2018年中国典型房企投资活跃度TOP100

引 言 2018年即将落幕,为更及时地反映2018年众多房企在土地市场的表现和整体投资活跃程度,亿翰智库发布《2018年中国典型房企投资活跃度TOP100》排行榜;与此同时发布的还有“2018年中国房地产企业投资活跃度指数”,这个“活跃度指数”是综合反映2018年全国房地产企业投...

引 言
2018年即将落幕,为更及时地反映2018年众多房企在土地市场的表现和整体投资活跃程度,亿翰智库发布《2018年中国典型房企投资活跃度TOP100》排行榜;与此同时发布的还有“2018年中国房地产企业投资活跃度指数”,这个“活跃度指数”是综合反映2018年全国房地产企业投资发展活跃状况的总体指数,以期为房企选择投资机遇提供决策参考。
《中国典型房企投资活跃度TOP100》榜单说明:

2018年,亿翰智库发布《中国典型房企投资活跃度TOP100》年度榜单。榜单主要从新增货值、拿地金额、拿地建筑面积、投销比、地货比、项目权益比重、新增项目城市数量等维度对房企投资活跃度进行综合评价,根据合成指数的计算方法,在计算分类指数的基础上,得到一个加权平均综合分数。70-100分为高度活跃,50-69分为中度活跃,50分以下为低度活跃。本榜单数据来源均通过亿翰智库企业数据库、企业年报、各方公开数据等多方渠道获得。
《中国房地产企业投资活跃度指数》说明:
亿翰智库发布的中国房地产企业投资活跃度指数综合反映全国房地产企业投资活跃状况的总体指数,为投资者选择投资机遇提供统计信息。活跃度指数遵循经济周期波动的理论,运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法,以房地产企业开发投资为基准指标,选取了房地产开发投资额、房屋新开工面积、亿翰智库监测的200家房企投资拿地金额、拿地面积、平均地货比等有关指标,剔除季节因素的影响,包含了随机因素,采用增长率循环方法编制而成,每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。

根据合成指数的计算方法,在计算分类指数的基础上,得到一个加权平均综合指数。全国房地产企业投资活跃度指数选择2012年为基年,将其增长水平定为100。通常情况下,活跃度指数100点是最合适的活跃水平,95至105点之间为中度活跃水平,95以下为较低活跃水平,105以上为偏高活跃水平。

《2018年中国典型房企投资活跃度TOP100》发布:
“2018年中国房地产企业投资活跃度指数”发布:
2018年中国房地产企业投资活跃度指数为102.1点,属于中度活跃水平;较上年的活跃度有所下滑(2017年活跃度指数为114.7点)。
榜单解读
一、房企整体投资活跃度较上年下滑,规模房企优势尽显

今年,随着政策调控的不断扩围和深化,各大中小城市均出台限价政策,各地招拍挂市场土地价格偏高等因素,导致土地市场从3月份开始持续降温,2018年1-11月,全国房地产市场土地流拍达1226宗,创下2012年以来的新高。另一方面,金融监管收紧叠加销售降速,众多房企资金压力较大,投资拿地积极性下降。2018年土地市场热度根据房企投资的态度变化总体可以划分为三个阶段:第一阶段(1-5月),企业新增货值意愿强烈、土地市场热度不减;第二阶段(6-10月),销售市场转冷、企业收缩投资主抓回款、土地市场降温;第三阶段(11-12月),供应放量下,企业拿地意愿略有复苏。

投资活跃度TOP10房企今年的新增货值总额较上年出现30%下滑,拿地总金额减少28.57%。TOP100企业的平均投资活跃度评分为50分,属于中度偏低活跃水平,也证明经过去年房企大规模拿地后,今年企业对投资拿地趋于谨慎。从房企投资活跃度来看,今年,碧桂园、万科地产、保利发展和融创中国的投资综合表现好于其他企业,并且与第五名的华润置地拉开了差距,各项投资指标(新增货值、拿地金额、拿地建面)均占百强企业总值近三成,其中,碧桂园稳居第一。
从各梯队表现来看,前十强已经出现分化,除了TOP4已经形成规模优势成为第一集团领头羊外,华润置地、绿地集团、新城控股、中国恒大、旭辉集团以及中梁地产牢牢把控着第二集团的位置。从今年的投资活跃度来看,一共有37家企业的投资活跃度保持中、高度活跃水平,这也可以预见在明年的销售业绩规模上,这37企业将和剩下的企业再次拉大差距。行业资源逐渐向大型企业靠拢,行业集中度将继续提升。对于区域型中小型房企而言,目前的市场环境更适合其在自身熟悉的区域,利用品牌影响力和对当地市场的熟悉程度,进行“下沉式”深耕发展。同时,利用大型房企处于投资收缩的窗口期,在招拍挂和收并购市场寻找价格合理的土地进行“捡漏”式投资,新增库存。

