西安·2018年11月房地产市场月报

市场综述 楼市调控趋缓渐稳  西安密集行业整治   月初,官媒新华社权威发声,针对十月后期的房地产市场减缓,及未来楼市走势给出明确表态,短期内,调控绝然不会有松绑的迹象,未来更加明晰的是,在”房住不炒”的大背景下,住房将更多回归居住属性。而紧随其后,武汉、...

市场综述
楼市调控趋缓渐稳  西安密集行业整治
  月初,官媒新华社权威发声,针对十月后期的房地产市场减缓,及未来楼市走势给出明确表态,短期内,调控绝然不会有松绑的迹象,未来更加明晰的是,在”房住不炒”的大背景下,住房将更多回归居住属性。而紧随其后,武汉、江西分别再出新政,前者年内第三次提高刚需房源比例,后者全省部署楼市调控,着力控价稳市场。尽管全国“高温”不在,但区域分化依然不减。

与此同时,随着严令调控的深入,全国房地产投资、销售出现连续下降,整体库存开始反弹回升。而关于行业的违规、违法行为整治再行加码,更大力度的持续推进已扩至全国范围。可见的是,“收紧”和“缩减”将再行延续。

宏观市场
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政策环境

部分城市再调控 行业整治再加码 
  11月初,新华社在《十问中国经济》系列中,专题发文《如何看待未来房价走向》,文章提到,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”,“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。11月6日,西安市政府办公厅下发《关于规范商品住房交易有关问题的补充通知》,通知要求,开发企业申请商品房预售许可或现房销售备案时,因施工场地限制等客观原因,申报住宅面积低于3万平方米的,可向房管部门说明有关情况后予以办理。

11月7日,武汉举行全市房地产开发企业座谈会。提出增加刚需房源数量,一些热点区域,刚需房源比例提高至100%,其他区域提高至80%。此外,针对无房刚需家庭优先选择的房源。今年武汉已是第三次提高刚需房源比例,今年2月份,刚需房源比例为40%;今年6月份,刚需房源比例提高为60%。

11月8日,住建部重拳治理房地产市场失信行为,将虚假广告、捂盘惜售、变相囤积房源等101种违法违规行为列入”黑名单”,将进一步加大房地产市场失信行为整治力度。目前,住房和城乡建设部已会同相关部门在30个重点城市先行部署启动。

11月15日,江西省召开2018年全省房地产市场会商协调小组第二次会议,研究全省房地产市场形势,部署下一阶段房地产市场调控工作。会议要求进一步增强稳定市场的信心,着力控“价”稳市场。

11月27日,吉林长春市出台《长春市商品房预售资金监督管理办法实施细则》。细则指出,商品房预售资金监管额度为项目总预售款的30%,总预售款以开发企业办理预售许可时报备的房屋备案价格和批准预售的商品房面积的乘积核定。

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经济环境
11月全国PMI为50.0%,全国CPI同比上涨2.3%,全国PPI同比上涨2.7%

