阳光城年末再揽储与未竟的800亿拿地预算

地产人日报 年初提出“要上规模没有土地不行”的阳光城,尽管土地预算800亿远没有用完,但它对拿地仍报有热忱。 12月26日,阳光城分别在福建福州和辽宁沈阳各拿下一宗宅地,两宗地块总成交价为12.26亿元。其中,沈阳宅地的土地面积为5.9万平方米,起拍价格为6000元/建筑平方米。...

地产人日报 年初提出“要上规模没有土地不行”的阳光城,尽管土地预算800亿远没有用完,但它对拿地仍报有热忱。

12月26日,阳光城分别在福建福州和辽宁沈阳各拿下一宗宅地,两宗地块总成交价为12.26亿元。其中,沈阳宅地的土地面积为5.9万平方米,起拍价格为6000元/建筑平方米。经过几番竞价,阳光城以溢价25.83%的价格拿下该地块。

在经历过去两个月的拿地冰冻期后,这家公司重新释放出较积极的拿地信号。截止12月26日,月内阳光城已累计在广州、成都、南宁、沈阳、福州新增5个项目,相当于10-11月总和。

2018年阳光城曾定下800亿元的买地预算,“双斌”不止一次在公开场合提到的拿地重要性。但由于今年融资环境等各方面因素的影响,阳光城在拿地上的成绩并不尽如人意。

此前十一个月,阳光城仅拿下了81宗地块,权益土地价款仅约为231亿元。年末将至,阳光城目前的拿地现状与其心中的目标还有着不小距离。

土地末班车

和前两个月相比,12月以来阳光城的拿地速度明显加快。

观点指数不完全统计,截止12月26日,阳光城已经通过招拍挂的方式拿下了五宗涉宅地块,总土地面积约29.4万平方米,拿地数量为10月和11月的总和。

其中12月6日,阳光城以底价17.93亿元拿下广州花都凤凰路以东、花都湖以北J11-XH05地块,楼面价1.6万元/平方米。经此一役,阳光城在广州的土地储备得到进一步的增加。

12月14日,成都出让武侯区红瓦寺一宗地块,起拍单价14124元/平方米刷新该市土拍史上最高纪录,最终地块被阳光城以总价5.15亿元、楼面价15940元/平方米竞得,溢价率12.86%。

最新拿地是12月26日,阳光城接连在沈阳、福州拿地,其中沈阳宅地成交总价10.7亿元,溢价率25.83%;福州长乐区宅地成交总价1.56亿元,楼面价3202元/平方米。

从各项指标中不难看出,除了月初于广州花都拿的商住用地是以底价成交外,其余4宗土地均为低溢价成交。这说明在当前房企对拿地观望情绪较浓的形势下,阳光城仍意图扩充土地储备,但在土地成本上仍持谨慎的态度。

不仅是阳光城瞄准的广州、成都、南宁、沈阳、福州,其它内地城市同样出现土地低溢价出让的现象。以12月25日为例,武汉成功出让10宗土地,总占地面积33.49万平方米,最终均以底价成交(58.35亿元);同时还有4宗地块撤牌,包括起价70亿亿元的硚口地块。

在今年8月份地产人日报举办的2018博鳌房地产论坛上,阳光城执行副总裁吴建斌曾强调土地之于房企的重要性。

吴建斌表示,如果未来发展没有位置好的便宜土地,这个企业要增长是不可能的。在他看来,土储是房企的核心竞争力。“怎么样在这个过程中找到最好的地非常关键。”

吴建斌同时对下半年的拿地形势表达乐观情绪:“今年四季度或者是明年上半年,也许就是买地的最佳时机。”

但他随即提出了捕捉“最佳时机”的必要条件:“一定要把财务资源在这个阶段配置好,保证你的安全运行,迎来更好的发展。”财务管理几乎是这位阳光城高管2018年最重要的工作。

花不完的800亿预算

与最初800亿的拿地预算相比,阳光城今年的拿地进度并不尽如人意。

吴建斌曾公开表示,2018年阳光城原计划的买地预算为800亿元,占年度销售额的50%-60%左右。但今年整体的市场环境确实变了,3月份公司开始调整买地策略,把标准提高了,项目的净利润率不低于15%,所以买到的地也相应变少。

今年1-11月,阳光城累计销售金额1330.9亿元,权益销售金额1002.2亿元,销售均价13205元/平。仅前九个月,该公司销售额便已突破千亿,正式迈入千亿房企行列,其中中西部区域销售额占比达到33.5%,外界预期这部分受调控较小的区域或有望进一步提高销售贡献度。

相比之下,据观点指数统计,1-11月阳光城累计通过招拍挂、收并购等方式获取81个项目,总对价387.59亿元,权益对价231.37亿元,新增计容建筑面积964.55万平方米。其中10月、11月拿地降至冰点,仅共计获得5个项目。

按拿地权益价与权益销售额的占比计算,前十一个月阳光城拿地支出仅相当于销售额的23%。

相比去年来说,阳光城今年的拿地速度存在明显放缓的趋势。在2017年,阳光城新增了120个项目,新增计容面积2021.63万平方米,整体土地的开支为650元亿左右;而即便算入12月新增的5个项目,阳光城年内新增的项目也仅为86个,新增土储同比更是缩水一半。

对此,吴建斌曾作出解释称,阳光城3月份开始调整买地策略,提高了相应标准,要求项目的净利润率不低于15%。“所以买到的地也相应变少。”

阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌在12月21日某活动上亦坦承:“今年本来想要多买点地,但是由于资金等问题,还是有点掣肘。”

自“双斌”进入阳光城以来,该公司在财务数据上出现一定程度的优化,但总体杠杆仍较高。

数据显示,2018年前三季度,阳光城归母净利润率提升2.1个百分点至6.1%,盈利能力有所提升;负债率方面,上半年净负债率约为230%,至三季度末降至207%;同时该公司销售回款率大约80%,试图弱化对杠杆的依赖性。

近期阳光城还频繁通过不同渠道开展融资动作。其中12月4日,阳光城拟以购房应收款为基础资产,发行相关产品进行融资不超过20亿元;12月20日,该公司拟面向合格投资者公开发行公司债券,基础发行规模5亿元,利率7.5%。

尽管资金对拿地已造成实质性影响,但“双斌”前后的表态仍有所差异。吴建斌曾表示,想要通过融资继续去拿地扩储,是相对容易的,但管理层在克制。“首先要保证经营表现方面做绝对的优化,既要规模,也要利润。”

朱荣斌近日则表达出一定的不甘心,但他坦承,在今年这种环境中,也没什么办法。

对于未来几年阳光城的增速,吴建斌将增幅设定在30-40%之间,利润增长35%左右。据悉,这也是此前阳光城发布的股权激励中所要求的业绩考核指标。

利润指标反过来对拿地成本同样有明确的要求。以前十一个月的拿地为例,东方证券研报称,阳光城拿地强度为31%,较2017年全年下降53个百分点;拿地成本为3778元/平方米,较2017年下降24%,显示其一方面在规模扩张和降杠杆取得平衡,另一方面则等待好的拿地窗口加仓。

地产人日报发现,前十一个月阳光城新增的81个项目中,有34个是通过收并购获得,占比42%。典型案例是9月份,该公司通过并购上海桑祥企业新增19个项目(主要位于重庆),涉及建筑面积133.68万平方米,权益对价款49.71亿元,拿地成本仅3717元/平方米。

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