美国楼市预测:2019年购房者和卖家应该关注的4个住房趋势

房地产市场是不断变化的,虽然无法完全预测它将朝哪个方向进展,但可以观察并感受到其中的趋势。我们分析了大量的住房数据,以预测2019年买家和卖家可能面临的一些挑战。 2019年,房屋买卖双方或面临更艰难的道路。住房市场库存虽将略有增加,但随着抵押贷款利率在今年年底预计达到5.5%,...

房地产市场是不断变化的,虽然无法完全预测它将朝哪个方向进展,但可以观察并感受到其中的趋势。我们分析了大量的住房数据,以预测2019年买家和卖家可能面临的一些挑战。

2019年,房屋买卖双方或面临更艰难的道路。住房市场库存虽将略有增加,但随着抵押贷款利率在今年年底预计达到5.5%,每月抵押贷款支付将增加8%,这使得购房对于年轻一代或其他首次购房者来说变得更加艰难。不过,高增长市场中的高档住宅将为买家提供更多机会。

 要点

  • 房价增长将继续放缓,预计增长2.2%;(参考:根据 CoreLogic 的 HPI 报告数据,2018年10月至2019年10月的一年时间内,全美房屋价格预计上涨4.8%。)
  • 房屋库存增加将保持温和,增幅不到7%;
  • 高价位市场将逆势而上,库存增长达到两位数;
  • 2019年,千禧一代将占抵押贷款的45%,而婴儿潮一代将占17%;
  • 新税收计划对租房者有利,对房主来说好坏参半。

虽然明年房屋库存将继续增加,但除非经济出现重大转变,否则我们预计未来五年还是不会出现买方市场。对购房者来说,2019年的购房成本会更高,尤其是市场需求最大的入门级房产。买家需要适应更高的利率和价格。

 2019年对买家来说如何? 

随着抵押贷款利率和房价的上升,2019年买房将变得更加昂贵。那些能够留在市场上的买家会发现,由于越来越多的买家被高价拒之门外,竞争相对不会那么激烈,而另一面,他们又会在担心价格变得更贵之前更迫切地想要出手。

尽管待售房屋数量正在增加,这对购房者来说是一个改善,但新库存主要集中在中高端价位,而不是入门级。不断上升的抵押贷款利率和房价将使大量新库存超出他们的预算,这对于首次购房者而言尤其困难。

 2019年对卖家来说如何? 

尽管明年仍然是一个卖方市场,但这与过去几年有所不同。房价高于中值的卖家或许会发现,他们需要更长时间来卖出自己房子,也可能得提供降价或其他优惠措施。随着市场需求的减少,竞购战和多次出价将会减少。

然而,由于大多数市场的库存预计仍将有限,价格有竞争力的卖家仍能获得可观的利润,但价格不会像前几年那样大幅上涨。

2019年的四个住房趋势

1. 库存持续小幅增长,将有更多高价待售房

2017年冬天,美国房屋库存降至有记录以来的最低水平,此后在2018年10月份回升。2019年,全美房屋库存增幅将保持在7%以下的低位。

在大多数市场,上市房屋或新建房屋的数量将略微增加,而销售速度有所放缓,这有助于缓解库存短缺。尽管库存增加甚至房价上涨放缓,但预计2019年不会出现更广泛的销售增长。对买家来说,房市情况虽没有变得更糟,但在大多数市场也算不上有明显改善。

高价市场则是另一回事。库存增长主要来自市场上高端住宅的增长,明年美国主要都市圈的高端库存将出现更多增长,预计增幅最大的有:

  • 加州的圣何塞-桑尼维尔-圣克拉拉(San Jose-Sunnyvale-Santa Clara, Calif.)
  • 华盛顿州的西雅图-塔科马-贝尔维尤(Seattle-Tacoma- Bellevue, Wash.)
  • 马萨诸塞州伍斯特市(Worcester, Mass.-Conn.)
  • 马萨诸塞州的波士顿-剑桥市-牛顿市(Boston-Cambridge-Newton, Mass.-N.H.)
  • 田纳西州的纳什维尔-戴维森-墨菲斯博罗-富兰克林(Nashville-Davidson– Murfreesboro–Franklin, Tenn. )

这些地区的房屋库存在2019年可能出现两位数的增长。

2. 房屋销售温和下降的趋势将持续

2017年是十年来房屋销量最好的一年,2018年的销量出现温和的同比下降,并有可能延续到2019年,降幅为2.0%。尽管人们拥有房产的长期愿望依然强烈,尤其是在年轻的Z世代和千禧一代中,但房市上的挑战让购房变得困难,继续将首次购房者拒之门外。

3. 千禧一代成购房主要群体

千禧一代明年仍将是最大的购房者群体,占抵押贷款的45%,而婴儿潮一代和X一代的比例分别为17%和37%。尽管明年首次购房者仍面临困境,但更年长些的千禧一代买家将拥有更多中高档价位的选择。

展望未来,预计2020年将是千禧一代购房高峰年,届时这代人也已纷纷步入30岁。而随着住房需求的不断调整,千禧一代也可能在未来10年成为购房大军中的最大群体。

4. 税收计划仍是住房市场的一个不确定因素

2019年4月将是新税收计划实施以来纳税人首次办理所得税程序。对于大多数租房者来说,低税率和高标准扣除额等同于降低税负。对于房主来说,情况好坏参半。一部分人将受益于较低的税率和较高的标准扣除额,但也有许多人发现,有限的分项扣除额和个人免税意味着更高的税单。

尽管2017年的房屋销售是十多年来的最高水平,但2018年的销售情况在税收计划实施后立即开始下降。虽然许多因素影响着房屋销售,但如果没有购房激励措施,一些租房者可能会推迟购房。2019年市场将如何反应仍是房地产市场的一个未知数。

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