宏观土地11月报:供地年末放量,购地降幅扩大,流拍继续加剧

华创地产研究团队感谢您的关注与支持! 袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力 投资要点 土地供应方面,11月住宅类供地环比+88%、同比+26%,地方政府为完成年初土地供应计划要求以及应付日益加大的地方财政压力,年末土地市场供应大幅放量,其中三四线供地同比大增。土地成交方面,11月...

华创地产研究团队感谢您的关注与支持!
袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力
投资要点
土地供应方面,11月住宅类供地环比+88%、同比+26%,地方政府为完成年初土地供应计划要求以及应付日益加大的地方财政压力,年末土地市场供应大幅放量,其中三四线供地同比大增。土地成交方面,11月住宅类土地成交环比-20%、同比-26%,受10月土地供应疲软和房企谨慎情绪影响,土地成交降幅继续扩大,其中三四线宅地成交同比继续大降,并考虑到行业销售走弱、资金面仍然偏紧、限价约束利润空间、以及去年12月高基数等因素,后续土地成交或继续趋弱,这或将约束后续开工并加大地方财政压力。土地供需方面,11月土地成交/供应比0.39倍,环比下降58%;成交溢价率8%,较10月上升2pct,持续处于低位;11月住宅类土地成交均价环比+27%、同比-3%;10月百城土地流拍率26%,较9月上升11pct,逐渐接近小周期峰值30%;上述供需关系指标均表明房企拿地意愿进一步走弱,,换个角度来看,预计土地市场走弱也将约束地方调控政策及改善房企毛利率悲观预期。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑,而从近期政治局会议表态来看,目前行业积极因素正在酝酿,地方试探性政策放松已有浮现、多城市房贷利率松动也在继续扩围,预计后续政策环境将逐步改善,目前AH股主流房企19PE估值仅4-7倍,对比美国龙头次贷危机前估值底6.5倍,目前主流房企NAV折价40-70%,均表明估值已经处于底部,维持行业推荐评级以及看多龙头,维持推荐:保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福
支撑评级要点
供应:11月宅地供应环比+88%、同比+26%,宅地供应放量、三四线大增11月,百城各类型土地合计供应19,347万平米,环比+91%,同比+20%,累计同比+18%。其中,住宅类用地(住宅+商住)供应9,704万平米,环比+88%,同比+26%,累计同比+25%;环比来看,一线+24%、二线+50%、三四线+139%;同比来看,一线+17%、二线+4%、三四线+47%;累计同比来看,一线-4%、二线+21%、三四线+31%。上述数据显示,一方面,下半年以来,土地市场供应持续处于偏弱状态,政府积累的拆迁未出让土地叠加棚改拆迁项目完成后的未出让土地,综合推动了政府土地库存的快速上升,另一方面,今年以来地方财政压力逐步加大也推动了政府加大供地的需求,综合推动11月土地供给放量,其中三四线土地供应大幅上升,财政压力下三四线以价换量诉求明显。

成交:11月宅地成交环比-20%、同比-26%,成交降幅扩大、三四线大降

11月,百城各类型土地合计成交8,300万平米,环比-27%,同比-24%,累计同比+9%。其中,住宅类用地(住宅+商住)成交3,749万平米,环比-20%,同比-26%,累计同比+6%。环比来看,一线+69%、二线-25%、三四线-25%;同比来看,一线-5%、二线+3%、三四线-44%;累计同比来看,一线-7%、二线+4%、三四线+10%。上述数据显示,受10月土地供应疲软和房企谨慎情绪影响,11月住宅类土地成交同比降幅继续扩大,并创17年5月以来的新低,其中三四线继续同比大降,并考虑到行业销售走弱、资金面仍然偏紧、限价约束利润空间、以及去年12月高基数等因素,预计后续土地成交或继续趋弱,将传导至后续开工显著走弱以及造成地方政府的财政压力进一步加大。

供需:土地成交/供应比创新低、流拍率上行、溢价率低位,购地意愿走弱

11月,供需指标方面,百城住宅类土地供需比(成交/供应)0.39倍,环比下降58%。其中,一线0.71倍,环比上升36%,二线0.45倍,环比下降50%,三四线0.31倍,环比下降69%。价格方面,住宅类用地成交楼面均价5079元/平米,环比+27%,同比-3%,其中,一线、二线和三四线分别环比+1%、+18%、+0%,分别同比-1%、-30%、-5%。溢价率方面,百城住宅类土地成交溢价率8%,较10月上升2pct,其中,一线10%、二线6%和三四线6%,分别较10月+4pct、-1pct和+2pct。上述数据显示,11月土地成交/供应比创新低、流拍率上行、溢价率低位,显示出目前房企拿地意愿继续走弱,换个角度来看,预计土地市场走弱也将约束地方调控政策及改善房企毛利率悲观预期。

