市场月报|新年首月供求皆降,市场下行调整加速行进中

随着自去年四季度以来市场加速下行回调,叠加春节传统淡季,1月重点城市供应面积环比锐减54%,成交面积亦环比下跌31%。相比2018年同期,供应、成交面积同比分别下降8%和14%。可见,整体市场下行趋势逐月加速。 1、供应:推售节奏明显放缓,环比腰斩同比亦降8% 1月份全国30个重...

随着自去年四季度以来市场加速下行回调,叠加春节传统淡季,1月重点城市供应面积环比锐减54%,成交面积亦环比下跌31%。相比2018年同期,供应、成交面积同比分别下降8%和14%。可见,整体市场下行趋势逐月加速。

1、供应:推售节奏明显放缓,环比腰斩同比亦降8%

1月份全国30个重点城市整体供应下降明显,合计新增供应1794万平方米,环比腰斩,相较2018年同期以下降8%,热点一、二线城市推盘均大幅下降。主要在于年初属传统淡季,且市场本身热度下滑,房企推盘意愿不足。

一线城市供应不足百万平方米,北上广深4城环比降幅均超50%,北京甚至整月无推新盘入市。环比来看,除深圳外的北上广3城均不及2018年同期。因此可见,随着市场下行逐步加剧,当前房企面对市场的心态已发生转变,整体供应量维持低位。

二三线城市供应1696万平方米,环比下降50%,同比下降9%。30个重点二三线城市中,仅11城好于去年同期,其余各城供应体量均有不同幅度的下调。尤其是厦门,1月仅极少量岛外项目尾盘加推,供应量低至1万平方米,同环比跌幅均超90%。

2、成交:同环比双降,杭州、重庆等强二线同比跌超40%

1月份,30个重点城市整体成交2146万平方米,环比下跌31%,同比也有14%降幅,表现出淡市下购房意愿不振的事实,主要在于2018年下半年起市场转凉,观望情绪愈加浓厚,购买力不足后继需求乏力,与此同时1月新增供应严重不足也导致成交下滑。

一线城市成交197万平方米,环比锐减39%,同比增加17%,但较2018年月平均成交量仍有3%的不足,北上广深4城成交绝对量仍低位徘徊。其中广州高位回落,环比跌幅近六成;受极低基数影响,北京同比倍增,但成交量仍处低位。

二三线城市总体成交1949万平方米,环比下降30%,同比也有16%的下滑。分城市来看,环比仅沈阳、西安成交面积高于上月;同比则仅昆明、福州、长春、成都、苏州、厦门、沈阳、合肥、南宁9城好于去年。其余城市同环比均有不同程度的下跌,其中热门城市如杭州、重庆同环比跌幅均超40%。

3、库存:近半数城市库存同比增30%以上, 厦门、大连等消化周期超30个月

1月,大部分重点城市商品住宅供求比下降,长春、济南、厦门供求比不足0.3,仅青岛、佛山、徐州、重庆等9市供求比超过1。受供不应求影响,七成城市库存量环比小幅下滑,但因成交不及去年致库存同比涨多跌少,徐州最为突出同比暴增326%。

本月30个重点城市消化周期同比涨多跌少而环比涨跌参半,无锡环比回升126%去化周期显著拉长,北京回落12%,但仍超18个月警戒线,此外沈阳、大连、厦门持续在20个月以上高位,去库存压力着实不容小觑。反观,武汉、杭州等消化周期皆不足4个月,显示房地产库存仍处低位。

4、成交结构:中低档、中高档占比皆回升,90平以下占比提升

从价格段分布来看,本月低档产品上海回落1个百分点;中低档产品北京大涨13个百分点;中高档产品占比全部回升,上海增加6个百分点涨幅最大;高档产品整体回落显著,北京大降20个百分点。

从面积段分布来看,本月三市90平方米以下小面积产品成交明显回升,北京增幅最大约22个百分点;90-120平方米产品占比上海、深圳分别减少5个和1个百分点;120-144平方米产品占比全线上升,涨幅均不超3个百分点;大户型比重下滑, 200平方米以上产品北京环比锐减25个百分点。

5、土地市场:成交规模高位回落,地价、溢价率低位企稳

1月份,全国300城经营性土地成交建面14387万平方米,同、环比分别下降30%和49%;成交总价跌至3152亿元,同、环比分别下降33%和50%;土地价格基本持平,平均成交楼板价2191元/平方米,环比微跌0.3%,同比下跌4%,整体仍处低位。土拍溢价率小幅回升至9.9%,整体仍处低位。其中,一、二线城市皆有回升,三四线城市则略有回落。

一线城市量跌价涨,成交建面215万平方米,环比骤降78%,同比也下降43%;成交金额321亿元,同、环比分别下降42%和68%;平均楼板价升至14915元/平方米,环比大涨44%,同比也上涨3%。 二线城市量跌价稳,成交建面3535万平方米,同、环比分别下降7%和43%;成交金额1337亿元,环比下降40%,同比减少32%;平均楼板价3783元/平方米,环比上涨6%,同比仍降27%。其中,成都土地成交最为活跃,成交建面多达337万平方米,中心城区、远郊区县皆有土地挂牌出让,但大都底价成交。西安以成交规模321万平方米紧随其后,武汉、郑州、青岛和昆明等市,成交规模皆超200万平方米。

三四线城市量跌价稳,成交建面10637万平方米,同、环比分别下跌35%和50%;成交金额1494亿元,环比下跌51%,同比下滑31%;平均楼板价1405元/平方米,环比下跌1%,但同比仍增长6%。其中,南通、江阴土地成交相较活跃,成交建面皆超100万平方米。

值得一提的是,多数城市2019年首场土拍落幕,市场热度冷热不均,甚至同城市不同区域、板块市场热度也不尽相同,底价成交已成市场常态,土地价格较前期皆有回落,多城市加大租赁用地供应力度。

 

6、综观:市场调整加速下行叠加春节因素,2月料将“惨淡”收场

展望未来,受春节假期因素影响,2月新增供应量仍将保持低位,甚至进一步下滑,成交低迷走势有望延续更长时间周期。从现有市场情况来看,三四线城市一年一度的返乡置业潮并未重现,市场购买力透支,进一步提升空间有限皆是重要因素,春节楼市注定将“惨淡”收场。我们认为2019年上半年市场走势不容乐观,全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件,一二线城市成交量保持稳定,三四线将面临较大调整压力。 2019年土拍市场底价成交将是市场常态,土地价格仍有一定下调空间,有望迎来难得的抄底良机。建议房企稳中有进,在合理控制土地成本总支出的同时,积极拿地补库存,重点布局未来的“黑马”以及“白马”城市,以便为下一轮业绩高速增长奠定坚实的市场基础。具体而言,建议房企土拓投资回归核心一、二线城市,市场需求有支撑,长期来看项目去化依旧不成问题,销售业绩有保证。谨慎进入弱二线以及多数三、四线城市,重点规避市场供求关系持续恶化、购买力明显透支的弱三四线城市,市场调整期可能长达数年之久。

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