一铺养三代?警惕售后包租(返租)商业物业

近期,龙华上塘AT MALL盛大开业。位于深圳北商圈,地铁无缝接驳,公交直达,地理位置优越,AT MALL开业当天自然人山人海。据了解,AT MALL商铺面积在30-300平方米之间,售价每平方米16-25万,售后由卖方统一经营5年,卖方偿付租金回报。对买方来说,单价虽高,但若购...

近期,龙华上塘AT MALL盛大开业。位于深圳北商圈,地铁无缝接驳,公交直达,地理位置优越,AT MALL开业当天自然人山人海。据了解,AT MALL商铺面积在30-300平方米之间,售价每平方米16-25万,售后由卖方统一经营5年,卖方偿付租金回报。对买方来说,单价虽高,但若购入小面积户型,总价尚可接受,入手后立刻有收益,看起来似乎是稳赚不赔的买卖?

AT MALL实景图

其实,商铺售后返租在深圳乃至全国早有先例,像万科云城,特发和平里花园等等都是售后返租的例子。看起来似乎是稳赚不赔的生意,其实存在较多不确定性及风险,需要谨慎理智对待。网络上搜索“售后返租(包租)”,全国各地此类新闻铺天盖地,售后返租商业物业因经营管理得好盈利的例子固然存在,但更多的是因各种原因导致血本无归的投资者。

售后包租的定义及起源

售后包租,是指房地产开发商在销售商品房时与买受人约定,在出售后的一定期限内由该房地产以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

售后包租,这种方式始于上世纪六七十年代的美国,后盛行于日本、中国香港,在国内最早出现在上世纪九十年代初期。它与当时的房地产投资热潮伴生,刚开始出现时火爆一时。但大部分由于开发商无法兑现承诺,物业尚未竣工时卷款而逃,导致了大量烂尾楼的出现,最终引发房地产泡沫。

售后返租合法性问题

对于售后返租,我国立法还缺乏系统的法律规制。总体而言,由于售后返租引发的往往是群体性纠纷,易造成社会和经济不稳定现象,因此我国对于售后返租秉持否定和限制的态度。

2001年,建设部发布的《商品房销售管理办法》中规定:房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

2006年,住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》,明确表态:对承诺售后返租、返本销售的,予以严肃处理。

2011年,最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》,该解释第二条规定:不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的,将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

2013年,最高法重申“返租”问题,并对存在虚假宣传内容的“售后包租”现象做出了相应的规定。

对普通投资者来说,商铺返租、商铺“售后返租(简称返租)”是一个诱人的蛋糕。毕竟在收铺后的前2-5年,投资者能拿到每年高达8%-12%的投资回报,不仅跑赢CPI升幅,而且比投资住宅、写字楼的回报高得多。但那些售后返租的商铺,真的像看上去那么美好吗?一般来说,住宅项目基本上不会采用售后返租的销售模式,而一些地段较差的商业项目大多会采用这种伎俩。但是这些项目往往孕育着多重风险。

购房者可能存在的风险

★  购房者存在遇上无良开发企业的风险。无良开发企业会成立一个独立的壳公司作为特定的租赁公司,而不会以开发企业的名义承租这些已售的物业。这样一来即使今后经营不善,壳公司申请破产即可,不会波及到开发企业。壳公司一旦破产,那么原先对购房者的所有承诺都将成为一纸空文,每年的返租额则是空中楼阁。

★  如果以租金的形式返还,承租方现金的支出需要财务凭证,所以会索要发票,但是一般返租合同并不会涉及到这点,或者是被开发企业故意忽略了,目的就是把住对自己有利的证据,以备不时之需。大部分企业是不愿意提供发票的,因为需要承担高额的房屋租赁税。虽然国内对房屋出租的税率虽然各地都不一样,但加上地方附带税种后税费都比较高。

★  买的永远没有卖的精。在这类项目销售前,开发企业是做过仔细核算的,先提多少价格,再给多少的返租额,返租几年,都被反复计算,宗旨只有一个:利润的最大化。所以这类返租物业往往只是开发企业玩的数字游戏而已。

★  这些返租类物业最大的问题在于租赁期满后的再续问题。如果有一批购房者不续签租赁合同,那么商业项目的统一性将无从谈起,可能导致业态越做越乱。一旦业态乱了,物业的商业价值就低了。

评估售后返租物业注意事项

高收益往往意味着高风险,因此在评估返租商业物业时应更加谨慎,采用比较法评估时应选取不带返租的同类商业物业作为案例,同样采用收益法评估时也应选取客观真实的市场租金,或者消除因返租导致物业价格或租金偏离市场价格与租金的因素,建立统一的比较基础,原因在于不管是售价还是租金,返租类商业物业都比正常的市场售价及租金要高,甚至要高得多,而评估尤其是抵押目的评估应遵循谨慎原则。

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