成都、绵阳、眉山、泸州川内四城楼市分析,6大板块全方位解读

全国房地产市场降温,川内楼市普遍进入下行周期。世联评估EVS带您了解现在的市场差异表现。戳文末“阅读原文”,获得详细市场监测报告哦! 在一系列严控政策限制下,川内各城市房价均出现明显回调,但各城市表现差异明显。成都在川内“一城独大”,从经济发展、人口支撑、供求关系看,市场基本面较...

全国房地产市场降温,川内楼市普遍进入下行周期。世联评估EVS带您了解现在的市场差异表现。戳文末“阅读原文”,获得详细市场监测报告哦!

在一系列严控政策限制下,川内各城市房价均出现明显回调,但各城市表现差异明显。成都在川内“一城独大”,从经济发展、人口支撑、供求关系看,市场基本面较好,房地产市场在经历本轮市场调整后更趋理性,预计2019年3月后市场将逐步趋于平稳。而川内绵阳、眉山、泸州等城市产业支撑较弱,人口流入不足,房地产市场需求不足,在经历2017年以来的爆发性增长过后,市场表现乏力,供过于求情形较为突出,预计市场将进入新一轮的去库存周期。

内容摘要

●  四城市调控力度不减,坚决遏制投机炒房保障刚需。

●  土地市场表现各异,11月份成都土地市场表现冷清,绵阳市场热度较高,眉山、泸州土地市场降温。

●  一手市场,各城市推盘高峰到来,推盘量大增,成都成交冲高,绵阳、眉山、泸州市场量价齐跌。

●  二手房市场,持续下行,楼盘价格下跌为主旋律。

●  成都租赁市场房源主要集中在主城区,高新区租金水平领跑市场,报盘面积以小户型房源为绝对主导。

●  成都高新区及锦江区板块评级来看,新兴板块市场认可度高,在市场热度、抗跌性等方面表现较好,板块评级较好。

政策环境

●  成都刚需优先摇号

2018年3月31日,成都推出公证摇号选房刚需优先政策,即商品住房开盘销售将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房,并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人相一致。

●  成都5月15日市场调控 

2018年5月15日,成都市出台了《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》(以下简称《通知》)。《通知》对成都市房地产市场调控政策进行了完善。《通知》提出将限购对象由自然人调整为家庭;户籍迁入成都市未满24个月的购房人,应在我市稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房;父母投靠成年子女入户的,不得作为单独家庭购房等。

●  坚决遏制投机炒房四川出台楼市调控二十四条

2018年8月14日《四川省人民政府办公厅关于进一步做好当前房地产市场调控工作的通知》要求,各市(州)人民政府,省政府各部门、各直属机构,有关单位,为贯彻落实省委十一届三次全会精神,进一步做好房地产风险防范化解工作,坚持调控目标不动摇、力度不放松,支持刚性居住需求、坚决遏制投机炒房,从七个方面二十四条细则,促进房地产市场平稳健康发展。

●  《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例实施方案》将从8月24日起实施 

2018年8月23日,人民银行成都分行在其官方网页上发布了四川省市场利率定价自律机制秘书处关于印发《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例实施方案》的通知,通知要求新规从8月24日起执行。四川甘孜、阿坝、凉山地区首套房最低首付25%,其他地区最低30%;天府新区成都直管区、高新区南部园区2套房最低首付款比例不低于70%,成都其他11个区域,2套房首付不低于60%;拥有2套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款

分析师点评:2018年以来政府调控政策不断加码,通过一系列限购、限贷政策坚决遏制投机炒房,保障刚需。其中成都5.15限购政策为“史上最严厉”调控政策,拥有购房资格的人群大量流失,需求被严控。在此政策影响下,市场开始急转直下,进入下行周期。

土地市场

上半年楼市火热,各大开发商积极拿地抢占市场,下半年市场风向开始转变,土地市场热度有所下降。

●  土地供需:2018年11月成都政府推地较少,土地供需低位运行,绵阳土地市场持续火热,金家林流拍地块成功拍卖,绵阳土地成交量及成交金额在四城中领先,眉山土拍降温,泸州11月无土地成交。

