万科:活出自我,升级“城乡建设与生活服务商”

前言 2018年,在我国房地产调控政策不断收紧和成交增速放缓的背景下,万科依旧取得了不俗的销售成绩,前11月销售总额已经超过去年全年总和,依然保持行业领先地位。放眼新时代,万科向着 “城乡建设与生活服务商”转型升级,做大核心业务的同时多元业务的发展也可圈可点,谋求与客户和城市共发...

前言
2018年,在我国房地产调控政策不断收紧和成交增速放缓的背景下,万科依旧取得了不俗的销售成绩,前11月销售总额已经超过去年全年总和,依然保持行业领先地位。放眼新时代,万科向着 “城乡建设与生活服务商”转型升级,做大核心业务的同时多元业务的发展也可圈可点,谋求与客户和城市共发展。
01
销售:稳扎稳打,再攀高峰

图1:2018年1-11万科销售业绩情况

数据来源:企业公布,CREIS中指数据,fdc.fang.com

万科2018年1-11月销售总额5439.5亿元,销售面积3599万平米,同比增长分别为14.55%和16.32%,已经高于去年全年销售业绩总和,再创新高。从单月销售额来看,一月和六月最高,较2017年同期增长达41%和34%,临近年末,万科加速销售,10月和11月销售额同比增长达47%和68%,为同比增速最高的两个月。

图2:2018年前11月碧桂园、万科、恒大累计销售额

数据来源:企业公布,CREIS中指数据,fdc.fang.com

在碧桂园、万科、恒大三大标杆企业的混战中,万科与恒大呈现胶着的状态,两家公司销售额呈现平稳增长趋势。依据1-11月的销售额表现,可预计本年万科将低于碧桂园,而万科高于恒大约87.4亿,恒大与万科的排名将由12月的销售额决定。

图3:2017、18年前11月万科各级城市销售额占比(左) 2018年前11月万科超过100亿销售额城市(右)

数据来源: CREIS中指数据,fdc.fang.com

从城市贡献来看,二线城市始终是万科销售额的重要来源。根据重点城市重点项目的监测数据,2018年万科继续深耕二线城市,二线城市销售金额占比达64.8%,较去年同期提升了7.7个百分点;一线和三四线城市销售金额占比分别为19.6%和15.6%,降低了4.1个和3.6个百分点。尽管一线城市整体销售额贡献占比下降,但深圳、北京、上海均贡献了超过100亿的销售金额,其中深圳的销售额超过250亿元。其他销售金额超过100亿的城市包括杭州、宁波、重庆、西安、东莞、天津、成都、太原和南京,除东莞外均为二线城市,其中杭州的销售额达226.8亿元。从销售额增速领先的城市来看,太原前11月销售额同比增长率超过200%,万科从17年开始参与到太原市大规模的城中村改造中去,推动了今年太原的销售额飙升。

图4:万科2018年1-11月重点项目不同面积段销售业绩贡献占比

数据来源: CREIS中指数据,fdc.fang.com

万科坚持为顾客打造“三好”住宅,注重首置、首改需求,同时深挖各级城市的不同需求,适时调整产品结构,2018年改善类产品增长明显。根据CREIS重点项目监测数据,万科2018年1-11月,各类城市140平以下中小户型销售额占比达75.0%,始终践行为普通人盖房子的使命。从各级城市来看,各一线城市首改类(90-140平米)产品销售额占比提升10个百分点,但高端类(200平米以上)产品占比较2017年同期下降12.2个百分点;二线和三四线城市中,首改类(90-140平方米)产品占比最高,分别达56.7%和50.5%,改善类产品(140-200平方米)占比增长明显,较同期分别提升4.8和 3.1个百分点,三四线城市首置类(0-90平方米)产品占比提升了3.7个百分点。

02
策略:顺势而为,未雨绸缪
新增土储:二线城市为主,三四线城市为辅,持续关注一线城市机遇

在转型升级“城乡建设和生活服务商”的目标下,地产业务依旧是万科的核心业务。

图5:万科2017年前11月、2018年前11月新增拿地金额

数据来源: CREIS中指数据,fdc.fang.com

万科土地投资力度下降,规模增速放缓,投资更趋理性稳健。 面对当前市场环境,碧桂园、恒大、万科都选择了减少土地投资,但万科的下降幅度少于其他两家。2018年前11月,万科土地成交金额约1831亿元,同比降低32.9%;拿地金额/销售额则由2017年的50%下降至33.7%。根据1-11月拿地排行榜,万科超过碧桂园位于第一。

图6:万科2017、2018年前11月各等级城市拿地面积占比

数据来源: CREIS中指数据,fdc.fang.com

从前11月各级城市的拿地面积来看,万科持续深耕二线城市,兼顾三四线城市。受大环境影响,万科今年整体拿地面积缩水4%,其中在二线城市的拿地面积基本与2017年同期持平,占总体的64.2%,占比较去年同期上升0.8个百分点。其中以一线城市下降最为明显,一线城市拿地面积占比较2017年同期减少7个百分点,其中前11月未在北京有过土地投资;三四线城市的拿地面积占比较去年同期提升了6.2个百分点。

