青岛·2018年11月份房地产市场月报

市场资讯 央行发布最新数据:房贷收入比去年末升至60.5%。(2018年11月5日新浪网) 11月全国首套房贷款平均利率为5.71%,环比上涨0.18%,为连续22个月上涨。(2018年11月13日青岛新闻网) 央行报告紧盯居民购房违规加杠杆,调控持续高压。(2018年11月14...

市场资讯
  • 央行发布最新数据:房贷收入比去年末升至60.5%。(2018年11月5日新浪网)
  • 11月全国首套房贷款平均利率为5.71%,环比上涨0.18%,为连续22个月上涨。(2018年11月13日青岛新闻网)
  • 央行报告紧盯居民购房违规加杠杆,调控持续高压。(2018年11月14日青岛新闻网)
  • 住建部:城建要摒弃急功近利大拆大建 注重绣花功夫。(2018年11月18日青岛新闻网)
  • 住建部:1-10月已完成全年棚改任务的99%。(2018年11月19日青岛新闻网)
  • 市旅发委建立重点招商项目信息库,110个项目总投资3500多亿元。(2018年11月12日新浪网)
  • 麦岛居住区改造E区项目启动,计划2021年竣工。(2018年11月2日青岛新闻网)
  • 青岛地铁1号线海底隧道贯通,过胶州湾仅需6分钟。(2018年11月6日青岛新闻网)
  • 位于胶州全长12.4公里,胶济胶黄铁路联络线年底开通。(2018年11月12日新浪网)
  • 台东商圈建安置房计划建设,城阳改造33个村项目启动。(2018年11月27日青岛新闻网)
土地市场

本月土地市场供应量与成交量均环比下降,但仍处于较高水准,楼面价环比上涨。

  • 供应情况:本月青岛市土地市场供应25宗,176.2万㎡,环比下降29.6%,同比下降69.1%;
  • 成交情况:本月青岛市土地市场成交27宗,283.9万㎡,环比下降29.4%,同比下降14.0%;
  • 楼面地价:市场波动明显,本月平均楼面地价2306元/㎡,环比上涨23.0%,同比上涨9.0%。

本月供应量最高的是即墨区,成交冠亚军分别为原胶南和即墨,成交楼面地价最高的是原黄岛。  

  • 供应情况:供应量最高为即墨区,供应面积为82.6万㎡;其次原胶南,供应面积为56.2万㎡;
  • 成交情况:成交量主要为原胶南,成交面积为166.4㎡;其次是即墨区,面积为89.0万㎡;
  • 楼面地价:成交楼面地价最高的是原黄岛,楼面地价为2810元/㎡。

住宅市场

本月住宅市场供销两旺,成交均价上涨势头明显,较前期市场状况有好转。

  • 供应情况:本月青岛市住宅市场供应16085套,195.9万㎡,环比上升20.99%,同比上升162.8%;
  • 成交情况:本月青岛市住宅市场成交15212套,185.3万㎡,环比上升162.8%,同比上升29.5%;
  • 成交均价:本月成交均价14522元/㎡,环比上升11%,同比上涨24.1%。

本月高新区和胶州市住宅市场整体热度较高,市南区、崂山区成交均价遥遥领先。

  • 供应情况:供应量排名较高的依次是胶州市和原胶南,供应面积分别为47.6万㎡和39.3万㎡;
  • 成交情况:成交量前两名依次是高新区和胶州,成交面积分别为34.4万㎡和34.2万㎡;
  • 成交均价:市南区以44150元/㎡居全市首位,其次是崂山区35326元/㎡;
  • 存量:存量较高的依次为原胶南市和胶州市,面积分别是215.3万㎡和203.8万㎡。

本月住宅市场库存量小幅上涨,去化周期约10个月,去化压力较小

  • 存量走势:本月青岛市住宅市场存量86770套,1088.6万㎡,环比上涨1.4%,同比上涨4.5%;
  • 去化周期:按照2018年6-11月的平均去化速度114.6万㎡/月,现有存量全部去化约需10个月。

 

商铺市场

本月商铺市场成交量连续5个月下滑,且降幅明显,市场热度直线降低,但价格整体持续走高

  • 供应情况:本月青岛市商铺市场供应1059套,16万㎡,环比上涨63.6%,同比上涨129.3%;
  • 成交情况:本月青岛市商铺市场成交917套,11.3万㎡,环比下降43.8%,同比下降82.3%;
  • 成交均价:本月均价20976元/㎡,环比上涨63.6%,同比上涨20.2%。

