北京·2018年11月房地产市场月报

概述 11月全国各地在供地计划压力下,土地供应持续放量,保持相对高位;土地供应的持续放量并没有带动成交面积上涨,11月土地成交面积同环比双双下跌,仅一线城市成交额上涨。 临近年底,房企加速推盘,带动30个重点城市新建商品房成交套数和面积同环比双双上涨。二手房市场方面,100个重点...

概述

11月全国各地在供地计划压力下,土地供应持续放量,保持相对高位;土地供应的持续放量并没有带动成交面积上涨,11月土地成交面积同环比双双下跌,仅一线城市成交额上涨。

临近年底,房企加速推盘,带动30个重点城市新建商品房成交套数和面积同环比双双上涨。二手房市场方面,100个重点城市二手住宅挂牌均价连续3月下跌,各等级、各区域城市均价环比均下跌,二线城市跌幅扩大明显。

 

11月北京土地市场成交面积大涨,带动成交额环比大幅上涨,环比上涨143.74%,连续3月上涨;11月销售均价为38060元/平方米,环比下跌0.32%。二手住宅成交11203套,环比小幅上涨26.17%,成交量仍处于一年来较低水平。

挂牌房源方面,300-500万占比最多,高达33%,挂牌房源仍然以刚需、改善为主。11月份北京平均租金87.95元/平方米/月,环比下跌1.54%,未来租赁市场将逐渐趋于稳定。

11月诸葛找房联合阿里拍卖发布线上拍卖市场数据研究报告,从线上拍卖市场角度反应房产市场情况。

报告数据显示:北京线上拍卖市场共计成交62套,住宅成交36套,占比58.06%。线上拍卖均价为41802元/平方米,朝阳区成交最多高达17套。300-500万最受欢迎,占比高达33%。线上拍卖市场较为火热,平均溢价率19.8%。

一、全国市场分析

 

1.1 调控政策继续维持稳定,加强市场监管

 

01国务院:完善养老设施供地政策新建小区要求相关配建

 

11月28日,国务院总理主持召开国务院常务会议,听取优化营商环境工作汇报,决定开展中国营商环境评价;部署进一步发展养老产业、推进医养结合,提高老有所养质量。

会议指出,适应庞大老年群体多样化多层次养老需求,促进养老服务增加供给、改善质量,是践行以人民为中心的发展思想、保障改善民生的重要举措,也有利于扩大就业、提升服务业水平。

 

02住建部重拳治理房地产失信行为:已部署30城、101种行为将拉黑

 

11月8日,中央人民政府网站发布消息显示,住建部重拳治理房地产市场失信行为,拟将101种违法违规行为“拉黑”,进一步加大房地产市场失信行为整治力度。

根据住房和城乡建设部发布的《住房城乡建设领域信用信息管理暂行办法(网上征求意见稿)》内容可知,发布虚假房源信息和广告的,捂盘惜售或者变相囤积房源的,以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格的将被列入失信联合惩戒名单。

另外,未取得商品房预售许可证,擅自预售商品房也将被“拉黑”惩戒。

 

1.2.1 11月全国土地市场供应持续放量,成交量受其影响打破连续3月上涨趋势转而下跌

 

临近年关,全国各城市在供地计划压力下,全面加快土地供应节奏,11月土地供应面积与上月几乎持平,维持高位水平。受政策调控持续高压下,房地产市场转冷下行,房企拿地更为谨慎。

从全国主要地级市土地市场数据来看,土地供应方面,11月份土地供应面积22330万平方米,与上月几乎持平;土地成交方面,11月份土地成交面积14957万平方米,环比下跌13.77%,同比下跌4.2%,土地成交面积同比降幅扩大。

1.2.2 一线城市土地成交额持续上涨,二线、三四线城市土地市场持续低迷,均连续4个月下滑

 

