深圳·2018年11月房地产市场月报

01  宏 观 经 济 · 政 策 市场供需双降,经济下行 中美就经贸问题达成共识 停止相互加征新的关税 盐田棚户区改造实施细则 [宏观] 市场供需双降,经济下行 2018年11月份,制造业PMI为50%,较上月下降0.2个百分点,较去年同期低0.6个百分点。分项部分显示,大型企...

01  宏 观 经 济 · 政 策
市场供需双降,经济下行

中美就经贸问题达成共识 停止相互加征新的关税

盐田棚户区改造实施细则

[宏观] 市场供需双降,经济下行
  • 2018年11月份,制造业PMI为50%,较上月下降0.2个百分点,较去年同期低0.6个百分点。分项部分显示,大型企业PMI仍占据行业主导地位,中小企业PMI均处于临界点以下。虽然受国内环保松动、国际油价下降等因素影响,原材料、原油等大宗商品价格降幅明显,下游企业的生产压力有所缓解,但新出口订单指数为47%仍继续处于临界点以下,市场需求萎缩。综合来看,市场供需双降趋势明显。
  • 11月财新PMI录得50.2%,受中小企业利好政策影响,部分企业商务活动有所增加,为年末征求更多盈利空间。
  • 11月中美关系经领导会晤后已再度有所缓和,消息显示,维持原定基准不会加征新的关税,中国将扩大美国进口以减少中美贸易差额,中美双方在未来90天内将继续就相关问题进一步进行谈判。中美正朝着全面取消关税这一目标共同努力,但目前这只是阶段性的和缓,也并不意味着贸易战就此彻底结束,G20峰会上美日欧强调WTO改革,并将在下次会议中提交改革方案,美国未来在全球经济的地位将会水涨船高,其政治、经济、文化等影响力将更上一层台阶。

[政策]中美就经贸问题达成共识 停止相互加征新的关税
中美就经贸问题达成共识 停止相互加征新关税
12月2日,外交部部长王毅就中美元首会议举行中外媒体吹风会。王毅在会上说,中美双方就经贸问题进行的讨论十分积极,富有建设性,两国元首达成共识,停止相互加征新的关税。

深圳:发布城中村总体规划意见稿

11月5日,深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(征求意见稿))。《规划》指出将控制城中村拆除新建类改造项目的节奏,确定未来7年内保留的城中村规模和空间分布。有序引导各区开展以综合整治为主,融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新。要求建立协调的城中村存量开发管理机制;强调政府主导,鼓励市场参与;通过综合整治推动城中村升级转型,强化其租赁市场管理并开展规模化租赁业务,满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

深圳: 历史用地新规
11月27日,深圳市规土委发布《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》,《规定》在继承原有政策主要条款的同时,进一步从落实最新政策、简化审批内容和材料要求、优化工作程序和手续等方面进行了修改完善。《规定》显示,城市更新单元拆除范围内未签订征(转)地协议或已签订征(转)地协议但土地或者建筑物未作补偿,用地手续不完善的建成区,可纳入历史用地处置范围。此外,申请历史用地处置的用地需满足用地行为发生在2009年12月31日前的要求。

[政策] 盐田棚户区改造实施细则
盐田棚户区改造实施细则
11月16日,盐田区住建部发布了《深圳市盐田区棚户区改造实施细则(征求意见稿》,指出:棚改补偿标准不变,按照市产权调换标准,套内1:1或建面1:1.2,奖励增购不超过10㎡;初步业主改造意愿征集“双85%”即可申请棚改;申报棚改用地原则上不少于5000㎡。

深规土委城市更新新规
11月21日,深圳市规土委发布《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》(以下简称《规定》),创新用“飞地”模式解决城市更新中合法用地难以满足公共设施需求的问题。《规定》提出,将允许拆除重建类城市更新主体将拆除范围以外的公用设施用地理顺经济关系后,无偿移交国有。同时,将给予承担移交责任的更新项目部分合法用地比例的计入及适当的建筑面积补偿,保障更新项目的实施。

深圳:公布已出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置办法
11月5日,深圳市规划国土委关于公开征求《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》意见的通告。对于居住用地增加建筑面积的,超出原合同约定建筑面积的部分均建设为可销售的人才住房。

中原点评
本轮城中村总体规划意见稿是综合考虑了城中村有史以来的治理难点、痛点。由于城中村存在比例的合法性问题以及近年违法抢建造成的高容积率,所以导致拆迁施工耗时长、难度大,治理慢;本次意见稿指出,要“确立未来7年内保留城中村的规模和空间分布”,开展“规模化租赁业务”以及“政策性住房保障体系”,以综合整治以及辅助性加建、局部拆除等方式进行,不进行一刀切式的整收整购,受该政策影响,诸如拆除重建的新项目将从根源上减少供给,对已立项的项目将是利好。

