南昌·2018年11月房地产市场月报

2018年11月份南昌市房地产市场研究报告 政策要闻 四部委:明年起对部分科创单位免房产税和城镇土地使用税         记者5日从财政部了解到,为进一步鼓励创业创新,财政部、税务总局、科技部、教育部近日发布通知,自2019年1月1日至2021年12月31日,对国家级、省级科技...

2018年11月份南昌市房地产市场研究报告

政策要闻

四部委:明年起对部分科创单位免房产税和城镇土地使用税
        记者5日从财政部了解到,为进一步鼓励创业创新,财政部、税务总局、科技部、教育部近日发布通知,自2019年1月1日至2021年12月31日,对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地,免征房产税和城镇土地使用税;对其向在孵对象提供孵化服务取得的收入,免征增值税。
 住建部:1-10月已完成全年棚改任务的99%
      14日,住房城乡建设部发布消息称,截至10月底,全国棚改已开工577万套,占年度目标任务的99%,完成投资15000多亿元。早前今年的《政府工作报告》明确,2018年全国棚改新开工580万套。今年5月24日召开的国务院常务会议确定,实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套。会议指出,棚户区改造是体现以人民为中心发展思想的重大民生工程,是推动新型城镇化的重要举措。近年来棚改工作取得显著成绩,过去8年已使8000多万住房困难群众“出棚进楼”,既改善了民生,也带动了有效投资消费和去库存。
国务院:完善养老设施供地政策 新建小区要求相关配建
      11月28日,国务院总理主持召开国务院常务会议,听取优化营商环境工作汇报,决定开展中国营商环境评价;部署进一步发展养老产业、推进医养结合,提高老有所养质量。会议指出,适应庞大老年群体多样化多层次养老需求,促进养老服务增加供给、改善质量,是践行以人民为中心的发展思想、保障改善民生的重要举措,也有利于扩大就业、提升。
佛山取消购房入户入学 转为采用积分制入户政策
       11月2日,佛山市政府召开常务会议,原则上通过新修订《佛山市新市民积分制服务管理办法》(简称“新《办法》)。新《办法》将购房类人群纳入积分制统筹安排,明确不再执行原购房入户政策,同时取消购房类政策性借读生待遇并设置过渡期,将房产情况作为申请入户、入学的计分指标,增加积分入住公租房的内容。新《办法》指出,从2019年1月1日起,不再执行原购房入户政策,转而将购房类人群划入积分制管理,只有在佛山市已连续按月缴纳一年社会保险费,且申请期间保持参保状态的新市民,才可申请积分入户。房产情况只作为申请入户的一个计分指标,并规定了最高144分的限制(房产每个平方米算一分,最高144分)。
安徽省试点政府购买公租房运管服务
       为进一步完善公租房运营管理机制,提升管理和服务能力,住房和城乡建设部、财政部近日联合下发通知,安徽等8个省(区)纳入开展政府购买公租房运营管理服务试点。合肥市、淮北市、安庆市和巢湖市、宿州市埇桥区为国家级试点市(区)。按照自愿申报的原则,其他市按照《通知》要求,结合本地实际,组织开展试点工作,原则上每个省辖市确定不少于1个县(市、区)开展省级试点。开展国家和省级试点的市、县(区)将根据“通知”要求,结合本地区公租房运营管理服务实际,细化制定试点工作实施方案,明确购买主体、规范购买内容、完善购买机制、落实经费保障、规范服务标准和实施绩效管理。列入国家和省试点的城市,政府购买公租房运营管理服务的资金,将纳入年度预算和中期财政规划,在政府现有公租房运营管理支出中统筹安排。
天津房管局:“底商”和自持房要交存维修金
     通知指出,购房人购买新建商品住宅后,在不动产登记服务场所和开发商办理核定应纳税额时,应当一并交存维修资金。交存标准以购房款总额为基数,不配备电梯的,开发建设单位和购房人各按1%交存;配备电梯的,开发建设单位按1.5%,购房人按1%交存。按照我市规定,自2009年1月1日后出售的非住宅房屋,开发建设单位和购房人应当统一交存维修资金。新政明确规定,非住宅房屋购买时间,以商品房合同签订时间为依据,判定是否应当交存维修资金。即凡是2009年1月1日后签订了商品房买卖合同的非住宅都应当交存房屋维修资金,开发建设单位和购房人各按照每建筑平方米100元的标准交存。
武汉异地公积金贷款范围扩大至全国 须武汉户籍
      扩大了住房公积金异地贷款受理范围。凡具有武汉市户籍,在武汉市行政区域外正常缴存住房公积金的单位缴存职工,在武汉市购买普通自住住房时,均可向武汉住房公积金管理中心申请办理异地个人住房公积金贷款。公积金异地贷款范围不再限于省内城市及长江中游城市群省会城市的缴存公积金职工。细化了公积金异地贷款的对象和条件。明确了借款人及配偶有稳定的经济收入来源和按时还本付息的偿贷能力;借款人及配偶须信用良好,符合武汉公积金中心《个人住房公积金贷款信用审核标准》;规定了异地贷款购房合同签订有效期,借款人办理异地贷款时,与开发商签订的购房合同时间在一年之内,首付款不少于购房总价的20%。
前10月南昌市财政收入完成780.4亿元同比增长10%
       记者昨日从市财政局获悉,1-10月,南昌市财政总收入完成780.4亿元,同比增长10%;地方一般公共预算收入完成409.9亿元,同比增长9.4%,高于全省平均水平3.5个百分点,实现了财政收入的平稳增长。1-10月,全市财政总收入、地方一般公共预算收入税收占比分别为89.4%、79.9%,分别高于全省平均水平7.4和8.9个百分点,较前三季度分别提升0.1、0.5个百分点,收入质量有效提升,在全省税比排名中均位列第二位。青山湖区、西湖区、东湖区和湾里区税收收入占财政总收入比重在全省100个县(市、区)排名中分列前四位。
明年3月1日起南昌市住宅专项维修资金管理新规正式实施
       将于2019年3月1日起施行。《若干规定》对我市房屋专项维修资金的交存范围、交存比例、管理体制以及应急使用等进行规范,加强住宅专项维修资金管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益。业主应当按照下列规定交存住宅专项维修资金:未配置电梯的商品住宅,业主按照住宅建筑安装工程每平方米造价的5%交存首期住宅专项维修资金;配置电梯的商品住宅,业主按照住宅建筑安装工程每平方米造价的7%交存首期住宅专项维修资金;住宅小区内的非住宅、住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅,业主按照住宅建筑安装工程每平方米造价的7%交存首期住宅专项维修资金。

