楼市“晴雨表”,2018土拍市场的起起落落

土地市场是房地产市场的一个“晴雨表”,而如今,很多城市的土拍不是以底价成交,就是出现了流拍,甚至都没有开发商愿意来交保证金。2018年以来,随着库存的持续下降以及市场行情的延续,全国热点城市土地流拍数量大幅增长。可谓是土拍凉凉的一年。

当下,万科高喊“活下去”,楼市高呼降价的同时,国内多个热点城市正轮番上演着“土地流拍”。根据CREIS中指数据统计,2018年1-11月,全国土地流拍数量接近900余宗,流拍率高达6%,创下2012年以来的新高。近几年中,楼市下行最严重的2014年的土地流拍率也只有4%。

一二线住宅用地流拍情况

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线城市

1-11月,一线城市共供应253宗住宅用地,流拍数量14宗,流拍率高达5.5%,去年仅为1.9% 。

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线城市

1-11月,全国36个二线城市土地流拍总数更大,达到了299宗,流拍率达6.4%,去年仅为3% ;其中最具代表性的热点二线城市中福州市、成都市、合肥市、天津市土地流拍量涨幅较大,流拍总量高达46宗。

一二线住宅用地流拍面积

1-11月,一线城市土地流拍总面积是75.04万㎡,而去年仅为30.93万㎡,流拍土地面积较去年上涨44.11万㎡;二线热点城市土地流拍总面积是267.83万㎡,而去年仅为112.87万㎡,流拍土地面积较去年上涨154.96万㎡。

这样大规模的土地流拍也曾在2014年出现过,那一年,全国土地流拍总数达345宗。主要原因在于2014年经济下行压力大,大家都不愿意买房,开发商不愿意拿地,政府也降低了土地供应量,最后供需两不旺,导致土地流拍。那么今年又是什么原因呢?

原因分析

◆  随着房地产调控政策的持续深化,土拍政策频出,竞自持、竞配建、限房价、共有产权用地的要求等成为重点城市推地的重要要求,导致拿地成本居高;

◆  融资渠道受限,银行开发贷全面收缩,房企股权融资更是被冻结,至于公司债也受到严格监管,这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力,房企拿地更加理性,或者说根本没钱拿地;

◆  低单价、利于高周转的优质地块成为首选,部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍,2018年以来,大多数房企进入偿债高峰期,面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等,企业资金进一步承压,拿地更倾向于一些小体量项目,以便快速周转。

◆  “房子是用来住的,不是用来炒的”,当坚决遏制房价上涨的呼声越来越高,房企拿地的热情却越来越小,如今面粉贵过面包,而面包价格又被卡死了,开发商们自然不愿意做这个赔本生意。

市场现况

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线城市:房价降温,但整体平稳

从成交量来看,1~11月,一线城市的新建住宅成交量出现了明显的同比下降,下降了 6.6%。从价格涨幅来看,4个一线城市新房销售价格环比微涨。

具体来看,11月份,北京市商品住宅价格为43,880元/平米,环比上涨3.23%,同比下跌10.08%;上海市商品住宅价格为58,645元/平米,环比下跌7.57%,同比上涨19.43%;广州市商品住宅价格为23,562元/平米,环比上涨9.22%,同比上涨56.51%;深圳市商品住宅价格为54,066元/平米,环比上涨0.01%,同比下跌0.39%。

一线城市商品住宅价格走势

单位:元

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线城市:土地市场降温,房价整体下滑

今天我们谈一下合肥市场,首先从具体的土地市场来看,2018年1-11月,合肥市土地流拍数量高达20宗,流拍率达17%,而去年仅为7.1% 。

合肥市土地推出及流拍情况

单位:宗

合肥,这个曾经排名靠后的“弱二线”房地产价格洼地城市,一度是国内甚至全球房价高速上涨的“领头羊”。作为省会城市的合肥,多年来的房价其实一直很“低调”,在近邻南京2008年每平方米过万的时候,合肥房价还在3,000~5,000元/平方米徘徊,直到2015年才突破万元,2011年至今,合肥的房屋成交均价一直在涨,即使是在2011年3月限购令发布的“寒市”,也保持了总体上行,2016年,合肥的房价涨幅超过40%,一度居全球首位。而如今,合肥楼市走入下行通道。2018年11月,合肥市商品住宅价格为12,010元/平米,环比上涨18.88%,同比上涨30.11%。11月合肥住宅供应量达到10,230套,环比增长45.6%,同比增幅更是达到110.6%,但与之相对的是,环比下降25.0%,备案成交量仅1,800套。虽然近3个月涨幅有小幅上扬迹象,但是整体房价成下降趋势。

合肥商品住宅全市价格走势

单位:元

土地市场是房地产市场的一个“晴雨表”,而如今,很多城市的土拍不是以底价成交,就是出现了流拍,甚至都没有开发商愿意来交保证金。2018年以来,随着库存的持续下降以及市场行情的延续,全国热点城市土地流拍数量大幅增长。可谓是土拍凉凉的一年。

至于流拍是否会继续蔓延,小编只能“祈祷”市场早日趋于稳定,“天下太平”。

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