02  新 房 市 场
新房市场整体网签量大幅上升

新房住宅供应持续大幅增加

300万-600万公寓成交占比增加一倍

1000万以下豪宅成交占比近七成

公寓成交占比竟超过住宅
  • 11月新房市场共成交4828套商品房,环比↑23.6%,其中公寓占比54%,住宅占比41%。公寓不限购不限贷,大宗交易较多,11月网签数据显示公寓占比已超过住宅。
  • 11月豪宅成交887套,环比上升41.5%。

新房市场整体网签量大幅上升
  • 网签数据显示11月全市新建商品房共成交4828套,环比↑23.6%;
  • 成交面积为38.23万平,环比↑8.0%,成交均价为55296元/平,环比↓2.7%。

新房市场二十五个项目获批
  • 11月新房市场共二十五个项目获批,其中宝安、龙岗获批项目居多。

新房市场十七个项目入市
  • 11月共有十七个项目入市,住宅项目居多。
  • 月底宝安有两个超千套的大体量住宅项目入市,市场关注度较高,去化也相对理想。

访客指数小幅度变动
  • 11月周访客指数在50.23至57.49之间小幅度变动,年底开发商业绩压力大,推盘节奏加快,且促销活动有所增加,11月楼盘访客量整体上有所上升,但是相比二季度的火爆,访客指数仍在低位徘徊。

住宅供应持续大幅增加
  • 11月共18个住宅项目获批,住宅批售套数合计11282套,环比↑99.9%,住宅批售面积合计116.0万平,环比↑115.2%。11月住宅批售套数突破万套,其中万科星城获批住宅体量最大,达到3337套,其次华强城市花园(一期)、天汇时代花园二期获批套数均超过千套。
  • 11月新房市场共17个项目入市,其中含住宅项目达到12个,住宅推售套数合计9359套,推售面积合计95.1万平,住宅供应持续大幅增加。

新房住宅整体开盘去化率约44%
  • 11月共有12个住宅项目开盘入市,新房住宅整体开盘去化率约44%,其中华强城、万科瑧山府、玺园三项目开盘去化超六成,平湖佳兆业广场、万科星城两项目开盘去化也较为理想,其他项目开盘去化一般。

新房住宅网签量止跌回升
  • 网签数据显示11月新房住宅成交1985套,环比↑8.17%。11月成交均价为54066元/平,环比上月减少5元/平。
  • 根据市场监测,四季度以来,开发商推盘节奏加快,新房住宅扎堆入市,但是整体去化率相对较低。11月底随着沙井两大盘的入市,市场出现回暖迹象,另外年底开发商冲刺业绩,将推出更多优惠购房活动,成交量或将有所回升。

新房住宅存量骤增
  • 截至2018年11月底,深圳全市新房住宅存量为361.2万平,环比↑35.12%,按照过去半年平均成交量计算,去化需13.8个月。
  • 随着新房批售项目的增加,年前存量有望进一步增加。

住宅均价环比再减少5元/平
  • 新房住宅均价在2013-2014年缓慢上涨,2015到2016年井喷式增长,2016年10月政策调控后住宅均价维持在极小范围内变动。
  • 11月新房住宅成交均价54066元/平,环比上月再减少5元/平。

五区成交均价下降
  • 11月网签数据显示,五区均价下降,龙岗区均价下跌幅度最大,其次是盐田,而南山、龙华两区成交均价有所上升。
  • 盐田区网签住宅仅佳兆业盐田城市广场、半山悦海两项目,其中佳兆业盐田城市广场价格相对较低且折扣较大,成交更为火爆,因此盐田区均价下跌9.6%至47369元/平。

五区成交面积环比上升
  • 从区域成交面积上看,五区成交面积环比上升,仅宝安区成交面积环比下降。10月罗湖、南山、福田均有住宅项目开盘入市,11月陆续网签,关内区域网签面积均有所上升。11月宝安有四个住宅项目入市,预计后期宝安区网签量将有所回升。

  • 从区域成交均价来看,五区成交均价下跌,仅龙华、南山两区均价上涨。11月龙华区网签住宅玺园、安宏基天曜广场、新彩苑、宝泰雅苑四项目均为6万+项目,区域成交均价上涨6.2%至66726元/平。

