武汉·2018年11月办公写字楼市场月报

01 宏观政策 货币政策 央行11月9日发布了《2018年第三季度中国货币政策执行报告》。报告指出,2018年第三季度以来,中国经济总体保持平稳增长、结构调整、继续推进,供需总体平衡,经济运行韧性较强。下一阶段,央行将通过降准、中期借贷便利(MLF)等渠道增加中长期流动性投放,保...

01

宏观政策

货币政策

央行11月9日发布了《2018年第三季度中国货币政策执行报告》。报告指出,2018年第三季度以来,中国经济总体保持平稳增长、结构调整、继续推进,供需总体平衡,经济运行韧性较强。下一阶段,央行将通过降准、中期借贷便利(MLF)等渠道增加中长期流动性投放,保持政策的连续性和稳定性,提高政策的前瞻性、灵活性和针对性。健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架,稳健的货币政策要保持中性,松紧适度,把好货币供给总闸门。

金融监管

11月2日,央行发布《中国金融稳定报告(2018)》,对2017年以来我国金融体系的稳健性状况进行了全面评估。报告认为,进入2018年,世界政治经济格局发生深度调整变化。外部不确定性的增加,使得中国经济金融体系面临的外部环境日趋复杂。即便如此,在世界主要经济体中,中国经济仍然保持了较高增长水平,而且随着防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战的展开,经济增长质量持续改进,供给侧结构性改革在复杂多变的环境中持续向前推进,中国金融体系弹性增强,金融运行总体稳定。

中原观点

资金依旧充裕,支持民企融资。

今年央行流动性管理目标由“合理稳定”转向“合理充裕”,下一阶段的货币政策仍会将促进民企融资作为当前重要的政策目标。同时国宏观经济和金融体系的稳健性将会进一步提高,金融服务实体经济的能力和风险抵御防范能力也将进一步增强。

02

商办动态

科创园区、孵化器、众创空间等产业将享受税收优惠政策。

2018年11月1日,财政部、税务总局、科技部、教育部联合发布了财税〔2018〕120号文件,针对科技企业孵化器、大学科技园和众创空间给出了专项税收优惠政策。自2019年1月1日至2021年12月31日三年时间,将对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地,免征房产税和城镇土地使用税;对其向在孵对象提供孵化服务(经纪代理、经营租赁、研发和技术、信息技术、鉴证咨询服务)取得的收入,免征增值税。

中原观点

通过减税扶持科技创新企业,促进小微企业成长。

该政策旨在通过税收政策,进一步促进科技转化,为大众提供良好的创业环境,减少创业成本,促进小微企业健康、繁荣发展。也是贯彻中央关于大众创业、万众创新、扶持小微企业的一系列举措的延续。

03

数据解读

1、成交环比下滑明显,标杆项目领跑市场。

本月成交面积排行分析

从成交数据看,本月有备案数据的写字楼项目数量相比上月有明显减少,榜单前20总成交面积约2.86万㎡,同比上月减少30%。但入榜门槛环比略有上升但仍维持低位,本月263㎡以上即可入榜。本月万达中央文化区(万达尊)成功卫冕,并以5034㎡,24652元/㎡,1.24亿元赢得本月去化量、均价、签约金额三料冠军。

2、商办市场热度不足,大宗交易谨慎前行。

历年月度备案冠军量价走势分析

从2017年1月至2018年11月的23个月度成交备案数据中,属于整购或整售型项目占据9个,散售型项目14个。2018年三季度至2019年三季度为房企公司债等融资渠道兑付高峰期。

为缓解资金压力,预计未来越来越多的企业会步入大宗交易的行列。而在营改增及最新的减税政策的推动下,在2019年上半年大宗交易量或会明显提升。

3、光谷区域利好叠加,加速挑战现有格局。

本月区域成交占比分析

本月光谷片区表现尤为抢眼,有9个项目有成交,成交占比跃居第一。作为武汉“第二总部”建设的高地,光谷片区产业基础扎实,教育机构、科研院校林立,人才众多,且区域写字楼价格优势明显,正成为不少新近武汉企业的战略驻点首选。而财税〔2018〕120号文件的发布,除了标准写字楼,科技企业孵化器、大学科技园和众创空间也迎来税收减免等重大利好,入驻的相关企业也可享受部分优惠政策,预计未来会进一步刺激市场需求。