本月商铺供应集中在即墨区,李沧成为主力成交区,市南区以45933元/㎡均价领跑全市

  • 供应情况:新增集中在即墨,供应面积为5.7万㎡;其次是城阳,供应面积为1.6万㎡;
  • 成交情况:成交量最高是李沧,面积为3.8万㎡,其次是城阳,面积为1.7万㎡;
  • 成交均价:市南区以45933/㎡领跑,其次是崂山区35601元/㎡;
  • 存量:存量面积最高为城阳区116.3万㎡;其次为胶州市面积75.9万㎡。

商铺市场存量环比略涨,去化压力依然巨大,需要69个月实现去化。

  • 存量走势:本月青岛市商铺市场存量37585套,597.4万㎡,面积环比上涨0.84%,同比下降0.24%;
  • 去化周期:按照2018年6-11月的平均去化速度8.6万㎡/月计算,目前存量需要69个月的去化周期。

办公市场

本月市场供销量价均呈不同幅度上涨,尤其是成交量涨幅明显,市场表现良好。

  • 供应情况:本月青岛市办公市场新增148套,5.9万㎡,环比上涨 17.9%,同比上涨102%;
  • 成交情况:本月青岛市办公市场成交 336套,4.6万㎡,环比上涨115.1%,同比下降47.3%;
  • 成交均价:本月成交均价16175元/㎡,环比上涨5.4%,同比下降7.4%。

本月办公新增主要来自崂山区和高新区,成交量最高为高新区,市南区以30890元/㎡居首位。

  • 供应情况:本月新增供应主要来自崂山和高新区,供应面积分别为3.5万㎡和1.7万㎡;
  • 成交情况:成交量前列依次为高新区和城阳区,成交面积分别为0.79万㎡和0.78万㎡;
  • 成交均价:市南区以30890元/㎡领跑。

本月办公市场存量居高不下,去化周期约62个月,去化压力依旧巨大。

  • 存量走势:本月青岛市办公市场存量18564套,293.7万㎡,面积环比上涨1%,同比下降9.7%;
  • 去化周期:按照2018年6-11月的平均去化速度4.7万㎡/月计算,目前需要62个月的去化周期。

公寓市场

本月公寓市场供应量大幅上涨,成交量价小幅度下滑,市场热度提高

  • 供应情况:本月青岛市公寓市场新增2008套,9.6万㎡,环比上涨45.1%,同比上涨53.5%;
  • 成交情况:本月青岛市公寓市场成交1720套,8.8万㎡,环比上涨80.7%,同比下降30.3%;
  • 成交均价:本月均价14796元/㎡,环比下降1.1%,同比上涨20.6%。

本月公寓市场供应量最高为城阳,成交量最高为原胶南,市南区以28245元/㎡领跑

  • 供应情况:供应量较高的依次是城阳和即墨,供应面积分别为2.49万㎡和2.16万㎡;
  • 成交情况:成交量最高的为原胶南市,成交面积为2.0万㎡;其次是城阳区,面积为1.96万㎡;
  • 均价:市南区以28245元/㎡领跑,其次是崂山区19204元/㎡;
  • 存量:存量排名依次为原胶南市、原黄岛区、面积分别为40.3万㎡ 和40.2万㎡。

市场存量环比略涨,去化周期约27个月,去化压力依旧较大。

  • 存量:本月青岛市公寓市场存量30118套,203.3万㎡,存量环比上涨0.8%,同比下降7.5%;
  • 去化周期:按2018年6-11月平均去化速度7.5万㎡/月计算,需27个月的去化周期。

市场小结

本月成交量在连续三个月下滑后大幅反弹,成交量为近半年内的高点,仅次于“上合”前的火热高峰,价格更是再创新高。究其原因,一方面有网签系统调整致使集中网签延后的因素,其中不乏“银十”历史业绩的助力;另一方面,本月50多个项目新开加推,大有年底冲刺的架势,也是近两年来集中供应最多的月份。临近年底,楼市进入淡季,面临明年的销售压力,估计优惠降价的队伍还会增加,房价调整尚有空间,底价或许仍未到位。

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感谢阅读~

作者: 青岛千禧年轮不动产顾问有限公司    刘鑫

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