风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

(注:请各位读者朋友们注意,本月百城土地成交数据向前追溯调整了历史数据,造成前期数据出现不同程度的差异,但各种土地数据分析趋势并不改变。)

正     文
一、土地供应:11月住宅类用地供应环比+88%、同比+26%,年末宅地供应放量1、土地供应面积:11月供地环比+90%、同比+20%,其中住宅供地环比+91%、同比+52%,宅地供给放量

2018年11月,百城各类型土地合计供应建面19,347万平米,环比+91.0%,同比+20.1%,前11月累计同比+17.8%。其中,分用地性质土地供应建面占比来看,住宅用地34.2%、商住用地16.0%、商服用地13.7%、工业用地33.5%;分用地性质土地供应建面环比来看,住宅用地+90.7%、商住用地+82.4%、商服用地+71.8%、工业用地+101.8%;分用地性质土地供应建面同比来看,住宅用地+51.8%、商住用地-8.1%、商服用地-13.2%、工业用地+34.3%;分用地性质土地供应建面累计同比来看,住宅用地+26.9%、商住用地+21.2%、商服用地+2.5%、工业用地+16.6%。

上述数据显示,11月供地环比+91%、同比+20%,环比、同比低位大幅回升,单月供应量创2015年以来新高,同比涨幅在最高基数月上表现超预期。11月土地供给放量主要源于:1)一方面,下半年以来,土地市场供应持续处于偏弱状态,政府积累的拆迁未出让土地叠加棚改拆迁项目完成后的未出让土地,综合推动了政府土地库存的快速上升,另一方面,今年以来地方财政压力逐步加大也推动了政府加大供地的需求,综合推动11月土地供给放量;2)结构上看,11月住宅供地表现亮眼,同比+52%,对整体供给贡献最大,工业供地同比+34%,较上月扩大40pct,在供给连续3个月低迷后低位反弹,商住、商服供地分别同比-8%、-13%,表现仍较低迷并持续对整体供给形成拖累。

2、住宅类土地供应面积:11月住宅类供地环比+88%、同比+26%,三四线城市宅地供给回升较快从住宅类用地来看(住宅+商住),2018年11月,住宅类用地供应建面9,704万平米,环比+88.0%,同比+25.7%,前11月累计同比+24.8%。其中,分城市能级住宅类用地供应建面占比来看,一线6.1%、二线36.5%、三四线57.4%;分城市能级住宅类用地供应建面环比来看,一线+24.1%、二线+50.4%、三四线+139.0%,分城市能级住宅类用地供应建面同比来看,一线+16.8%、二线+3.6%、三四线+46.9%;分城市能级住宅类用地供应建面累计同比来看,一线-3.9%、二线+21.0%、三四线+31.2%。

上述数据显示,11月住宅类土地供应环比+88%、同比+26%,单月供应量创2017年以来新高,带动环比、同比低位迅速回升。同比结构来看,三四线城市>一线城市>二线城市,其中一线城市18年以来供给整体呈现较大波动,考虑到一线城市1-11月累计供应同比-4%,预计去年一线城市高基数以及调控从严下后续土地供应仍处于低位;二线城市11月供应同比+4%,表现相对较弱,1-11月累计同比+21%,较17年全年供给-10%已明显改善;三四线城市11月供给同比+47%,在9-10月供给低迷后再次放量,并且挂牌均价在连续28个月同比为正后首次转负,显示出三四线城市供地弹性更大,尤其在地方政府财政压力持续增大背景下,三四线以价换量诉求明显。

二、土地成交:11月住宅类土地成交环比-20%、同比-26%,成交同比降幅继续扩大1、土地成交面积:11月土地成交环比-27%、同比-24%,其中住宅环比-9%、同比-16%,成交继续趋弱