受供应放量的带动、北京土地市场集中拍卖,一天成交316亿元,以及房企对一线城市市场长期看好,一线城市土地成交额上涨最为明显,环比上涨50.91%、同比上涨9.66%。二线、三四线城市土地成交额均已连续4月下滑。

 

1.3.1 房地产开发投资增速维持相对高位,稳中有降

 

从全国开发投资增速来看,1-10月份投资增速为9.7%,增速比1-9月份下降0.2个百分点,与上月相同。从房屋新开工面积增速来看,1-10月份新开工面积增速为16.3%,增速回落0.1个百分点。房屋新开工面积的增速连续提高后增速增幅开始收窄,10月增幅微降,但增速仍保持较高水平。

 

从全国土地购置面积增速来看,1-10月份土地购置面积增速15.3%,增速比1-9月份回落0.6个百分点,土地购置面积涨幅维持在较高水平。土地购置面积涨幅保持高位,增速在经历快速增长后逐渐放缓。

 

1.3.2 全国房价持续下降,销售面积及销售额的双双下降导致房企到位资金增速回落

 

从全国商品房销售额及销售面积情况来看,10月份商品房销售额为11782亿元,环比下跌20.05%;商品房销售面积13804万平方米,环比下跌18.02%,销售额及销售面积均有不同程度下跌。销售额跌幅大于销售面积跌幅,房价持续下降。政策调控效果明显,市场降温趋势显现。

 

从全国房地产开发到位资金情况来看增速持续上涨,1-10月份,房地产开发企业到位资金135636亿元,同比增长7.7%,增速比1-9月份回落0.1个百分点。到位资金累计增速的收窄,主要受全国房地产市场销售情况影响,企业自筹资金以及销售定金及预收款受到影响。

 

1.4 新房:30个重点城市11月新建商品房成交套数及面积同环比双双上涨

 

11月,30个重点城市新建商品房成交套数15.84万套,环比上涨18.21%,同比上涨11.73%;成交面积1657.05万平方米,环比上涨19.23%,同比上涨10.31%。新建商品房成交套数和面积同环比双双上涨。从11月重点城市新房成交走势上可以看出,临近年底,房企加速推盘,以及采取更加主动的营销策略,带动成交量上涨。

 

重点城市为:北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。

 

1.5.1 二手房市场:11月100城市二手住宅挂牌均价降至15268元/平方米,连续三月下跌且跌幅持续扩大

 

据诸葛找房数据研究中心监测数据,2018年11月,100个重点城市二手住宅挂牌均价为15268元/平方米,环比下跌0.3%,连续三月下跌且跌幅扩大,市场降温仍在继续。

 

1.5.2 各等级、各区域城市均价环比均下跌,二线城市跌幅扩大明显

 

从不同等级城市挂牌均价环比情况来看,各等级均有不同程度的下跌,其中一线、二线城市跌幅较大,跌幅分别为0.43%、0.48%,三四线城市环比微跌0.07%。

 

从区域分布来看,东部依靠发达的经济基础,以21445元/平方米的二手住宅挂牌价领先于其他区域,西部、中部、东北挂牌均价差距较小。价格最低的为东北,挂牌均价9476元/平方米。从环比10月份情况来看,各区域全线下跌。

东部、东北跌幅均有不同程度的扩大,东北地区购买需求在前一轮上涨中提前释放,后续需求疲软,市场供大于求,特别是东北区域的三四线城市,降价较为明显;东部大部分城市由于一直处于调控高压状态,二手住宅挂牌均价环比下跌0.41%,跌幅最大。而西部、中部与上期近乎持平。

二、城市市场分析

 

2.1政策解读

2.1.1城市政策

01 北京住建委:建立完善公租房使用监管的长效机制

 

11月9日,北京市住建委发布《关于进一步加大公租房转租、转借行为监督管理力度的通知》(征求意见稿)(简称《通知》),进一步强化对公共租赁住房转租、转借行为的监督管理。《通知》重点从落实产权单位管理责任、强化管理部门监管职责等9个方面提出明确要求,建立完善公租房使用监管的长效机制。

