群占比5%。

典型项目二:碧桂园中央公园

地理位置:句容市华阳路曙光国际大酒店旁

物业类型:普通住宅、花园洋房

装修:精装

商业:中央商场、大润发超市

教育:开发区中心小学,华阳中学,崇明小学、崇明中学、句容高级中学、句容实验高中

医院:句容市人民医院、妇幼保健医院

开盘时间:2017年12月

上次开盘售价:高层:12800元/平方米,洋房:15000元/平方米

项目点评:碧桂园中央公园可谓句容高端盘,占地536亩,分南北两区开发,开发周期3-5年。受益于句容市政府搬迁,周边生活配套成熟,开车30分钟可至南京马群。产品采用碧桂园TOP系列设计,精装地暖、中央空调,目前高层售价1.28万/平方米,洋房1.5万/平方米。分两期开发,合计5000套,一期2000套。主打改善性产品,主力户型115-260平方米,主要面向句容高端收入群体。2017年12月项目首开,开盘当天去化率多达89%,剩余1/3房源待售,乃是句容销冠。首套房首付30%,房贷利率上浮15%-20%,二套首付40%,利率上浮20%-25%,月供约6000元。周边二手房有价无市,部分业主向下调价,降价幅度1000-2000元/平方米。南京外溢客群占比10%,句容本地改善性客户占比90%。

 

典型项目三:碧桂园江南世家

▲碧桂园江南世家区位图

地理位置:地铁S6号线黄金坝站旁

交通:地铁S6号线(2022年通车)

物业类型:高层、小高层

建筑面积:42万平方米

装修:2000元/平方米

教育:句容新三中

医院:句容市人民医院

开盘时间:2017年12月

上次开盘售价:毛坯:10000元/平方米,精装:11600元/平方米

项目点评:碧桂园江南世家距离地铁S6线黄金坝战1公里,马群站可换乘2号线,预计2022年建成,25分钟车程可至南京马群。项目分两期开发,合计4200套,一期14栋2200套,主力户型95-200平方米,剩余300套在售,二期2000套。精装售价1.16万/平方米,毛坯仅一栋5号楼待售,预计售价1万/平方米。2017年12月首开380套,开盘当天去化90%,剩余房源多为140平大户型。首套首付30%,房贷利率上浮15%,二套首付40%,利率上浮20%。句容本地客户占比60%,南京外溢客户占比40%,大都投资小户型产品,项目拓客远至南京马群、麒麟片区。周边工厂较多,陆续在搬迁,马路对面便是橡胶厂,客户有一定抗性。大发、金科、弘阳等品牌房企相继在片区内拿地,楼板价4000元/平方米。

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