图7:万科2018年前11月拿地金额区域分布

数据来源: CREIS中指数据,fdc.fang.com

在区域分布上,万科在环渤海、长三角、珠三角区域较2017年同期均有显著下降,在中西部地区有一定程度的上升。其中,拿地金额超百亿的城市为上海、昆明、济南、武汉,其中上海拿地金额超过200亿元;拿地金额在50亿以上的城市包括东莞、天津、宁波、南京、嘉兴、大连、乌鲁木齐。

万科今年积极通过战略合作、旧改、特色小镇等项目,获取优质的土地资源。如9月,万科增资29亿入股深圳梅林关城市更新项目,获得30%权益。10月,万科就河北34万平米宅地与华夏幸福展开合作,交易价款约为32.34亿元。11月,万科与成都新都区沸腾小镇签署投资金额10亿元的合作协议。

融资:多种融资方式并行,供应链ABS成今年热门

图8:万科2018年前11月各融资方式发行金额

数据来源:Wind数据

万科前11月通过多种方式进行融资,前11月融资金额超600亿,融资方式以资产证券化为主,发行金额占比达65%。万科主要发行供应链、购房尾款、REITs三类资产支持证券,其中供应链ABS为前11月最主要的融资方式,占总体发行金额的57%;同时万科还通过发行短期融资劵、公司债券、中期票据的信用债方式进行融资,发行金额占比35%。在房地产融资环境偏紧的环境下,万科积极安排融资为企业储备资金,便于今后相机行事、进退自如。

03
未来:多元协同,创造美好

图9:万科的产品服务示意图

2018年万科将企业定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,并具体细化为四个角色:美好生活场景师,实体经济生力军,创新探索试验田,和谐生态建设者。万科不断巩固增强住宅开发、物业服务、租赁住宅等核心业务的核心竞争力,并将触角延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。

万科物业是2018年的核心业务之一,坚定发展万科物业是大势所趋。截至今年8月,万科物业已经覆盖69个大中城市,超过2314个物业项目。10月,万科物业发布了子品牌“万科商企”以及“住宅商企两翼齐飞”的战略,更鲜明地体现了万科将大力发展物业事业的决心。

长租公寓纳入核心发展业务,力争三年建设33万间房间。万科长租公寓业务形成青年公寓、家庭公寓、服务式公寓三类产品,为不同阶段客户提供长期租住解决方案。目前,长租公寓覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,其中核心青年公寓品牌“泊寓”已覆盖29个城市,开业96个项目,超过3万间房间。此外,万科多次通过融资以支持长租公寓的发展,2018年已发行两期共计35亿元的住房租赁专项债券。今年3月,郁亮给长租公寓业务立了一个目标,将用三年左右的时间,追赶德国最大的租房租赁企业,约33万间房间。就目前情况来看,万科很有可能提前达成目标。

图10:万科2018年主要多元业务拓展事项

多元业务拓展方面, 万科始终遵循与客户同步发展和与城市同步发展两条主线,围绕核心业务构建生态体系。郁亮在南方区域9月月度例会上表示,万科要做的是“收敛”与“聚焦”。收敛聚焦并非是完全停止,而是停掉了某些业务的进一步扩张,比如万村业务、养老和教育板块有所收缩,但对商业、物流等业务持续加码。

“万纬物流+普洛斯”格局,万科物流进入高速发展阶段。万科物流业务旗下品牌包括万纬物流和2017年收购的普洛斯,两大品牌在今年通过一系列收并购和战略合作,拓展了万科的国际化版图,为万科物流业务的扩张提速。9月,普洛斯在印度进行了约20亿美元的资产投资,正式进军印度市场;万纬物流7月并购了太古冷链,加速布局全国冷链版图。2018年前11月,万科每月都有新增物流项目建设,新增项目共计54个,建筑面积共计402.4平方米。截至第三季度,万科物流的总建筑面积达783万平米。

围绕美好生活服务商的目标,缔造高品质的商业地产业务。 2016年,印力成为万科商业地产平台,自身的商业资源、业务平台和开发管理能力得到进一步提升。印力在全国持有或管理的商业项目数量超过120个,管理面积1000万平方米,管理资产规模近800亿人民币,遍布中国58个城市。今年一月,印力收购了凯德在内地的20家购物中心,拓展商业地产业务版图。2018年是印力的“客户服务体验年”,印力将客户服务的理念和行动贯穿始终,推动商场运营和客户服务品质跃升一个新的台阶。

 结语 
尽管早就不再追求老大,但2018年万科销售额仍然名列前茅,稳居行业前三,正是由于万科始终保持对市场的敬畏之心和危机意识,才能在激烈的行业竞争中一直位于第一阵营。在不断巩固地产业务的同时,万科始终引领行业的转型升级,在租赁、商业、物流等领域的持续投入和深耕,向“城乡建设与生活服务商” 进阶,十年后的万科也许真的不再是一家地产公司。

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