 

02 北京:拟取消建设用地规划许可证不再具独立存在意义

 

11月21日,北京市十五届人大常委会第九次会议对《北京市城乡规划条例(修订草案)》进行一审。草案指出,取消建设用地规划许可证。建设单位取得国有土地使用权,即意味着获得用地许可,建设用地规划许可证已不再具有独立存在的意义。

 

2.1.2 行业动态

 

01 北京统计局:前10月商品房销售面积461万平米 同比下降24%

 

11月26日,北京统计局公告披露了1-10月北京市房地产市场运行情况。在房地产市场销售方面,1-10月,北京市商品房销售面积为461.4万平方米,同比下降24%。其中,住宅销售面积为347.9万平方米,下降13.6%;办公楼为40.4万平方米,下降53.3%;商业营业用房为27.4万平方米,下降55.4%。

 

02 北京房山5个公租房项目剩余1984套房源开展快速配租

 

11月9日,北京市住房和城乡建设委员会官方公众号发布消息,房山区域内5个公租房项目目前尚有剩余房源约1984套,将面向房山区保障性住房轮候家庭采取网上登记的方式进行配租。此次开展快速配租的五个项目为燕保·阜盛家园、长阳广阳城、阎村紫欣苑、城关圣水嘉名、城关槠榆树项目。

 

03 北京12宗地块揽金316亿 创今年来单日成交额新高

 

11月26日,北京市以拍卖的方式出让编号为【2018】028-40号共13宗地块,13宗地块的总出让面积为79.40万平方米,总起价295.19亿元,最终,12宗地块成功出让,揽金316.46亿元。

 

2.2 土地市场解读

2.2.1 11月土地成交量大幅上涨,溢价率持续回落

 

从近一年来的土地市场供应及成交面积上来看,供应面积与成交波动均较大。11月份供应土地规划建筑面积为73.08万平方米,环比下跌60.51%,成交土地规划建筑面积为204.01万平方米,环比上涨265.92%。受10月土地推出影响,11月土地成交量大幅上涨。

 

从近一年来的土地市场成交金额及溢价率上来看,2018年3月以来,土地市场一直较为低迷,11月土地成交面积大幅上涨带动成交金额大幅上涨,11月土地成交额高达432.86亿元,处于历史较高水平。但11月土地溢价率持续走低,回落至13.41%,相比上月缩小1.65个百分点。

 

2.2.2 北京单日住宅用地成交额超300亿元,创历史新高

 

成交地块总结分析

01.11月北京共成交12宗住宅地块,分别位于昌平、顺义、大兴、房山等城区

02.受不同板块、区位及起始楼面价等因素影响,地块溢价情况表现不同,其中北京市大兴区采育镇区01-0128A地块溢价率高达49.3%

03.从地块总规划建筑面积来看,大型地块较少,仅三宗地块建面超过15万平方米,最小地块建面仅有1.37万平方米。

地块位置地图标志

数据来源:北京国土局;整理:诸葛找房

 

2.2.3 热门地块地处大兴区采育镇区,溢价率49.3%,带动区域经济发展

 

热门地块分析

11月成交地块中,北京市大兴区采育镇区01-0128A地块R2二类居住用地经过57轮竞地价1轮竞自持花落北京住总房地产开发有限责任公司,竞得价17.7亿元,溢价率49.3%,楼面价19245元/平米,销售均价不超过31136元/平方米。

该项目建成后将有效满足大兴区南部地区居住需求,并带动区域经济发展。

热门地块位置

数据来源:北京国土局;整理:诸葛找房

2.3新房市场解读

2.3.1 11月北京新房销售均价连续2月小幅下跌,销售额处于年度较高水平

 