2018年11月,百城各类型土地合计成交建面8,300万平米,环比-27.0%,同比-23.8%,前11月累计同比+8.8%。其中,分用地性质土地成交建面占比来看,住宅用地34.7%、商住用地10.4%、商服用地14.7%、工业用地38.4%;分用地性质土地成交建面环比来看,住宅用地-8.6%、商住用地-44.2%、商服用地-3.1%、工业用地-37.4%;分用地性质土地成交建面同比来看,住宅用地-15.5%、商住用地-48.1%、商服用地-22.3%、工业用地-18.5%;分用地性质土地成交建面累计同比来看,住宅用地+8.6%、商住用地+2.0%、商服用地-0.8%、工业用地+16.3%。

上述数据显示,11月土地成交环比-27%、同比-24%,其中同比降幅连续3个月扩大,并创3年来新低,11月土地成交低迷主要源于9-10月供给偏弱,以及进入4季度以来土地市场热度进一步趋冷。分结构看,住宅成交同比-16%,较上月上升7pct,在所有类型供地中降幅相对较小,考虑到11月住宅用地供给回升以及12月为住宅成交最高基数月,后续住宅成交或将继续偏弱。此外,商住、商服、工业成交继续低迷,其中商住在去库存背景下,已连续3个月下降并降幅持续扩大。考虑到12月基数全年最高、行业融资端短期内仍难全面放松、以及土地市场逐渐回归理性后流拍现象增多,维持4季度成交同比继续承压判断。

2、住宅类土地成交面积:11月住宅类土地成交环比-20%、同比-26%,其中三四线成交继续大降从住宅类用地来看(住宅+商住),2018年11月,住宅类用地成交建面3,749万平米,环比-20.4%,同比-26.2%,前11月累计同比+6.2%。其中,分城市能级住宅类用地成交建面占比来看,一线11.1%、二线42.5%、三四线46.4%;分城市能级住宅类用地成交建面环比来看,一线+68.7%、二线-25.4%、三四线-25.2%,分城市能级住宅类用地成交建面同比来看,一线-4.6%、二线+2.6%、三四线-43.7%;分城市能级住宅类用地成交建面累计同比来看,一线-7.1%、二线+4.0%、三四线+9.7%。

上述数据显示,11月住宅类土地成交环比-20%、同比-26%,其中环比连续4个月下滑,同比创近18个月新低,并且单月成交建面为年内次低,主要源于9-10月供给低迷、去年同期基数较高以及房企拿地意愿减弱。分城市能级看,一二线环比-16%、同比+1%,较上月分别下降9pct和下降1pct,显示出一二线城市土地市场韧性相对较强;三四线环比-25%、同比-44%,较上月分别下降28pct和下降11pct,三四线城市对整体成交同比拖累仍在持续,主要源于:1)4季度为全年基数最高区间;2)三四线销售市场超预期下行,情绪快速向土地市场蔓延。考虑到12月为全年单月成交最高基数月,预计成交同比仍将维持走弱势态,并且预计18年全年成交整体较17年下行明显,显示出市场下行背景下房企拿地态度渐趋保守以及行业资金端紧张仍在持续。

3、住宅类土地成交金额:11月住宅类土地成交额环比+1%、同比-20%,其中三四线城市下行较快从住宅类用地来看(住宅+商住),2018年11月,住宅类用地成交金额1,904亿,环比+0.8%,同比-28.1%,前11月累计同比+0.5%。其中,分城市能级住宅类用地成交金额占比来看,一线35.3%、二线39.6%、三四线25.1%;分城市能级住宅类用地成交金额环比来看,一线+70.3%、二线-12.2%、三四线-24.9%,分城市能级住宅类用地成交金额同比来看,一线-5.2%、二线-27.9%、三四线-46.4%;分城市能级住宅类用地成交金额累计同比来看,一线-18.7%、二线-4.7%、三四线+20.9%。

以上数据显示,11月成交金额环比+1%,成交面积环比-20%,主要系11月住宅类土地成交均价环比+27%所致。分城市能级来看,一线城市住宅类土地成交额环比+70%,成交面积环比+69%,显示出11月一线城市成交均价环比基本持平;二线城市成交金额同比下降、成交面积同比上升,成交金额环比降幅小于成交面积,显示出二线城市扩大土地供给以来成交均价有所回调,但受上月挂牌均价提升推动,成交均价有所回升;三四线城市成交金额同比降幅大于成交面积,环比降幅基本相当,显示出三四线城市由于溢价率持续下行,地价较去年同期高位已明显回落,并且近期持续低位运行。