  11月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为50.0%,比上月小幅回落0.2个百分点,处于临界点。
  11月全国居民消费价格指数(CPI)同比上涨2.2%。2018年11月份,全国居民消费价格同比上涨2.2%。其中,城市上涨2.2%,农村上涨2.2%;食品价格上涨2.5%,非食品价格上涨2.1%;消费品价格上涨2.2%,服务价格上涨2.1%。1-11月平均,全国居民消费价格比去年同期上涨2.1%。11月份,全国居民消费价格环比下降0.3%。
  11月工业生产者出厂价格指数(PPI)同比上涨2.7%。2018年11月份,全国工业生产者出厂价格同比上涨2.7%,环比下降0.2%。工业生产者购进价格同比上涨3.3%,环比持平。1-11月平均,工业生产者出厂价格比去年同期上涨3.8%,工业生产者购进价格上涨4.4%。
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行业动态
本月行业成交及新闻动态
  11月份行业动态主要包括:1、百强房企榜单:销售减速 入榜门槛加剧提升。从1-11月百强房企销售业绩数据来看,单月业绩的同比增速仍进一步放缓,从7月58.1%的高位大幅回落至24.5%,销售减速明显。同期,TOP100房企的整体销售规模超8.7万亿元,同比增长37.5%,百强入榜门槛加剧提升。同时,截止11月末已有10家房企提前完成了全年业绩目标,今年全年千亿房企的数量或接近30家。2、全国房地产投资 商品房销售面积同比增速三连降。11月14日,国家统计局发布《2018年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况》,数据显示全国房地产开发投资同比增长9.7%,增速比1-9月份回落0.2个百分点;商品房销售面积同比增长2.2%,增速比1-9月份回落0.7个百分点。其中房地产投资、商品房销售面积同比增速均已连续三个月出现下降。3、百城新房库存连长两月。11月29日机构发布监测数据显示,全国百城新房库存继9月份上涨之后,10月继续反弹。这也是自2015年1月份以来,全国100城新建商品住宅库存规模连跌45个月之后,第二次上涨。据悉,截至10月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43719万平方米,环比增长0.5%,同比减少2.9%。4、首套房贷款平均利率为5.71% 保持低幅上涨。11月10日,融360发布的10月份中国房贷市场报告。数据显示, 10月份全国首套房贷款平均利率为5.71%,相当于基准利率 1.165倍,环比9月上升0.18%;同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%,上升7.74%。
楼市观察
2018年11月西安市土地市场
  从土地成交区域来看,本月秦汉新城成交土地最多,总成交面积31.8万㎡(约合478亩),占总成交量的26.5%;其次为浐灞生态区,成交土地面积27.8万㎡(约合417亩),占总成交量的23%;第三为雁塔区,成交土地面积25.9万㎡(约合388亩),占总成交量的21.5%。从区域成交单价来看,本月碑林区为成交单价最高区域,为3029万/亩;其次为雁塔区平均单价1250万/亩,为陕西金泰恒业房地产有限公司竞得的青龙寺版块388亩商住地块;位列第三的为高新新区,单价707万/亩。成交地块为紫薇地产竞得高新国际社区152亩商住用地。