从过去一年北京新房销售额及销售均价来看,11月销售额为228.23亿元,环比上涨8.45%;11月销售均价为38060元/平方米,环比下跌0.32%。

受调控政策影响,年初新房销售额持续走低,5月份后市场触底回暖,新房销售额逐步上涨。销售均价方面,由于新房市场受政府调控严格,销售均价本身就较低,今年以来销售均价整体呈平稳趋势。

 

2.3.2 新房供应回落,但销售面积低于供应面积,新房库存持续增多

 

从近一年北京销售面积情况来看,北京市场回暖下,新房供应面积及销售面积逐月上涨,但供应面积增速度远大于销售面积的增速,销供比从今年4月份开始逐月下跌,6月以来新房供应面积速度加快。11月北京新房供应面积为75.49万平方米,环比下跌35.99%;销售面积53.22平方米,小幅上涨4.90%。11月北京新房市场销供比小幅回升,为0.70。

 

2.3.3 11月新房项目成交金额TOP10中,橡树湾领衔榜首

 

从新房项目成交金额TOP10中可以发现,上榜项目大部分位于主城区,仅大兴一个近郊区。

虽然主城区项目成交套数较低,但主城区成交均价较高,进而使得成交金额较高。橡树湾成交额领衔,海淀、朝阳、石景山、大兴均上榜2个项目,上榜项目较多。

2.4二手房市场解读

2.4.1 11月份二手住宅成交环比小幅上涨,调控高压下市场持续冷淡

 

11月份北京市二手住宅成交11203套,环比小幅上涨26.17%,尽管11月成交量高于上月,但仍处于近一年以来较低水平。受房地产持续调控影响,北京二手房市场较为低迷,成交不乐观。

 

从过去10年北京11月份二手住宅成交套数来看,2018年11月成交11203套,环比小幅上涨32.06%。尽管环比小幅上涨,但成交量在历史上也处于较低水平。

 

2.4.2 11月份二手房市场呈现量涨价跌态势,市场下行状态下,人们纷纷挂牌出售

 

11月份北京市二手房挂牌价为63556元/平方米,环比下跌0.59%,挂牌价连续3月下跌。挂牌量小幅上涨,环比上月上涨1480套。市场下行状态下,人们开始纷纷挂牌出售。

 

从单月挂牌价趋势来看,11月北京挂牌价波动较小,11月下旬小幅上涨但月底又回落回平均水平。

 

2.4.3 11月北京二手住宅挂牌房源价格段、面积段占比均无变化,市场趋于稳定

 

从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,300-500万占比最多,高达33%,其次为500-800万房源,占比27%,两者占比近6成。相比上月,各价格区间占比无任何变化,市场逐渐趋于稳定。

 

二手房挂牌房源面积分布来看,60-90平占比最多,为32%,其次为90-140平,占比31%。两者占比超六成。

 

从二手房挂牌房源居室分布来看,2居占比最多,占比44%,相较上月占比增加1%;其次为3居,占比29%,两者占比超7成。刚需、改善型房源仍为市场主力。

 

2.4.4 西城均价最高,为106352元/平方米;朝阳区挂牌房源37555套

 

从各城区二手住宅挂牌均价来看,西城区仍高居榜首,环比上月上涨1.29%。西城、东城、海淀、朝阳房价遥遥领先于其他城区且高于城市均价。房山挂牌均价最低,为31538元/平方米。

 

从城区挂牌量上来看,朝阳区以37555套领先,是第二位海淀区的2.4倍左右。朝阳、海淀、丰台、昌平四区挂牌量最多。

 

2.4.5 11月份二手住宅降价房源远高于涨价房源,降价房源量是涨价房源量的6倍左右

 

从降价房源量上来看,11月份北京降价房源量波动较小,月底降价房源量有所下降。单日降价房源量高达1801套,日均降价房源量在1271套左右。

 

从涨价房源量上来看,11月下旬北京涨价房源量有所上涨,单日涨价房源量最高达到399套,日均涨价房源量在216套左右。

 

