2018西北房地产白皮书:全国楼市周期趋势及银川市场投资策略

       2018年12月28日,2018年西北房地产品牌盛典盛大启幕。地产盛会,大咖云集,同策研究院与银川易大同策共同发布《2018西北房地产白皮书:全国楼市周期趋势及银川市场投资策略》。新格局、新蓝图、新势能。现推出完整版报告与大家分享。 一、经济与楼市周期趋势分析及判断...

       2018年12月28日,2018年西北房地产品牌盛典盛大启幕。地产盛会,大咖云集,同策研究院与银川易大同策共同发布《2018西北房地产白皮书:全国楼市周期趋势及银川市场投资策略》。新格局、新蓝图、新势能。现推出完整版报告与大家分享。

一、经济与楼市周期趋势分析及判断

1.宏观经济周期趋势及预判

  • 观点1:经济加速下行下,2019年3、4季度将进入加杠杆进程

中美宏观经济周期存在错配问题,当前美国经济已触顶下滑,其一些列的内外经济政策如美元加息、美国减税、中美贸易战等,加速了中国GDP增速下滑。且在道琼斯指数不断创历史新高的同时,上证综指在2015年股灾后,长期在低位徘徊。中美周期错配,美国经济调整预期将加大中国经济下行压力。

当经济增长不及预期时,政府倾向释放流动性。当前宏观经济下行,GDP增速及克强指数均呈下行趋势,2018年前3季度GDP累计增速为6.7%,略高于年底GDP增长目标。而贸易战负面影响有明显时滞,将在2018年1月1日开始正式实施。伴随当前三大经济指标不断下行,加杠杆预期不断升高。

一方面中国从2016年起经历了约两年的去杠杆过程后,经济具备加杠杆基础;另一方面从中国经济发展小周期看,近期经济增速承压,未来将进入加杠杆阶段;同时美国持续加息或引发全球性经济危机,将深刻影响新兴经济体,中国实施定向宽松政策应对经济增速加速下滑的可能性较大。综合来看,在本轮中美政策博弈中,中国将走向再度加杠杆进程,预计最早2019年3、4季度将重新进入加杠杆阶段。

2018年12月13日中央政治局会议,明确2019年经济工作基调为“稳”;同时易纲明确表示,当前“中国经济处于下行周期,需要相对宽松的货币条件”,2019年3、4季度加杠杆将是大概率事件。

中国从2016年起经历了约两年的去杠杆过程后,去杠杆目标已基本达成,政府部门债务比例大幅下降,PPP等金融部门杠杆基本可控,中国未来进入加杠杆阶段,将重点支持自贸区,改革开放及养老、教育和健康医疗等新兴实体产业,夯实经济基础,巩固结构性改革成果。

2.楼市周期趋势及预判

  • 观点2:2019年3、4季度加杠杆进程将带动楼市最早4季度回暖,先量升后价涨

从不同能级城市的百城价格指数同比增速来看,2016年9月开始一线城市进入下行阶段,二线城市随后于2017年4月跟随进入调整期,三四线城市为整个房地产销售托底。但从2017年下半年开始,三四线城市增速也渐渐进入调整期,尤其是2018年2月之后,三个城市能级之间的轮动已经全面进入下行期。

本轮楼市全国不同能级城市间轮动特征明显,目前一线、调整期二线城市、一线周边三四线城市进入深度调整期,出现楼盘降价现象;上升期二线城市(多是中西部个别城市)楼市仍然火热、非一线周边三四线少数城市在棚改影响下,仍然延续上涨趋势。

一线城市2018年住宅土地供应面积有望超过2017年,但土地成交并不理想,名义成交楼板价呈小幅下降趋势,但由于增加竞拍、自持、配建保障房等因素导致一线城市的实际土地楼面价与前期基本持平,土地价格暂未出现大规模明显下降现象。一线城市2018年1-11月的土地流拍率为2013年以来最高,达5.53%,该数据统计未统计地方城投托底、拍卖终止土地,该部分土地实质也归属流拍,真实流拍率将更高。