4、武昌保持优势,光谷强势逆袭。

历年月度分区域成交占比分析

(当月成交备案排名前20项目)

从2017年下半年以来,汉口区域成交占比逐步减少,武昌、光谷区域后来居上,并成为武汉商办市场的主战场。究其原因,武昌片在售项目相对较多,商办引领者角色日益凸显;今年汉口片区在售项目进一步减少,区域占比下降明显。本月虽有部分成交,但相对武昌和光谷逊色不少;而光谷区域写字楼及大量园区办公供应充足,且价格竞争优势明显,正成为江南片写字楼投资的新选择。

备注:

统计时间:当月数据指2018年10月1日-10月31日

统计口径:成交备案数据来自中国指数研究院数据库

数据整理:中原地产写字楼部

由于各方统计口径不同,数据计算结果存在误差,以上数据仅供参考。

04

市场热点

本月土地成交

11月份,武汉挂牌出让5宗商服地块(其中2宗加油站用地),总出让面积17.2万㎡,总建面53万㎡,合计成交价24.8亿,3宗处于四环外,2宗在二二环内。其中3块纯商服(非加油站)用地全为底价成交。显然市场对于纯商服用地热情仍然不高。

本月最受关注的要数二七滨江商务区的P(2018)137地块,总建面42.5万㎡,规划商业、酒店、办公,建成后将成为长江主轴新的城市风景线。但竞拍条件相对苛刻,除5万㎡以上公建用于有关单位还建、回购外,还要建设6200㎡的公园,同时还要引入一家五星级酒店、50家武汉商会、10家以上全国民营企业500强,拟打造武汉民营企业总部高地。这极大的的考验了开发企业的资源整合能力。

典型项目动态

1、第二期“湖北地产开发企业招采经理人沙龙”

由湖北楼市主办、旭辉地产协办的第二期湖北房地产开发企业招采经理人沙龙于11月6日下午在华宇旭辉大厦24楼会客厅成功举行。来自旭辉、正荣、奥山、鄂旅投、美联、昌盛6家品牌房企参与本期活动。活动由湖北楼市总经理李建新主持。李建新先生首先向参加活动的各位嘉宾介绍了本期沙龙活动讨论的主题“湖北房地产企业优质供应商资源共享与合作机制”产生的行业背景及一些解决思路。

2、2018创客大赛——武汉&柏林国际交流赛

1月10日,“阿里全球创客赛,诸神汇聚光谷里”2018创客大赛主题活动,在北辰·光谷里举行。继成功举办第四届全国双创周湖北会场启动仪式之后,北辰·光谷里再次成为国际盛世的举办地。

3、2018光博会在光谷科技会展中心开幕

11月14日,第十五届“中国光谷”国际光电子博览会暨论坛(简称光博会)在中国光谷科技会展中心(国采中心)盛大开幕。

大会由工信部、科技部、中科院、中国贸促会、国家知识产权局、省政府联合主办,市政府、东湖高新区等单位共同承办。

来自美、英、德、加、日、俄等十几个国家和地区的专家、学者,全国各地科研机构及高校代表团、媒体人士参与了此次活动。展会为期三天,首日观展人数逾万人。

4、“2018福莱中心杯”环湖健康徒步活动

11月23日,“赏沙湖美景,享生态办公”健康环湖徒步活动在福莱中心举行,武昌区招商局、福星惠誉、恒丰银行、海银财富、民佑资本、川岚、中原、思锐、大家等近30家单位数百人参与此次活动,活动反响热烈。

(注:部分图片源自网络)

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