2.4.6 朝阳降价房源高居榜首,11月累计降价房源量11216套

 

从各城区降价房源量来看,朝阳区降价房源量最多且遥遥领先于其他城区,11月份共有11216套降价房源,其次为海淀区,降价房源量为4843套。

 

2.4.7 降价房源量TOP20小区,套均降幅维持在10-30万元/套左右

 

2.4.8 热点城区挂牌价普遍下跌,挂牌量小幅波动

 

2.5 租赁市场解读

2.5.1 11月北京平均租金87.95元/平方米/月,环比继续下跌1.5个百分点

 

11月份北京平均租金87.95元/平方米/月。从北京近一年租金及环比情况来看,2018年北京租金水平逐月上升,8月后租赁市场淡季,租金价格开始回落。11月租金环比下跌1.54%,预计未来租赁市场将逐渐趋于稳定。

 

2.5.2 西城区租金最高,为132.08元/平方米/月,城区、郊区租金差异显著

 

北京各城区租金差异显著,西城区以132.08元/平方米/月的租金价格高居首位,东城区其次,租金为126.31元/平方米/月。海淀、朝阳分列第三、四位,租金水平均过百。

各城区租金价格分布梯度较为明显,城郊城区租金差异较大,近郊方面,昌平受益于西二旗互联网产业工作人员旺盛的租房需求,以64.10元/平方米/月的租金领跑郊区租金。而房山平均水平不及城区一半。

 

2.5.3 东城、西城、朝阳、海淀包揽商圈租金TOP20,西城复兴门高居榜首

 

商圈租金TOP20由东城、西城、朝阳、海淀区全部包揽,西城由复兴门、金融街、西单,东城由交道口、东四、东直门等著名高端商圈带动高端租赁房源发展,朝阳由于有国贸、三里屯等高端住宅区域,高端出租房源较多,带动商圈均价较高。

均价以市场租房及品牌公寓等所有整租房源参与计算:商圈租金排名选取房源量大于20的商圈

 

三、线上拍卖市场解读

 

1、线上拍卖价格较为稳定,朝阳区成交最多,海淀区溢价率最高

 

01、11月北京房产线上拍卖市场共成交62套。从物业类型来看,住宅占据拍卖房源的58%。

 

02、11月线上拍卖住宅中300-500万房源占比最多为34%,其次是300万以下及300-500万区间的房源,占比均为22%,中低端房源是市场供应的主体。

 

03、各城区房源差距较大,朝阳以17套成交遥遥领先,郊区成交极少,东城、门头沟、石景山仅各成交一套。

 

04、各城区溢价率差距较大,海淀区以32%的溢价率遥遥领先,石景山区以8%的溢价率垫底。

 

05、11月线上拍卖房产竞争度TOP10,改善及别墅占主流,成交均价在2-8万不等。

 

211月北京线上拍卖成交套数打破连续3个月上涨趋势,仅成交62

 

01、11月北京线上拍卖市场量价齐跌,成交套数仅62套,打破连续3月上涨的趋势。11月线上拍卖市场成交均价为41803元/平方米,环比小幅下跌14.27%。

 

02、11月500万以下中低价位房源占比近六成,占比较大;11月1500万以上高端房源为0。

 

03、11月北京线上拍卖市场溢价率为19.80%,连续两月上涨。整体溢价率维持在15%-25%,处于较高水平,表明北京线上拍卖市场较热。

 

从阿里拍卖近半年整体数据可以看出,刚需、改善型住宅仍是成交主力,11月改善产品占比同上月相比明显上升;从11月线上拍卖市场看,成交量小幅下跌,成交均价小幅回落,溢价率保持较高水平。

 

以上数据来源:北京建委、诸葛数据研究中心、阿里拍卖

未经允许不得转载:地产界 » 北京·2018年11月房地产市场月报

评论 0

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址