全国40城新房成交量偏离度报告

报告摘要 1、  2018年,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交量偏离度为19%,其中一线城市偏离度为 -30%,二线城市偏离度为 16%,三线城市偏离度为56%。 2、  2018年,惠州、徐州、韶关、温州和扬州位居前五,偏离度分别为166%、137%、92%、89...

报告摘要

1、  2018年,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交量偏离度为19%,其中一线城市偏离度为 -30%,二线城市偏离度为 16%,三线城市偏离度为56%。

2、  2018年,惠州、徐州、韶关、温州和扬州位居前五,偏离度分别为166%、137%、92%、89%和82%。此类城市偏离度过高,成交量严重透支。排在末三位的是厦门、北京和上海,偏离度分别为-69%、-57%和-36%。此类城市负偏离度过高,成交量低迷。

3、2017~2018年,汕头、惠州、徐州、温州和扬州位居前五,分别为120%、90%、86%、81%和80%。此类城市偏离度过高,近两年成交量严重透支。排在末三位的是厦门、北京和上海,偏离度分别为-58%、-53%和-36%。此类城市负偏离度过高,成交量连续两年低迷。

数据来源:易居研究院、国家统计局

2015年下半年至2018年,全国房地产市场经历了一轮大行情,很多城市成交量大增,房价大涨。展望2019年市场走势,我们认为有必要研究一些市场关键指标,其中新建商品住宅成交量偏离度是其中一个重要指标。如果楼市一段时间内成交量暴增,大幅偏离往年均值,则说明有部分自住提前入市或投资需求过旺,透支了未来的市场需求。本报告梳理了全国40城新建商品住宅成交量偏离度,以此来研究各类城市近两年来新房成交是否存在透支现象,以及未来一两年各类城市的市场需求。

01、计算方法及衡量

考虑到各城市土地供应节奏和新房供应节奏不同,新建商品住宅成交量绝对值不具备比较意义。报告将在新建商品住宅成交量的基础上,计算出新建商品住宅成交量偏离度,以此作为合理与否的判断标准。

具体公式为:

本文选取全国40个典型城市数据,包括4个一线城市:北京、上海、广州、深圳;18个二线城市:苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波;18个三线城市:扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。

02、40城新建商品住宅成交量偏离度

1、40城:2018年新房成交量偏离度19%

2018年,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积同比增长9%,成交量仅次于2016年,连续四年高于平均值,2018年偏离度为19%。从历史走势来看,2011年在“限购、限贷”等政策影响下,楼市降温,市场陷入低谷。2012年楼市开始回暖。2013年再度繁荣。2014年市场降温,进而出现了“限购、限贷”政策的松绑。2015年市场复苏。2016年市场火热,40城成交量创2010年以来最高。2017年,随着因城施策的调控政策持续作用,成交量明显下降,一方面说明楼市降温明显,另一方面也与部分城市限价限签有关。2018年上半年,三四线城市和部分热点二线城市销售火热,但是7.31会议以来,多数城市急速降温,销售量下降明显。

2、一线城市:2018年新房成交量偏离度 -30%

2018年,4个一线城市新建商品住宅成交面积同比下降5%,成交量连续两年下滑,大幅偏离2010年以来的平均值,2018年偏离度为 -30%。从历史走势来看,2011年在“限购、限贷”等政策影响下,一线城市楼市降温。2012年楼市开始回暖,成交量大幅上涨。2013年成交量继续上涨,增速回落。2014年市场降温,成交量大幅下降。2015年在330新政影响下,市场快速复苏,成交面积大幅增长。2016年市场继续火热,成交量创2010年以来新高,上海和深圳均出台了史上最严的限购政策。2017年,北京一个城市就发布了各种房地产调控政策超过30次,且一线城市均执行了非常严格的限价与限签政策,房地产市场大幅降温。2018年一线城市继续降温,成交量创2010年以来新低。2017年和2018年,一线城市新房成交量均大幅低于2010年以来平均值。

3、二线城市:2018年新房成交量偏离度 16%

2018年,18个二线城市新建商品住宅成交面积同比增长3%,成交量连续四年高于平均值,2018年偏离度为 16%。2010年以来,二线城市成交量整体呈震荡上升走势,于2016年达到最高值。2017年,部分热点二线城市执行了严格的限价与限签政策,成交面积大幅下降。2018年上半年,部分中西部二线城市成交火热,三季度以来有所降温,全年成交量小幅增长。与一线城市不同,二线城市2017年和2018年的新房成交量虽较2016年高点有所下降,依然高于2010年以来的平均值。

4、三线城市:2018年新房成交量偏离度56%

2018年,18个三线城市新建商品住宅成交面积同比大幅增长28%,成交量创历史新高,连续四年高于平均值,2018年偏离度为56%。2010年以来,三线城市新房成交量整体呈震荡上行走势。与一二线城市不同,三线城市新房成交量在2017年小幅下降后,2018年再次大幅增长,并创下2010年以来新高。这是由于2018年上半年,部分本轮启动较晚的三线城市成交异常火热,成交量大幅增长,三季度以来已有所降温。

图4  2010年以来三线城市新建商品住宅成交建筑面积走势

03、40城新房成交量偏离度排名

1、2018年40城新房成交量偏离度排名

从2018年40城新房成交量偏离度排名来看,惠州、徐州、韶关、温州和扬州位居前五,偏离度分别为166%、137%、92%、89%和82%。此类城市偏离度过高,成交量严重透支。排在末三位的是厦门、北京和上海,偏离度分别为-69%、-57%和-36%。此类城市负偏离度过高,成交量低迷。

可以看出,2018年正偏离度较高的城市主要是三线城市和部分西部二线城市,这类城市整体经济面偏弱,本轮启动较晚,仍处于板块轮动中,但随着全国整体市场降温及购买力的透支,此类城市楼市面临较大的下行风险。2018年负偏离度较高的城市主要是一线城市和强二线城市,此类城市本轮启动最早,成交量已处于低位,下跌空间有限。

图5  2018年40城新房成交量偏离度排行榜

2、2017~2018年40城新房成交量偏离度排名

考虑到不同城市楼市启动时间不同,进一步将2017年和2018年的新房成交量取平均值,以此来计算各城市2017~2018年新房成交量偏离度。

从2017~2018年40城新房成交量偏离度排名来看,汕头、惠州、徐州、温州和扬州位居前五,分别为120%、90%、86%、81%和80%。此类城市偏离度过高,近两年成交量严重透支。排在末三位的是厦门、北京和上海,偏离度分别为-58%、-53%和-36%。此类城市负偏离度过高,成交量连续两年低迷。

可以看出,2017~2018年正偏离度较高的城市主要是三四线城市和部分西部二线城市,2017~2018年负偏离度较高的城市主要是一线城市和强二线城市。这说明一线城市和部分强二线城市的楼市在2017年就已开始降温,这类城市成交量已低位盘整两年及以上,2019年下降空间有限,尤其是厦门、北京、上海有望率先企稳、甚至反弹;而部分弱二线城市和三四线城市经过连续两年的上涨,未来一两年下行风险较大。

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