土地市场

供应22.53公顷;占总供应7.09%;环比减少23.5%;同比增加92.89%。

可筹建面59.69万方;占总筹建面8.92%;环比增加70.11%;同比增加53.29%。

成交22.53公顷;占总成交8.25%;环比增加43.32%;同比增加92.89%。

均价3198元/方;低于整体22.28%;环比下降42.49%;同比下降23.07%。

供应走势Ø月度数据表现:产业用地供应2宗,占地面积2.75公顷;经营性用地供应4宗,占地22.53公顷。经营性用地面积环比减少6.92公顷,下降了23.5%;去年同期经营性用地供应11.68公顷比去年同期增加10.85公顷,同比上升了92.89%。
Ø经营性土地供应端较上月有所减少,较去年同期供应量增加。位于青云谱区地块DADJ2018043是首宗现房销售,现房销售对开发商的资金考核压力就很大,同时土拍市场受到“限价+竞自持+配建”影响,开发商拿地更加趋于理性。
 成交走势Ø月度数据表现:产业用地2宗成交;经营性用地成交4宗,较上月有所增加;成交面积22.53公顷,环比增加6.81公顷,上升了43.32%,去年同期成交11.68公顷,同比增加10.85公顷,上升了92.89%。Ø中原解析:本月土地市场成交较上月有所增加,本月的土拍市场热度较上月有所上升,整体溢价率约0.55%。随着出让土地“限价+竞自持+配建”影响地块利润下降,以及开发商的资金链压力加大情况下,同时位于青云谱的首宗现房销售地块已溢价率为2.04%被拿下,土拍限制增多,开发商拿地更为谨慎。

成交结构Ø月度数据表现:本月土地市场成交结构偏重于商住,本月成交0宗居住用地,成交0公顷,商住用地3宗,成交面积19.82公顷,商务商业用地成交1宗,成交面积为2.71公顷。其他类型用地成交2宗,面积2.75公顷。Ø中原解析: 本月相比上月土地市场热度有所上升,结构偏重商住用地。

 经营用地地价Ø月度数据表现:本月全市土地实现财政收入为20.46亿元,经营性用地收入为19.09亿元,占总收益的93.3%。经营性楼面地价为3198元/平方,环比减少2363元/平方,下降42.49%。同比减少959元/平米,同比下降23.07%,平均溢价率为0.55%,溢价地块占比25%。

商品房市场

供求关系:Ø月度数据表现:商品房供应130.67万方,环比增加68.71万方,环比上升110.89%;同比增加47.31万方,同比上升56.75%。商品房成交51.87万方,环比减少5.38万方,环比下降9.4%;同比减少10.37万方,同比下降16.66%,供求比为2.52。Ø中原解析:11月份新增供应集中放量,环、同比均增50%以上但成交面积继续下降,总体还是维持低位运行。各房企为冲刺全年业绩,且面临市场成交降温必须加紧推盘入市抢收业绩。