三、土地供需:11月土地成交/供应比创新低、流拍率上行、溢价率低位,房企拿地意愿继续走弱住宅类土地供需指标方面,2018年11月,百城住宅类土地成交/需求比0.39倍,较10月0.91倍下降58%,11月土地成交/供应创年内新低,主要源于受11月成交同比创18个月来新低,而11月供给同比在去年高基数上表现仍强。此外,受下半年以来市场走弱影响,谨慎情绪蔓延至土地市场,流拍率持续上行,10月流拍率达26%,为16年年初以来新高,因此政府供地意愿整体减弱,导致供需整体呈下行势态,到目前为止,土地成交/供应比已连续10个月低于1,表明房企土地购买意愿持续趋弱。其中,分城市能级来看,一线0.71倍,较10月0.52倍上升36%,二线0.45倍,较10月0.91倍下降50%,三线0.31倍,较10月1倍下降69%。

住宅类土地成交价格方面,2018年11月,百城住宅类用地成交楼面均价5,079元,环比+26.6%,同比-2.5%。11月成交均价同比下降、环比上升,主要系10月二线城市挂牌均价在9月低基数上环比明显上升所致,考虑到地方财政压力持续加大,土地市场转淡后流拍率上升、将倒逼政府供给以价换量,土地成交均价稳中回落趋势不变。分城市能级来看,一线16,170元/平米,二线4,732元/平米,三线2,745元/平米,分别环比:一线+1.0%,二线+17.6%,三四线+0.5%,分别同比:一线-0.7%,二线-29.8%,三四线-4.8%,一线城市11月成交溢价率上行带动11月成交均价环比略升;二线城市11月成交均价同比连续4个月下降,主要源于17年下半年开始基数逐渐走高,预计12月同比或将维持下行势态,成交环比低位有所回升,主要源于10月挂拍均价所有提升;三四线城市成交均价环比由负转正,同比连续3个月下降,成交均价受挂牌价和溢价率同步下行影响明显,考虑到三四线供需关系较为宽松,土地市场回归理性背景下房企三四线拿地或将放缓。

住宅类土地成交溢价率方面,2018年11月,百城住宅类土地成交溢价率8%,较10月上升2pct,其中,一线10%、二线6%和三四线6%,分别较10月+4pct、-1pct和+2pct,11月各线城市百城土地成交溢价率低位略有回升,其中一三四线城市上升,二线略降,此外,10月流拍率攀升至26%,较9月提升11pct,综合反映出在行业资金趋紧、市场有所走弱背景下,房企拿地意愿减弱,同时考虑到降杠杆导致政府财政压力更为凸显,预计年末和明年1季度挂牌均价及成交溢价率或将继续维持低位。

四、投资建议:供地年末放量,购地降幅扩大,流拍继续加剧,维持推荐评级土地供应方面,11月住宅类供地环比+88%、同比+26%,地方政府为完成年初土地供应计划要求以及应付日益加大的地方财政压力,年末土地市场供应大幅放量,其中三四线供地同比大增。土地成交方面,11月住宅类土地成交环比-20%、同比-26%,受10月土地供应疲软和房企谨慎情绪影响,土地成交降幅继续扩大,其中三四线宅地成交同比继续大降,并考虑到行业销售走弱、资金面仍然偏紧、限价约束利润空间、以及去年12月高基数等因素,后续土地成交或继续趋弱,这或将约束后续开工并加大地方财政压力。土地供需方面,11月土地成交/供应比0.39倍,环比下降58%;成交溢价率8%,较10月上升2pct,持续处于低位;11月住宅类土地成交均价环比+27%、同比-3%;10月百城土地流拍率26%,较9月上升11pct,逐渐接近小周期峰值30%;上述供需关系指标均表明房企拿地意愿进一步走弱,,换个角度来看,预计土地市场走弱也将约束地方调控政策及改善房企毛利率悲观预期。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑,而从近期政治局会议表态来看,目前行业积极因素正在酝酿,地方试探性政策放松已有浮现、多城市房贷利率松动也在继续扩围,预计后续政策环境将逐步改善,目前AH股主流房企19PE估值仅4-7倍,对比美国龙头次贷危机前估值底6.5倍,目前主流房企NAV折价40-70%,均表明估值已经处于底部,维持行业推荐评级以及看多龙头,维持推荐:保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

五、风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收

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