商品房数据
11月份西安商品房量跌价涨 供应保持高位
2018年11月份西安市商品房新增供应面积280.53万㎡,环比增长39%,同比增长72%;商品房销售面积165.43万㎡, 环比上涨37%,同比上涨33.9%。分析来看,本月商品房销量虽出现环、同比双涨,但商品房供应再度出现大幅增长,且总供量再创年内月度供量最高值,供销差额显著拉大。
11月西安商品房去化周期为16个月
截止2018年11月末西安商品房库存为2434.25万平米,比上月增加了115.1万平方米,较去年同期增加225.03万平方米,商品房去化周期上升至16个月。11月份,西安商品房供应继续保持高位,总供量达年内月度供应最高值,虽然商品房销售有所在回升,但供销差额显著拉大,致使商品房库存总量再度出现显著上涨,截止11月底整体库存去化周期上升至16个月。
11月西安商品房各区域供销价情况
11月份西安市商品房新增供应面积排名前三的区域是曲江、浐灞和经开,分别为67.19万㎡、54.49万㎡和49.6万㎡;11月份商品房成交量排名前三的区域是浐灞、经开和曲江,分别为38.34万㎡、24.36万㎡和22.46万㎡。
商品住宅数据
11月西安商品住宅供应大涨 销售回升
2018年11月份西安商品住宅新增供应面积为198.37万㎡,环比上涨62.4%,同比上涨48.7%;商品住宅销售面积130.75万㎡,环比上涨32.1%,同比上涨33.8%;11月份,西安商品住宅供应面积创年度新高,供应量大幅上涨,住宅销量虽有上涨,但较大幅度低于供应总量,供销差额显著拉大。
11月西安商品住宅去化周期上升至5个月
截止2018年11月末,西安市商品住宅库存量为609.11万㎡,比上月增加了67.6万㎡,比去年同期减少了127.6万㎡,去化周期上升至5个月。11月份,西安商品房住宅库存,在整体住宅供应量大幅增加后,总量出现回升上涨,从整体去化周期来看,已有最低值的4个月上升至5个月,住宅库存严重不足的形势得以缓解。
11月西安住宅主力成交90-140㎡占比67% 
11月份西安市住宅各面积段成交占比中,90-120㎡依然是主力,成交占比为38%;120-140㎡成交占比为29%,两者合计占比达67%;排在第三位的为140-160㎡,占比为15%。本月90-120㎡、120-140㎡成交占比环比上月略有降低,分别减少1个、4个百分点,而70㎡以下、及70-90㎡成交占比本月出现回升,此外出现回升的还有140-160㎡,其余与上月基本相同。
11月西安商品住宅各区域供销价情况
11月份西安商品住宅新增供应面积排名前三的区域是曲江、浐灞和高新,分别为47.06万㎡、41.6万㎡和34.45万㎡;11月份商品住宅成交面积排名前三的区域为浐灞、城东和经开,分别为33.75万㎡、19.9万㎡和16.82万㎡。
11月西安商品住宅成交面积热力图
2018年11月份西安市商品住宅共计成交130.7万㎡,成交面积占比最大的前三城区是浐灞、城东和经开,分别占26%、15%和13%。由图可以看出成交热点区域主要集中在浐河东路、浐灞大道十字东北区域(代表项目浐灞半岛);浐河东路、御锦路东北片区(代表项目御锦城);太华路、永城路十字版块(代表项目华远枫悦)。
11月西安商品住宅成交单价热力图
2018年11月份西安市商品住宅成交单价较高的前三区域集中在高新、曲江和经开,分别为14857元/平米、12254元/平米和11594元/平米。由图可以看出成交单价最热点区域为高新区高新三路、唐兴路十字区域(代表项目自在山);慈恩西路、翠微路版块(代表项目中海曲江6号);未央路、凤城七路(代表项目万科·赛高悦府)。
商业数据
11月份西安商业量价齐涨 供应减缓
2018年11月份西安商业新增供应面积10.94万㎡,环比下降44.04%,同比上涨12.09%;商业销售面积8.97万㎡,环比上涨18.49%,同比上涨16.34%。本月西安商业供应面积环比出现回落,商业销售面积环同比双涨,整体供销差显著收窄,商业销售均价再度微幅上涨。
11月西安商业去化周期为69个月
截止2018年11月末西安市商业物业库存量为700.61万平米,较上月增加1.97万㎡,较去年同期增加了14.02万㎡,截止11月末商业去化周期为69个月。整体来看,11月份西安商业随着供应面积收紧,销量保持上涨,整体库存总量上升趋势出现减缓,截止11月末,全市商业去化周期继续保持在69个月。
11月西安商业各区域供销价情况
