房企高层年底离职潮背后,楼市不再有机会了吗?

上市房企高管年薪排行榜上,恒大总裁夏海钧连续两年排名第一,其2017年的薪酬高达2.98亿,这是零售行业上市公司最高年薪高管戴永革年收入(2674.9万)的十一倍。 成为像夏总一样年薪过亿的房企高管是无数经理人的梦想。他们从头部公司去向中型企业,试图再造一个碧桂园或恒大。 短暂打...

上市房企高管年薪排行榜上,恒大总裁夏海钧连续两年排名第一,其2017年的薪酬高达2.98亿,这是零售行业上市公司最高年薪高管戴永革年收入(2674.9万)的十一倍。

成为像夏总一样年薪过亿的房企高管是无数经理人的梦想。他们从头部公司去向中型企业,试图再造一个碧桂园或恒大。

短暂打拼后,一部分房企的“新官”在2018年底递交辞呈,是他们临阵退缩了?还是中国楼市不再有实现梦想的机会了?

01

发生了什么?

2018年就要过去,年终奖眼看着要到手,房地产行业却出现了一波高管离职潮。

11月末,宝能地产总裁余英向宝能集团提请辞职,此时距离他加入宝能仅仅11个月。此前十年,余英一直担任保利地产副总经理,负责华南区域。

几乎同时,俊发集团总裁张海民也递交了辞呈,他在这家深耕云南的房企只任职10个月。此前七年,张海民受雇于阳光城集团,从副总裁攀升为集团总裁。

效力于融信中国十四年之久的执行总裁吴剑同样选择离开。过去三年,他率领的融信每年的销售规模增长率均超过了100%,跻身年度销售额千亿房企俱乐部。

朗诗绿地集团的总裁向炯、旭辉集团副总裁孔鹏、华润置地CFO俞建等也涌入了房地产行业的高管离职潮。

02

背景是什么?

中国上市房企高管是超高净值人群,也是上市公司高管群体中最富有的一群人。

根据联商网统计的前100位上市房企高管2017年的薪酬情况,排名前十位高管薪酬均超3000万,前八位均超4000万,相比2016年有很大提升。

恒大总裁夏海钧连续两年排名第一,薪酬高达2.98亿,是零售行业上市公司最高年薪高管戴永革(2674.9万)的十一倍。入围高管人数最多的碧桂园有9人上榜,其中2人进入前十,分别是第七名苏柏垣(4303.6万)和第八名宋军(4170.1万),此二还只是区域集团负责人。

尽管中国楼市在2018年四季度出现量价下行,但房企销售额还是创下了历史新高。逾30家内地及在港上市房企发布的11月销售数据显示,前11月合计销售额达4.48万亿元,增幅达33.2%。其中,销售额破千亿元的企业14家,两家企业突破5000亿元,目标完成率超过九成的房企18家。

碧桂园、万科等行业头部公司率先设置了项目跟投机制,房企高管的薪酬收入往往与销售业绩挂钩。

2017年至今,在房地产开发前端的投资拿地融资受到严格限制后,高管跟投资金成为了补充项目公司投资现金流的重要来源,多家处在追赶态势、剑指千亿销售额的规模化房企也发起了内部跟投。

03

趋势是什么?

一方面,从行业头部房企转战规模化房企的高管,短时间内又离职的现象不在少数。

正如前文所述,前保利地产副总经理余英只在宝能地产总裁位置上停留了11个月,前阳光城总裁张海民也只在俊发地产任职了10个月,前泰禾集团CFO罗俊加盟中梁地产仅仅4个月就离职。

再造千亿房企是无数职业经理人的梦想,尤其是那些人未到中年、尚有财富追求的行业中坚力量。

但是复制高周转的扩张遇到了销售市场的天花板。楼市购房信贷、房企融资杠杆和棚改货币化安置相继收紧,成本端的土地价格在历史高位上回落极为有限,中型房企的规模化扩张之路举步维艰。

另一方面,集团总裁之外,房企财务负责人的出走较为普遍。2018年内,泰禾集团、中梁地产、广宇发展、嘉凯城、佳兆业、华润置地的CFO岗位都出现了人事变动。

从财务负责人晋升为集团总裁的先例少之又少,恒碧万融四巨头里,只有万科总裁祝九胜出身于银行系统,前碧桂园的CFO吴建斌转投阳光城集团才被拔擢为行政总裁。

房企的财务负责人在楼市调控和去杠杆周期中尤为煎熬。来自房地产信托行业的人士就吐槽,中型以下规模房企的融资经理去银行是找不到钱的,无论地方城商行还是国有四大行,都有准入清单,甚至要评估具体项目的资金到位状况。

有抵押的开发贷尚且难做,更何况完全依赖于主体信用和母公司担保的前端投资拿地融资。资本市场有节制地向房企开放,但严格控制用途,禁止用于拿地和偿债。CFO募集的资金受制于监管,往往用不到规模扩张的刀刃上。

尤其值得注意的是,一些房企副总裁或区域负责人的辞职是基于公司战略收缩的大背景。

比如,华夏幸福孔雀城集团总裁许焰林离开后,孔雀城项目被华夏幸福集团分批脱手:一部分环京区域项目直接卖给了万科,另一部分存量项目则交给了二股东平安派遣的高管;

比如龙湖南京总经理李宏耕跳槽融信中国,原因是龙湖将南京和上海区域合并且由上海公司统筹;

再比如,嘉凯城总经理杨松涛辞去总经理、留任集团董事,这家浙江地方房企被大股东恒大定义为文旅地产平台,逐渐剥离了房地产业务。

房企更名“去房化”背后,多家公司已经准备切换赛道,这使得一些负责具体区域或传统业务的房企高管不再有用武之地。

大吃小的并购也愈演愈烈,行业集中度逐步提高,拿地、开工、销售、回款、再投资——只会这一套传统打法的职业经理人面临行业岗位锐减的风险。

04

带来哪些市场影响?

久经考验的高管离开冲刺千亿的规模化房企,预示着这些公司在2019年可能难以保持高水平的销售额同比增速,甚至可能出现回款延缓、投资乏力、开工减少、预售不振、资金回笼困难的恶性循环。2015、2016年的举债扩张越是激进,2018年末至2019年的衰退就会越明显。

财务负责人的出走将凸显房企资产证券化方面的融资短板。运用ABS、ABN、类REITs等直接融资工具的募资能力,将成为房企过冬的即时积蓄和转型的战略储备,找到一位懂业务又甘居人下的财务负责人将越来越难。

房企的战略收缩已经不可逆转。一二三四线全覆盖、东西南北中通吃的野蛮扩张已经成为历史,一套打法、冲锋陷阵的经理人也将失去青睐。

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