楼市底层逻辑已现!2019请安心干地产、放心买房!

到了年底,冷了一整年的楼市开始有一些新的动向。 最近一些城市的放松性政策,引起了广泛的讨论。到底明年的楼市会怎么发展? 明源君想说,近期楼市的底层逻辑已经非常清楚了!2019年,地产人可以放心干地产,刚需、改善客户也可以放心买房、换房……   1 地方政府既可以收紧、也...

到了年底,冷了一整年的楼市开始有一些新的动向。

最近一些城市的放松性政策,引起了广泛的讨论。到底明年的楼市会怎么发展?

明源君想说,近期楼市的底层逻辑已经非常清楚了!2019年,地产人可以放心干地产,刚需、改善客户也可以放心买房、换房……

 

1

地方政府既可以收紧、也可以放松!

楼市的稳定将前所未有

 

最近几个城市出台的政策,大家都非常清楚了:

山东菏泽取消买房2年内限制转让措施;广州部分公寓解套;珠海针对部分人群降低社保年限;衡阳即将取消限价政策……

明源君认为,针对每个政策进行分析,只对当地有意义!而从全国的角度来说,要用另外的分析方法。

上面几个政策分别是:放松限售、放松限购、放松限价……

这也就意味着,之前地方政府可以自行出台或收紧“五限”,现在地方政府也可以根据当地情况,自行放松或解除“五限”了。

大家都知道,过往的房地产3年周期,是因为全国性的调控政策。

而现在,地方政府可以自行收紧、也可以自行放松之后,全国性的调控周期,基本不会出现了。

而各地方政府通过各种政策,一定能让楼市根据中央要求,保持绝对稳定。

为什么呢?

决定楼市起伏的,就是供给、需求、预期。

就供给来说。

首先,地方政府可以通过土地供应来控制新房供应。

例如,现在很多地方政府出台了细致的政策,比如“拿地1年后不动工、4年后不竣工,就要按闲置土地处理”,规避了拿地5年都不开发的情况。这样就保证可以通过调节入市土地的数量,达到控制新房入市数量的目的。

其次,地方政府也能够通过“限售”政策,来控制二手房的供应。山东菏泽取消限售,应该就有这方面的考虑。

就需求来说。

地方政府也能够通过“限购”、“限贷”、增加首付比例等等,控制买房需求。例如,广州12月24号就通过发布公积金新规,符合条件的广州人在广州周边6个城市买房都可以用住房公积金,从而增加需求和市场成交量。

就预期来说。

地方政府通过各种政策的收紧和放松,能够有效的调整市场预期。比如,通过控制地价、新房价格,就可以调节整个市场的价格预期。

因此,2019的楼市,没有全国周期,也没有大起大落,各地将按照中央的要求,完成目标。

未来一年,住建部定的目标就是:稳房价、稳地价、稳预期

那么,在这种情况下,房企应该定什么战略?买房、换房的人又该如何选择?

2

房企囤地已没有意义

2019依然要降杠杆,现金流为王

这一次释放的“三稳”目标中,“稳地价”据说是首次出现。

虽然说,一定程度上“稳地价”和“稳房价”是统一的。因为地价能够直接影响市场预期,从而间接传导到房价,一块地王能够直接拉动周边房价上涨,从这点上看,稳不住地价,也就稳不住房价。

 

但是,因为地价并不是直接面向C端市场的,土地市场的热度直接反映的是开发商对未来的信心。“稳地价”,实际上更多是政府对开发商的态度,“稳地价”就是要稳定开发商的预期。

目前部分城市土地市场遇冷、流拍,最重要的原因就是开发商对未来的信心不足。

目前地价太高,而项目又被严格限价,房企大规模囤地似乎已经没有意义。因为房价地价差太小,根本不能通过房价上涨来覆盖囤地期间的财务成本。

 

为了稳地价,一些地方政府已经出台了一些利好政策。

例如山东菏泽,取消限售之外,还降低了商品房预售资金的监管额度。对实力强、信誉好的企业,不再监管商品房预售资金。其他企业也可以降低一半执行,最低可以放宽到监管额度的10%。同时,商品房预售资金的提取规则也放松了。

 

也就是说,房企可以更快拿到卖房的钱,加快房企的资金流动效率。当地房企的资金快速回笼之后,可以被再次用来购买土地。通过加快周转,提高企业的盈利能力,从而缓解地价的下行压力。

 

2019年,政府还将加大减税降费力度!也就是说一些地方政府对土地财政的依赖会加大,新建住宅销售面积占全国80%的三四线城市依然会成为明年最主要的增量。

 

对于房企来说,明年的市场环境依然具备支撑目前市场规模的空间。

但是在未来6-12个月的周期中,房企的市场逻辑和选择城市的逻辑要发生转变,要从考虑城市的“成长性”向考虑“抗跌性”转变。不要再指望大涨,而要就现在的市场来考虑问题、考虑风险。

 

可以预见的是,在“三稳”的前提下,2019年的市场仍然将维持2018年的规模,只会略有缩小,但应该不超过5%。企业要想扩大规模,最佳选择还是收并购、合作开发。

在楼市一切稳定的前提下,房企还是要快周转、降杠杆、充实现金流,迎接2020或者2021年的机会。

 

3

对于刚需、改善购房者

2019年是很好的买房时机

“三稳”,对于刚需、改善型客户来说,是一个难得的买房时机。

 

一方面,“稳房价”目标下,价格继续被限制,也减少了竞争者。

要知道,需求是不会消失的,它只会被推迟。一线城市目前已经没有空地了,二线的核心地段,空地也已经很少。而这些城市的人口,还在持续增加。

美国次贷危机期间,曾经出现房价大跌,而到2017年,房价又涨了回来,超过了次贷危机前最高的时候。

 

向长效机制过渡的调控期,和市场微跌的阶段,就是买房难得的窗口期。

之前明源君给大家分析过,为什么要在房价下跌的时候买房?房价涨跌如下图所示:

买房要买在谷底的难度是很大的,很多想抄底的人,都抄在了上涨的山腰上。

而在房价上涨的时候买房,又存在很高的卖家违约风险。

在下跌的阶段买房,选择更充裕,一二手房都可以拿到最好的户型。

而对于换房者来说,根据前面分析过的原因,楼市一定会很“稳”,不会大涨大跌了。所以,房价微跌的时候,是你现在的房子和你要换的房子,之间差价最小的时候。

另一方面,为了达到“三稳”目标,在确保房价稳定的前提下,还可能会出现鼓励自住和改善需求的利好政策。

例如最近一些城市已经出现了房贷利率的松动,武汉部分银行已下调首套房和二套房的贷款利率,深圳四大行首套房贷利率“上浮15%”降至“上浮10%”。 最近新的个税改革中,房贷利息可抵扣个税的方案也降低了居民供房的压力。

这些措施都有效降低了2019年的购房成本。

对于刚需和改善来说,2019年上半年将是一个绝佳的买房时机!

未经允许不得转载:地产界 » 楼市底层逻辑已现!2019请安心干地产、放心买房!

评论 0

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址