月度数据表现:商品房供应130.66万方,住宅供应82.58万方,占比63.2%;商住供应14.94万方,占比11.43%;商业供应33.14万方,占比25.36%。

住宅成交量价:Ø月度数据表现:住宅成交40.94万方,环比减少7.73万方,环比下降15.88%。10月住宅成交12484元/㎡,环比减少828元/㎡,环比下降6.22%。
板块供求结构:Ø月度数据表现:九龙湖供应24.57万方位居第一,主要为西站明珠和绿地博览城项目供应;昌北供应15.74万方,主要为乐活公元城和集美阳光项目供应;青云谱供应14.93万方,主要为洪源盈府项目供应。青云谱成交7.36万方领衔全城,主要为洪源泰府项目备案;湾里成交7.12万方,主要为恒茂未来都会和红星九湾天铂项目备案;九龙湖成交6.91万方,主要为正荣玲珑府和新力东园项目备案。
住宅库存:Ø月度数据表现:库存有所增加,存销有所上升。库存为335.45万方,环比增加56.59万方,上升20.29%;与去年同期相比,增加了47.24万方,增加了16.39%;存销比为7.08。
商品住宅供应top15

 商办成交量价:Ø月度数据表现:非住宅成交10.93万方,环比增加2.35万方,环比上升27.39%。10月非住宅成交10285元/㎡,环比减少2462元/㎡,环比下降19.31%。
 板块供求结构:Ø月度数据表现:九龙湖供应9.01万方位居第一,主要为绿地国际博览城项目供应;湾里供应9.01万方,主要为保利半山国际花园项目供应;中心区供应7.49万方,主要为莱蒙都会小区项目供应。九龙湖成交5.76万方领衔全城,主要为绿地国际博览城和万达城项目强势备案;中心区成交1.06万方,主要为莱蒙都会小区项目备案;凤凰洲成交0.78万方,主要为力高凤凰新天和商联中心项目备案。
商办库存:Ø月度数据表现:库存有所增加,存销有所上升。库存为471.54万方,环比增加22.21万方,上升4.94%;与去年同期相比,增加了22.66万方,上升了5.05%;存销比为36.63。
商办市场top15

两县市场

南昌县
供求关系Ø月度数据表现:成交房源2806套,成交面积26.88万方,环比减少0.86万方,下降3.1%;同比减少0.44万方,下降了1.61%。成交均价7469元/方,环比增加264了元/平方,上升3.66了%;同比减少1678元/平方,下降了18.34%。Ø中原解析:供应端暂无数据。成交端本月成交有所下降,,主要是象湖板块成交有所增下降,成交均价有所上升,主要为低价房源成交减少。

新建县
供求关系Ø月度数据表现:月度商品房预售1875套,供应面积16.1万方,环比增加2.55万方,上升了18.82%;同比增加8.9万方,上升了123.61%。成交房源1839套,成交面积18.67万方,环比增加4.28万方,上升29.74%;同比增加5.41万方,上升40.8%。Ø中原解析:本月新建县供应段端较上月有所上升,成交量本月有所上升,主要为年底各企业推售加快抢收业绩,成交有所上升。

三级市场
Ø月度数据表现:月度市区二手房成交2251套,成交面积28.79万方,环比增加7.62万方,环比上升35.99%;同比增加11.6万方,上升了67.48%。县二手房成交房源799套,成交面积7.88万方,环比减少6.7万方,环比下降了45.95%;同比减少3.97万方,同比下降33.5% 。Ø中原解析:二手市场热度相对有所上升,南昌市区二手房备案成交有所上升,南昌县备案成交量有所下降。
新推续推
企业推售Ø市场有10个项目做出推售动作12次,环比增加4个,同比增加4个。推售12次,环比次数增加6次,上升了100%;同比增加3次,上升了33.33%。12次推售共有2509套房源入市销售,平均250.9套房源/次;环比增加1327套房源,上升112.27%;同比增加562套,上升了28.86%。当日销售1910套房源,环比增加1039套,上升了119.29%;同比上升了44.37%。销售率为76.13%,环比增加2.44个百分点,同比增加8.18个百分点。Ø中原解析:推盘次数和项目有所上升,当日销售整体上升,成交率有所上升,主要为年底各企业加快推售,抢收业绩。

推销明细

数据附件

市中心

青山湖

 京东

 朝阳洲

青云谱

艾溪湖

昌东

中心区

红角洲

凤凰洲

九龙湖

经开区

湾里

麻丘、乐化、赣江新区

新建区

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