8万以上占比再度回升至18.9%
  • 11月8万以上网签住宅主要有香山美墅五期、华润城润府三期、中洲滨海华府一期、天健公馆,其中香山美墅五期网签量达到187套,因此8万以上价格段占比大幅增加至18.9%。
  • 4-6万及6-8万价格段占比均较上月有所减少,而4万以下价格段占比较上月增加6.5个百分点。

90-144平户型占比增加至33.4%
  • 从成交户型面积段来看,11月60-90平主力户型占比减少至58.2%,90-144平面积段占比增加至33.4%,刚需户型和改善型户型占比总和仍超九成。
  • 从面积段成交价格来看,各面积段均价环比变化均较小,其中主力户型60-90平面积段成交均价环比上涨3.2%至50377元/平,90-144平面积段成交均价环比上涨5.1%至52643元/平。

6万+成交面积占比33.6%
  • 11月网签住宅项目共59个,其中有6万+成交记录的楼盘有20个,安居房1个。
  • 11月新房住宅6万+楼盘共成交567套,占全市成交套数的28.6%;6万+住宅楼盘成交总面积为6.6万平,占全市成交面积的33.6%。

住宅项目网签套数TOP10
  • 网签数据显示,11月无一住宅项目网签套数超过200套,仅四个住宅项目网签套数超过100,其中香山美墅五期以187套位居住宅项目网签套数TOP10榜首。
  • 11月TOP10楼盘共成交1078套,占全市成交套数的53%,TOP10总套数占比较上月下降了6个百分点。

香山美墅五期获住宅项目双料冠军
  • 网签数据显示,华润城润府三期已连续三月成交金额最高,但11月香山美墅五期以23.63亿成交金额遥遥领先。
  • 11月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计61.32亿元,占全市住宅成交金额的58%,占比减少了4个百分点。

开发商成交面积TOP10
  • 11月华侨城凭借香山美墅五期一个住宅项目以28602平的成交面积位居开发商排名TOP10榜首,其次是佳兆业、远洋地产。
  • 11月TOP10开发商成交面积共计12.1万平,占全市成交面积的62%,占比较上月减少了5个百分点。

华侨城获开发商排名双料冠军
  • 11月网签数据显示,华侨城成交面积达到2.86万平,成交金额达到23.63亿元,获得开发商成交面积、成交金额TOP10双料冠军。
  • 11月TOP10开发商成交金额共计64.57亿元,占全市住宅成交金额的65%,较上月减少了2个百分点。

十二月潜在计划入市项目
  • 预计12月潜在计划入市项目共二十三个,具体项目入市时间有待进一步跟进。
  • 年底开发商冲刺业绩,推盘节奏加快,促销活动也将有所增加,刚需购房可选择性进一步加大。

公寓成交量持续增加
  • 11月共有7个公寓项目获批,项目批售面积合计19.77万平。
  • 成交方面,全市商务公寓共成交2620套,环比上升54.75%;成交面积16.22万平,环比上升43.98%;本月成交均价环比下滑17.15%至57572元/平。

龙岗公寓成交面积占四成
  • 11月除南山外,其他区域公寓成交面积都有不同程度的增加。
  • 罗湖受深业泰富广场项目影响,成交面积环比上升350.63%至2.82万平,增幅最大。
  • 龙岗受锦荟park项目备案影响,成交面积环比上升65.24%至6.54万平,成为全市成交量最大的区域。

  • 从成交均价来看,仅龙华和福田成交均价有所上升,其他区域成交均价都有所下滑。
  • 龙华和福田的成交均价分别环比上升2.86%和1.51%。南山成交均价环比下滑6.85%,跌幅最大。

60-90㎡公寓成交占比达38%
  • 45㎡以下小户型公寓成交占比下滑8.53%至23.78%,占比创今年以来新低,此面积段内华润城润府三期公寓成交最为活跃;
  • 45-60㎡的公寓成交占比上升7.65%至33.93%,此面积段锦荟park项目备案量最多;
  • 60-90㎡的公寓的成交占比上升6.56%至37.86%,此面积段锦荟park以及深业泰富广场项目备案量最多;
  • 90㎡以上的公寓成交占比下降5.67%至4.43%,此面积段内潮商广场的成交最为活跃。

300万-600万公寓成交占比达36%
  • 从成交总价来看,11月100万以内低总价的公寓成交占比下滑0.22%至0.61%。
  • 总价在100万-300万之间的公寓成交占比为54.85%,环比下降1.56%,此价段内锦荟park的备案量最多。
  • 总价在300万-600万的公寓成交占比为35.5%,环比增加17.54%,此价段内深业泰富广场和华润城润府备案量最多。
  • 总价段在600万-1000万的公寓成交占比下降7.95%至5.57%,总价在1000万以上公寓成交占比下降7.81%至3.47%。瑧湾汇在以上两个价段内的成交都相对活跃。