●  土地出让金:11月成都土地供需收缩,成交金额仅22.07亿元,不及绵阳及眉山。

一手房市场

>>成交量:年末供应高峰到来,成都成交上升,川内二线城市出现明显下滑。

●  成都:2018年11月供应开闸, 成都共有125个楼盘获取预售证,新增供应35,211套,环比增加161.95%,成交21,400套,供销面积达到2018年以来的月度最高纪录。

●  绵阳:11月绵阳主城区共计16个项目1,577套住宅取得预售证,环比下跌13.68%,成交不足千套,相比前几个月1,648套的月均成交水平出现较大幅度下跌。

●  眉山:眉山从9月开始,各个项目加大了推盘量,但受市场观望情绪影响,11月仅成交1,037套,低于2018年月均水平1,290套。

●  泸州:泸州11月供应3,100套,成交1,824套,低于2018年以来月均2,358套平均水平。

>>价格:成都均价保持稳定,川内其他城市房价冲高后出现一定回落。

●  成都价格保持平稳:大成都范围内2018年11月成交均价10,538元/㎡,受供应结构及政府严格的“限价”政策影响,成都一手房成交价格保持平稳。

●  川内城市价格回落:2018年上半年川内城市房价一路高歌猛进,绵阳、眉山主城区价格不断冲高,在2018年7月开始价格逐步下滑,11月绵阳、眉山新房成交均价分别为8,059元/㎡、8,327元/㎡,均出现一定回落,伴随市场降温,预计价格还将持续走低。

二手房市场

成都超过八成楼盘价格下跌,绵阳、眉山、泸州二线价格松动下跌。

●  成都:2018年11月,受政策持续影响,成都二手市场持续下行,83%的楼盘价格出现下跌,仅15%的楼盘价格与上月保持持平,价格下跌成为主旋律。

●  川内城市:绵阳、眉山、泸州等地市场进入下行周期,过半楼盘价格开始松动并出现下跌,客户观望情绪较为严重,成交量下滑较为明显。

租赁市场

青羊、金牛、武侯租赁放盘集中,高新区租金单价领跑成都。

●  租赁报盘量:成都租赁报盘主要集中在主城区,报盘量最多的是青羊区、金牛及武侯,这三区楼盘众多,人口居住集中,租赁报盘量较大,郊县中双流县、龙泉驿区报盘量最大,这两区距离高新南区较近,能较好承接“国际城南”外溢租赁需求,租赁市场表现活跃。

●  租赁报盘单价:高新区报盘单价最高,达到37.0元/㎡.月,区域内新建楼盘较多,楼盘品质较好,租金水平遥遥领先。郊县中双流县租金水平较高,达到23.9元/㎡.月。

热点板块

>>成都市高新区

成都向南发展十余载,在政府大量政策倾斜下,城南已经取代市中心发展成为成都CBD,带动住房需求强势崛起。区域写字楼林立,商务氛围浓厚,大量高收入商务人群聚集。凭借良好的产业支撑,区域内各大板块依靠不断完善交通、生活配套设施等吸引购房者目光。

●  大源板块是查询量最高的板块,大源为国际城南核心居住区,承接了城南科技、商务、金融、会展等产业对住宅配套的高端需求,市场发展迅猛,品牌房企聚集,项目集中,成为2016年成都率先领涨的板块。板块楼盘众多,查询量较大。此外,片区产业支撑强,具有良好的生活配套,投资价值也较高。

●  金融城板块是投资价值最高的板块,该板块临近市政府办公区,享有成都最优质的教育资源配套,板块内豪宅云集,高端大平层项目大行其道,发展成为成都新兴富人区,获得较高的市场认同度。区位优势明显,投资价值彰显。

●  高新西区板块表现不佳,除了具有一定热度外,其他各项指标无亮点表现,板块位于成都西北部,配套等相对较差,区位优势及投资价值较低。

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