二、城市轮动,聚焦中西部及粤港澳大湾区城市

城市轮动将是接下来的趋势,房企投资需要进行差异化布局。造成这个趋势的因素可以分为两点:房地产去库存和资金的流向。房地产行业从2014年开始去库存,从一线城市开始去库存一直到最后县城去库存,整个过程并不是全国范围一刀切的模式,而是循序渐进。资金流向亦是如此,整个过程是一线城市房价到达一个高位后,流向二线城市,当二线城市房价上涨后就要把二线城市房价控制住,往三四线城市流动。
表2:2018年全国各能级热点城市房地产市场表现
数据来源:亿翰智库
在具体投资布局上,房企更注重发挥城市群的带动作用,今年众多房企将布局扩张至中西部城市群和粤港澳大湾区。成渝和长江中游城市群作为中西部区域的缩影,且随着国家正在执行将东部沿海部分产业往中西部转移的战略,市场关注度显著提升;粤港澳大湾区城市群受到国家战略层面的扶持,是当前房企最为关注的城市群。长三角城市群因为成熟、透明的市场环境一直深受企业青睐。郑州、重庆、武汉作为我国中西部区域的几个代表城市,自身有比较强的产业基础和高校基础,叠加人才新政力度较大,因此对人口的吸附能力较强。此外,中西部区域还未形成类似环渤海、长三角、珠三角、京津冀的城市经济圈,未来在城市圈的形成过程中,必定会带来较高的溢价。各大房企今年也加大对中西部城市群的关注度,诸如,万科投资重心逐渐向中西部城市倾斜,今年上半年新增土地投资中近50%(权益面积)位于中西部城市;泰禾集团今年在中西部拿地占比已经超过了福建及珠三角地区,达到了68%。

表3:中西部各城市群发展优势
数据来源:亿翰智库粤港澳大湾区城市群,受到七大因素推动,未来的价值毋庸置疑。以保利、万科、恒大、碧桂园、雅居乐、富力、奥园等为代表的本土房企凭借先发优势,不断深化粤港澳大湾区城市群的布局,随着今年8月万科首入江门,保利、万科、恒大、碧桂园四大房企均已实现对粤港澳大湾区9个城市的全面布局。今年全国房企销售业绩新晋十强的新城控股今年也战略性进入粤港澳大湾区,加深其全国化布局。

表4:七大因素推动粤港澳大湾区发展

数据来源:亿翰智库
三、 控速or扩张,投资谨慎又乐观
碧桂园:拿地从“全覆盖”调整为“精准覆盖”再到“放开投资”

根据亿翰智库2018年11月发布的中国典型房企新增货值排行榜显示,碧桂园新增货值高达8099亿元,拿地金额2332亿元,拿地建筑面积8999万平米,稳居行业榜首。由于今年棚改政策的收紧,再加上年中受工程质量事件的影响,碧桂园在今年8月中期业绩会上主动提出“提质控速”并暂停三四五线城市的全覆盖调整为“精准覆盖”。

12月10日,碧桂园实际控制人杨国强又在内部经营会议上放出积极信号:“逐步放开投资”。

中梁地产:销售和投资“双丰收”,积极补货为来年的规模增长打下基础

根据亿翰智库2018年11月发布的中国典型房企新增货值排行榜和销售业绩TOP200显示,中梁地产新增货值高达2136.2亿元,而销售金额1289.9亿元,新增货值与销售金额之比高达166%。新增货值较上年全年增加157.3%。投资布局方面,中梁开始走出浙江,逐渐向全国进行扩张,今年在呼和浩特、连云港、鄂州、淄博等城市积极拿地。为实现企业规模的快速增长,保证年度千亿目标的落地,中梁的拿地标准是土地规模小型化,项目可以快速实现现金流回正。

阳光城:坚持“三全”投资战略,布局精准又审慎

根据亿翰智库2018年11月发布的中国典型房企新增货值排行榜显示,新增货值累计达2059.8亿元。今年前11个月新增货值已经超过2017年全年新增货值71亿元。在投资布局方面,阳光城坚持实施“三全”投资战略,通过招拍挂、收并购、一级土地整理、三旧改造、特色小镇、寻找外部战略合作资源等多种方式进行投资布局,在不断探索中,今年完成了二线以上城市全覆盖、辐射机会型三四线城市的优质城市带布局,充足的土地储备保障公司业绩稳步提升。

四、展望2019
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 拿地集中度将继续提升。招拍挂参与门槛提高,例如上海土地出让评分体系,竞自持比例、提高保证金比例等等条件都偏向有实力的大型房企,而中小房企在严苛的土地制度下很难获得进入一线城市的土地竞拍资格。
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2019年及以后,存量市场存在极大的潜力。一方面,在目前土拍市场起拍价居高不下,部分城市招拍挂的地价与周边在售新房的价格接近,使得房企开发近乎没有利润。因此,为了有效降低拿地成本,越来越大的房企会在存量市场上寻找机会。另一方面,随着金融监管收紧,规模在百强之外的地方型小规模企业融资愈加艰难,资金成本不断提高。优质人才也不断向大型房企流入,因此这类房企未来或将面临着被淘汰出局的危机,这也增加了大型房企对其进行并购的机会。

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完善投资渠道,优化投资人才。在目前的投资市场,面对存量市场里大量的物业,企业投资的模式将更多采用收并购形式,而这种模式对投资人员的考验将更加严格。收并购过程中往往有很多复杂的问题需要提前预判和有效规避,例如,潜在债务问题、税筹风险、业主方的高预期等等。因此,房企对于专业条线人员的培养将是不可忽视的一个环节。
在当前环境下,一个优质的投资渠道,可以为企业投资发展提供更好的助力。亿翰资产交易平台自2017年下半年成立以来,以“专业、诚信”为信念,为企业提供一个可靠而高效的平台。2018年全年,亿翰资产交易平台成功促成的资产交易总额超过50亿人民币。服务企业包括:新城控股、卓越集团、蓝光发展、新希望地产、新力地产、力高地产、福晟集团、爱家集团、正荣集团、三盛宏业、普洛斯中国等数十家中国知名房企。
五、2018年全国房地产市场重大资产交易列表

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