截止到2018年11月,二线城市住宅土地供应面积达50470万㎡,已超过2017年全年供应量。成交方面,城市表现分化,如天津等城市实际楼板价明显下降,但成交依然下滑,而如武汉等城市的实际楼板价并未实质下滑,成交面表现尚好。二线城市2018年1-11月的总体土地流拍率为2012年以来最高,达5.93%,该数据统计未统计地方城投托底、拍卖终止土地,该部分土地实质也归属流拍,真实流拍率将更高。

2018年1-11月,三四线城市住宅土地供应面积达173666万㎡,比2017全年上涨21.9%。成交方面,今年前11月的成交面积已经超过2017年全年成交面积,达126787万㎡。成交均价方面,2018年前11月均价1587元/㎡,较2017年成交均价小幅上升3%。三、四线城市2018年1-11月的土地流拍率为3.85%,该数据统计未统计地方城投托底、拍卖终止土地,该部分土地实质也归属流拍,真实流拍率将更高。

2018年1-10月全国商品住宅供应23156万㎡,同比增长14.6%。今年以来,一线城市月度供应量整体呈上升趋势;二线城市在今年2-6月份呈现稳定增长趋势;三四线城市月度住宅供应面积一直处于稳定上涨趋势。进入2018年下半年,伴随房企现金流趋紧和对市场预期的下降,各线城市供应量上升明显。

2018年以来,伴随房企“投降”,入市供应量不断增多,上半年各线城市的成交量呈上升状态,而下半年开始一线城市受成交结构影响,数据层面呈上升表现,实际降温趋势明显;受城市热度轮动影响,二线和三四线城市的量价也呈不同程度的下降。

从市场调研看,2018年下半年,全国一线、二线和三大经济圈内三四线城市均有不同程度的折扣促销或直接降价销售。

百强房企中2018年1-11月销售额超过2017年的已达6成以上,预计7成以上百强房企销售业绩超过去年全年。但从财务报表来看,300多家上市房企中,近70家房企营收状况不甚理想。已公布3季度报表的上市房企中,有31家营收不及去年65%,未公布3季度报表的上市房企中,35家营收不及去年40%,其中不乏保利、新城、九龙仓、华润、首开等品牌企业。

在资金面紧张,“去杠杆”背景下,房企融资成本上升以及融资渠道收窄,融资总额呈下降趋势,8月以来融资总额下降明显,而融资成本却快速上升。

房企融资渠道收窄,资金面收紧,股权质押成为上市房企融资的重要渠道,其致使房企股权质押比例不断攀升,截止目前,不少规模房企股权质押比例已超过50%,然而当前股市持续快速下行,质押股票一旦跌至警戒线,房企因追加抵押物/现金,该现象致使资金压力进一步加大。

受对市场预期变化影响,主流的品牌房企拿地态度趋于谨慎,从公开市场来看,拿地规模多有大幅回落。从市面上了解,目前如万科、融创等企业在二级市场动作频频,该现象显示不同房企对市场未来预期出现分化。

从近期重点会议及重要事情节点来看,至2019年“两会”国内将做好新一轮经济发展的准备工作。1.经济具有加杠杆空间,更积极的财政扩张政策具备实施基础;2.组织机构改革基本完成并施行;3.扩大改革开放步伐;4.外部压力倒逼中国加快行动。另外,2019年,需重点关注“十九届四中全会、2019年两会”等经济与楼市走向的关键会议,时刻保持政策敏感度。

年内多地出现个别业主维权,售楼处打砸事件,由于未成规模,政府亦未有实质性救扶措施,未来除非出现房地产重大危机事件,如成规模维稳事件,大规模房企出现系统性风险等,才有政府出手救市的可能。在当前市场和资金紧绷环境下,上述现象出现的概率正逐步上升。

美国持续加息或引发全球性经济危机,将深刻影响新兴经济体,中国实施定向宽松政策应对经济增速加速下滑的可能性较大。综合来看,在本轮中美政策博弈中,中国将走向再度加杠杆进程,预计最早2019年下半年将重新进入加杠杆阶段。全国商品住宅成交面积增速滞后经济周期1-2季度,2019年3季度“加杠杆”进程将最早于2019年4季度推动楼市回暖(最晚2020年2季度)