成交量TOP10占比超八成
  • 11月成交量TOP10榜单中,龙岗的锦荟park位居第一名,龙岗有4个项目上榜。
  • 公寓成交量前十榜单共成交2251套,占全市成交套数的85.92%。

深业泰富广场为销售金额冠军项目
  • 网签数据显示,本月深业泰富广场共备案378套,成交金额为17.4亿元,为11月公寓项目成交金额冠军。
  • 11月公寓成交金额TOP10楼盘成交金额共计79.00亿元,占全市公寓成交金额的84.61%。

两豪宅项目入市
  • 11月有两个豪宅项目获批,分别为南山的华润万象府和福田的香蜜府,批售面积合计11.13万平。以上两个项目均已入市。

豪宅量升价跌
  • 11月一手豪宅共成交887套,环比↑39.5%,成交面积为8.07万平,环比↑17.0%。
  • 成交均价为91387.3元/平,环比↓7.5%。

南山豪宅成交占比超九成
  • 分区域来看,11月南山、福田和龙岗均有豪宅成交。
  • 南山区一手豪宅共成交808套,成交面积为7.47万平,面积占全市比重为92.56%,南山的成交以华润城润府为主;
  • 福田成交74套豪宅,面积共计0.51万平,面积占全市比重为5.31%;
  • 龙岗成交了5套别墅类豪宅,面积共计0.09万平,面积占全市比重为1.10%。

  • 分类型来看,受华润城润府住宅类豪宅以及香山美墅·云颂的影响,本月住宅类豪宅的网签量回升至67.0%,成交面积合计5.40万平。
  • 公寓类豪宅本月共成交2.58万平,占比为31.9%,公寓类豪宅成交以瑧湾汇为主。
  • 别墅类豪宅本月成交0.09万平,占比为16.2%。

千万豪宅成交套数环比下滑约一成
  • 本月千万豪宅共成交280套,环比↓9.09%;千万豪宅占比为6.08%,较上月下降2.67%。

华润城润府位居成交榜首
  • 南山的华润城润府备案420套,位居11月豪宅成交榜首。
  • 本月一手豪宅成交套数TOP5共成交853套,占总成交套数的96.17%。

1000万以下豪宅成交占比近七成
  • 11月仅1000万以下豪宅成交占比有所上升。受华润城润府和瑧湾汇项目影响,一手豪宅成交总价段在1000万以下豪宅成交占比为68.43%,环比上升16.86%;
  • 1000万-2000万价段的豪宅成交占比为27.96%,环比下降14.49%,此价段内成交香山美墅·云颂成交相对活跃;
  • 2000万以上豪宅成交占比较低,2000万-3000万豪宅成交占比为1.92%,环比下滑2.33%;
  • 3000万以上豪宅成交占比为1.69%,环比下滑0.04%。

新房市场总结

  • 网签数据显示,11月新房住宅成交1985套,环比↑8.2%。11月成交均价为54066元/平,环比上月再减少5元/平
  • 根据市场监测,四季度以来开发商推盘节奏加快,新房住宅大批量开盘入市,但10月新房住宅整体开盘去化率不到三成,尽管11月新房住宅整体开盘去化有所上升,但也仅少数项目去化较为理想
  • 年底开发商为冲刺业绩,或将加大促销力度,在全市房价维稳情况下,开发商“以价换量”行为或将带动成交量进一步回升
  • 网签数据显示本月商务公寓成交量持续增加,本月公寓共成交2620套,环比上升54.75%;成交面积16.22万平,环比上升43.98%。
  • 一方面近期有大量公寓项目入市,市场供应的增加促进了市场的成交。另一方面个别项目存在整售情况,该项目的集中网签也使得成交量激增。
  • 本月成交均价环比下滑17.15%至57572元/平,上月豪宅类公寓成交占比近三成,因此上月公寓均价每平米被提高至近七万元。本月豪宅类公寓成交占比下滑至两成,因而本月公寓成交均价的下滑属于正常回落。
  • 近几个月陆续有豪宅项目入市,带动了豪宅市场的成交,11月一手豪宅共成交887套,环比↑39.5%;成交面积为8.07万平,环比↑17.0%。
  • 受华润城润府、瑧湾汇、中洲湾项目的中小户型产品的影响,本月1000万以下豪宅成交占比升至68.43%。
  • 本月成交热度较高的小户型的豪宅产品多为公寓类豪宅,公寓类豪宅虽然在教育配套等方面缺乏优势,但依然能够享受良好的居住体验,并且市场供应较少,因此依然受到客户的青睐。

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