武汉土拍冷静期 底价成交与硚口70亿地块再流拍

地产人日报 12月25日,武汉土拍依旧在平静中度过。 当天的土拍成功出让10幅土地,包含六宗商服用地,两宗住宅用地,两宗商住用地,总出让面积约33.49万平方米,成交总价约58.35亿元,均为底价。 北辰实业、海伦堡、武汉地产等房企落子。其中,江汉区P(2018)171号地块成交...

地产人日报 12月25日,武汉土拍依旧在平静中度过。

当天的土拍成功出让10幅土地,包含六宗商服用地,两宗住宅用地,两宗商住用地,总出让面积约33.49万平方米,成交总价约58.35亿元,均为底价。

北辰实业、海伦堡、武汉地产等房企落子。其中,江汉区P(2018)171号地块成交额最大,达31.39亿元,竞得者为宜昌长投恒基置业。

同时,备受瞩目的P(2018)175号硚口宗关地块再次流拍。一起撤牌的,还有位于洪山区的173、174号,以及位于东湖东湖高新区的169号地块。

据了解,173至175号三宗地均为此前曾经流拍的地块。此次拍卖三宗地块已分别将竞买保证金从6亿降至2亿元、从19.4亿降至11.64亿元、从42亿降至14亿元。但即便如此它们仍未能成功吸引买家,在开拍前夕终止出让。

事实上,市场人士对于硚口宗关这幅“准地王”的流拍,并未感意外。

该地块此前最早曾计划在9月29日摘牌,但最后宣布延拍,消息称延拍原因是无人出价。10月31日,硚口地块首次流拍,原因亦是因无人报价。

“这块地现在卖不出去,到明年也会卖不出去。”光华楼评出品人杨光华对地产人日报表示。“简单来说,开发商买地就跟我们买一个商品似的。要不就是价格贵了,要不就是要求太高了。”

资料显示,硚口地块出让面积约为13.86万平方米,地块起拍价70亿元,起始楼面价约为1.45万元/平方米,刷新硚口片区单价、总价纪录。地块设置最高限价为91.87亿元,最高楼面价1.9万元/平方米。

而规划要求,地块中所建标志性塔楼高度不低于180米,沿江文化建筑高度不超过20米,居住建筑高度不超过100米。

同时,该地块总计容建筑面积48.35万平方米,其中地上计容建筑面积为46.35万平方米,包括居住建筑面积不大于29.9万平方米(含12班幼儿园),商务建筑面积不大于5.1万平方米,商业建筑面积不大于9万平方米,文化设施建筑面积不大于1.5万平方米,小学建筑面积不小于0.85万平方米;地下计容商业建筑面积不大于2万平方米。

“其实,硚口地块就是要求做超高层出售,而且商业建面较大,但目前能够做这种项目的企业不多。”杨光华告诉地产人日报,这宗地目前来说还不是武汉的中心核心区域,按规划要求,开发还是有一定的风险的。“硚口地块在汉江边上,不在长江主轴上。”

同时,他认为这宗地“写字楼(商服)比例太高,开发商可能算不过账来。”

在上一次硚口地块流拍时(10月31日),湖北中原策略顾问中心总经理郑源滔亦曾表示:“这块地不是不好,很多房企都去看过,流拍主要是起拍楼面地价高,商服的比例也高,经济测算下来盈利会有难度。”

除去地块的“问题”,房企自身的资金压力也是导致硚口地块流拍的原因。一方面,临近年底,不少房企拿地预算已经基本用完;另一方面,在目前银根收紧、降杠杆的趋势影响下,大多房企并不敢冒险去拿定价太高的土地。

“现在推出来的地,或者位于市中心,要求苛刻;或者商服比例大住宅比例特别少;或者是地块比较小总价比较高的地。这个时候,开发商就会犹豫了。”

值得注意的是,近段时间,武汉土地市场事实上已流拍了多宗土地。

据了解,武汉在8月份出现了今年以来第一次流拍。8月28日,武汉网上公开出让12宗地块,其中蔡甸区蔡甸街高庙村地块因无人报名流拍,东西湖区立光路以南、食品一路以东地块流拍。两天后,江岸区塔子湖花桥村U-16地块流拍。

随后的三个月,流拍延拍的现象更变得越来越常见。其中,10月份武汉曾出现一波供地潮,月内共举行了8场土拍共25宗地挂牌,但最终仅成交15宗,却有9宗地块延拍、1宗流拍。

针对这种情况,杨光华表示,其实很多房企也并不急于在年末扩储。其称:“2017年底到2018年上半年,很多开发商已经在武汉四环内拿了大量的土地。对他们来说,现时的土地储备已经足够了。所以可能要到明年下半年,大家才会根据市场的情况,考虑进行下一轮的买地。”

但也有市场人士分析,此次土拍推出地块分布广泛,其中涉及到一些主城区比如南湖片区、后湖片区等需求比较大的的热门板块,这种地块开发商的反响还是比较热烈的。

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