投资商品在资金炒作之下,价格容易大幅偏离价值,形成价格泡沫,随着市场回归理性,价格回归价值,但价格泡沫的消化需要一定的时间周期。2009年底至2010年由于4万亿计划刺激,商品住宅投资大热,房价飙升,热点城市房价同比涨幅甚至超过100%,随后房价进入平稳增长期,直至2016年房价再次迎来飙涨,期间价格消化周期达3-4年。2016年形成的商品住宅价格也需要3-4年左右的消化时间,未来1-2年房价再度出现快速攀升的可能性不大,随着2019年4季度-2020年1季度楼市回暖,2020年房价也将迎来平稳增长期。

二、西北重点城市楼市投资价值及银川楼市趋势

  • 观点3:银川城市价值在西部核心城市中偏弱,但中短期价值升值潜力最大

关中平原城市群和兰西城市群均是九大国家级城市群之一,银川都市圈建设实施方案已于2017年底发布,目标将于2022年集聚全区80%以上的地区生产总值和58%以上的人口,人均GDP高于全国平均水平。

银川都市圈、关中平原城市群及兰西城市群十三五规划对四个重点西部城市产业规划及城市定位予以了明确,银川、西宁、兰州和西安作为西北部地区核心中心城市,都具有重要的战略地位。

宏观背景分析主要从区域合作及整体规划、经济容量及发展态势、人口总量及支付能力三个方面展开,旨在分析西北城市的宏观要素是否对房地产行业具有支撑力(即城市价值),将城市价值综合得分与商品住宅价格做标准化处理,并进行对比,以此分析城市商品住宅中短期升值潜力。

将代表各城市相对价值的城市得分、各城市房价进行标准化处理消除量纲,进行城市间横向对比。城市价值大于城市房价的城市,未来城市房价相对有较大上涨空间。四个西北核心城市中,银川升值潜力最大。

  • 观点4:银川楼市基本面向好,住宅量价稳中有升,但2019年下半年进入调整期

银川房地产市场相对封闭,市场走势总体平稳,政策基调以去库存为主,2018年推出房产税及收紧公积金贷款政策,旨在调整房地产调控机制和规范公积金使用为主,银川整体政策环境相对宽松。

银川在去库存基调下,土地供求均处低位:2018年1-11月银川住宅用地成交249万㎡,相比2017年全年住宅用地成交量略涨2万㎡。银川住宅用地成交量2013年达到近9年峰值,为981万㎡,随后逐步收缩。近两年住宅用地成交面积相较于商品住宅年均330万㎡的成交来说,已处于相对低位;2、随着品牌房企进入,竞争加剧,成交楼板价2017年开始快速攀升,2018年1-11月住宅用地成交楼板价达到1577元/㎡,相比2017年上涨30%。

银川中心城区地价明显上涨,特别是兴庆区和金凤区,外围县市地价相对平稳。其中兴庆由于土地供应大幅收缩,土地楼板价上涨最为明显;而金凤作为银川重点发展区域,在各区土地供应大幅收缩的局势下,金凤2018年土地供应建面仍维持223万㎡的相对高位,比2017年增长101%,与往年年均供应量基本持平,但地价仍然涨势迅猛,2018年1-11月平均楼板价2328元/㎡,相比2017年上涨39%。

近几年,银川商品住宅成交量相对平稳,月均基本在27万㎡上下浮动。今年上半年市场表现相对冷淡,1-6月成交138万㎡,同比下降8%,为近5年来同期最低水平,下半年市场稳中有升,11月成交34万㎡,同环比分别上涨2%和20%,为2017年以来单月最高水平。成交价格方面,银川总体保持平稳上涨趋势,11月成交均价6031元/㎡,同比去年同期上涨7.5%。

下半年以来,银川成交热点基本集中在金凤区,7-11月销售套数排名签的项目80%以上位于金凤区;品牌房企比如碧桂园、中海、中梁等成为品质项目成为市场首选。

由于房企资金面紧张、市场供应量增加等因素,预计2019年下半年银川商品住宅市场进入调整期,此时“以价换量”增多,但也为房企拿地“换仓”的“窗口期”。

三、各类房企投资策略变化

四、对房企投资及营销的几点建议

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