11月份西安市商业物业新增供应面积排名前三的区域是浐灞、城东和高新,分别为2.7万㎡、2.2万㎡和2.1万㎡;11月份西安商业成交量排名前三的区域是经开、城内和浐灞,成交面积分别是2.4万㎡、2万㎡和1.5万㎡。
11月西安商业成交面积热力图
2018年11月份西安市商业成交8.97万㎡,成交面积占比前三的区域分别为经开、城内和浐灞。由图可以看出西安市商业成交热点区域为丈八六路、科技四路片区(代表项目龙城铭园);北三环、港务大道十字区域(代表项目西安立达国际);北三环、北辰立交北侧区域(代表项目碧桂园凤凰城)。
11月西安商业成交单价热力图
2018年11月份西安市商业成交单价最高的集中区域是城西,均价为50000元/平米,其次是经开,均价为28255元/平米,第三为城内,均价为27187元/平。由图可以看出最热点区域为三桥路、征和路十字区域(代表项目华润·二十四城);曲江南三环立交北侧(代表项目曲江华著中城)康复路、永乐路版块(代表项目华东万悦城)。
办公物业数据
11月西安办公量涨价跌 供应下降
2018年11月份西安市办公物业新增供应面积13.18万㎡,环比下降9.04%,同比上涨318.4%;办公销售面积15.6万㎡,环比上涨91.8%,同比上涨26.7%。11月份,西安办公供应面积再度出现回落,销售面积大幅上涨,整体呈现为销大于供,且办公销售均价出现较高幅度回落,为近5个月以来新低。
11月西安办公去化周期创年内新高为19个月
截止2018年11月末西安市办公物业库存面积248.25万㎡,较上月减少2.42万㎡,较去年同期增加17.82万㎡。本月全市办公物业销量环比出现大幅上涨,供应减缓下降,办公库存连续上升趋势得到遏制,本月库存总量环比出现小幅下降,整体去化周期在连续上涨后,也出现下降,至11月回落至19个月。
11月西安办公物业各区域供销价情况
11月份西安办公物业新增供应面积排名前三的区域是城东、浐灞和城西,供应面积分别为3.8万㎡、3.7万㎡和3.03万㎡;11月份办公成交面积排名前三的区域为经开,高新和城西分别为5.19万㎡、2.286万㎡和2.09万㎡。
11月西安办公成交面积热力图
2018年11月西安市办公成交面积15.6万㎡,成交面积占比前三的区域分别为经开,高新和城西,分别占全市办公成交面积的33%、18%和13%。由图可以看出办公成交热点区域位于文景路、凤城十一路(代表项目首创国际城);欧亚大道、广运潭大道十字(代表项目旭辉·荣华公园大道);以及高新六路、科技一路十字(代表项目CROSS万象汇)。
11月西安办公成交单价热力图
2018年11月份西安市办公成交单价最高集中区域为曲江,成交价为17214元/平米,其次是浐灞,为16573元/平米,第三为城南14866。由图可以看出办公成交单价热点区域为浐灞广运潭大道以东、欧亚大道以北片区(代表项目华海湖滨会馆);以及雁塔区西影路以南、芙蓉西路以西片区(代表项目龙湖·雁塔天宸),慈恩西路、雁南一路十字区域(代表项目锦绣唐朝)。
开盘数据
西安住宅开盘新推量走势图
11月份西安共开盘项目61个,推售房源18041套,房源量环比10月份上涨了96%,开盘平均去化率73%,环比下降2个百分点。从开盘监测来看,11月份随着供应量的大幅上涨,全月开盘项目数量及推售房源环比大幅增加,从具体开盘情况来看,整体去化率持续出现降低,去化不足的范围逐渐扩大,随着登记满额项目日益减少,不仅非限购区开盘去化有明显下滑,西安城区内多数高价、及偏远区域项目也逐渐出现抗性。
西安市场小结
  月初,西安发布《全市商品房交易补充通知》,放宽商品房预售申领条件,进一步增供补缺,加大住房供给。而整个11月份,在政策放宽和供给提速下,全市商品房及住宅供量达年内最高水平,住房供给短缺形势得以显著改善。与之对应的是,随着供量上升、多项目集中入市,相较上半年供不应求、“抢房”热潮愈演愈烈的形势,本月则在全市大范围内,多项目集中出现房源盈余,客户减退不足,销售去化接续下滑之势。

而除了住房供应的大幅增加外,本月在土地一级市场也可谓增供猛烈。全月推出及成交土地总量再创新高,而随着主城区多宗优质地块入市,全月总土地出让金更达历史之最。但央企及国企积极拿地的特征却尤为明显。

可见的是,在西安政策趋稳,供给有力增加的形势下,整体价格走势稳定趋缓、非核心区域回落调整、非热点项目以价换量将有望可期。

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