深圳市2018房地产市场年报

前言 2018年以来,在“房住不炒、因城施策、分类调控”的中央指导思想下,全国楼市进行了不同程度的调控,据不完全统计,年内各项政策调控多达450次,刷新历史调控记录,成为房地产市场历史调控最密集的一年。这一年,全国楼市整体降温趋势明显,购房者逐渐回归理性,房价、交易量等各项房地产...

前言
2018年以来,在“房住不炒、因城施策、分类调控”的中央指导思想下,全国楼市进行了不同程度的调控,据不完全统计,年内各项政策调控多达450次,刷新历史调控记录,成为房地产市场历史调控最密集的一年。这一年,全国楼市整体降温趋势明显,购房者逐渐回归理性,房价、交易量等各项房地产指标有所回落。与此同时,深圳楼市在“三价合一”、新房摇号监管、731新政等政策的影响下也稍显冷清,非理性的投资需求被有效抑制,市场预期明显转变,购房者观望情绪浓厚。
2018年深圳楼市大事记
1、3月28日“三价合一”政策落地2、4月2日海洋新城出世3、5月17日深圳棚户区改造新政出台

4、5月23日深圳规土委印发《深圳市2018年度城市建设与土地利用实施计划》

5、5月26日深圳首次推行政府监管新房摇号选房

6、6月5日深圳启动二次房改

7、7月31日731新政发布 限售限离限企

8、9月19日光明“转正去新” 正式挂牌光明区

9、12月首套房贷利率下调

10、改革开放40周年 深汕合作区正式揭牌

土地市场
01、2014-2018年深圳居住用地成交情况
2018年深圳楼市虽“冷风劲吹”,但土地市场表现“给力”,迎来了近6年宅地市场的高峰。2018年深圳共9宗土地成交,相较2017年增加了7宗,创近6年新高,总建筑面积相较2017年增加了36.57万㎡,环比上涨152.88%,总成交金额为94.52亿,环比上涨438.27%。
02、2018年深圳居住用地成交情况
纵观2018年深圳土地市场,深圳政府在2月就集中出让4宗宅地,而后在9月方再次推出2宗宅地,土地位置分别在大鹏和龙华,11月土拍渐入高潮,共出让3宗宅地。12月,宝安西乡铁岗片区的尖岗山A122-0357地块遭遇流拍,而此前尖岗山已连续5次刷新深圳楼面价,据悉,该地块出让条件非常严格,只适合建低密度豪宅项目,再加上宅地公寓70年自持、3年限售以及政府要求的人才房配置,让开发商们望而却步。全年来看共有9宗宅地成交,多宗地为70年支持租赁地块,其中深圳市人才安居集团拿下5宗地,超过半数。而今年中海地产竞得的坪山区土地虽然条件也较为苛刻,5年限售且配置人才住房面积,但也吸引了24家房企竞拍,可见开发商们对于深圳东部市场的展望。2018年楼面价最高的宅地为深圳融棋投资拿下的光明A621-0044地块,25901元/㎡。
供应与销售
01、2014-2018年深圳一手住宅供销情况
据乐有家研究中心数据显示,2018年深圳全年预售面积有所回暖,环比上涨11.13%,但相比2015年,依然有45.83%的“缩水”;2018全年销售面积为292.45万㎡,相比2017年有小幅上涨,环比上涨12.79%;年末库存面积方面,自2014年迎来一波小高峰后,已连续3年处于下跌态势,2018年年末库存面积为346.47万㎡,微幅上涨2.33%。
02、2018年深圳一手住宅月度预售情况
2018年以来深圳一手住宅预售情况“表现平平”,全年仅5月、10月和11月预售突破4000套,11月迎来入市高峰,达到9468套。而2018年深圳一手住宅共35796套预售,有52%来自宝安,32%来自龙岗,南山区一手住宅预售占比也达到了9%。整体来看,一方面,2018年深圳新增一手住宅35796套,相比2017年的33964套增加1832套,环比上涨5.4%,另一方面,2018年60-90㎡的户型入市较多,占比高达50%,其次为90-144㎡的户型,占比也达到41%。
03、2018年深圳一手月度去化走势
一线城市常由于土地稀缺导致住房供需失衡,截至12月底,深圳一手住宅年末存量为346.47万㎡,去化周期12.7个月,尚处于健康水平。整体来看,相比2017年,深圳2018年月度去化周期有明显缩短,平均缩短约4个月。回望2018年,“三价合一”政策过后紧接着731新政,严格的政策调控让深圳投资客大幅减少,不少刚需人群也将目光转向新房市场,加之许多房企入市较晚,在11月新房预售才突破9000套,导致731新政过后,深圳2018年月度去化周期缩短在10个月以内,8月更是跌至近2年最低谷。
一手住宅
01、2014-2018年深圳一手住宅成交走势
2017年深圳一手住宅成交量跌至近5年低谷后,2018年深圳一手楼市有所回暖,全年成交29396套,成交均价方面,由于政策的严格调控,深圳一手住宅成交均价近5年来首次出现下跌,2018年成交均价为54102元/㎡,环比下跌0.63%,深圳一手住宅套均价格连续3年下跌,2018年已降低至538万元/套。
02、2014-208年深圳一手住宅套均走势
03、2018年深圳一手住宅月度成交走势
据乐有家研究中心数据显示,深圳一手住宅成交均价自2016年颁布“104”政策后便一路下跌,至2018年7月才有所回暖,而731新政的出台又及时地扼住了价格上升的苗头,到2018年12月,深圳一手住宅成交均价已跌至54060元/㎡,同比下跌0.36%,全年跌了180元/㎡。成交量方面,2018年深圳一手住宅成交高峰出现在8月。今年深圳楼市的“金九银十”并未显现,731新政的3年限售有效抑制了投资客进入新房市场,“金九”仅成交2248套,环比下跌39.05%,同比下跌17.60%。全年情况综合来看,一方面,深圳楼市整体在2018年下半年有显著降温,购房者观望氛围较为浓厚;另一方面,在政策调控下,某些新盘价格低于周边二手房,加之深圳不少新盘年底冲量给出优惠折扣,品质好的楼盘(如华润城、双玺)开盘当天近乎售罄。可见深圳不缺购买力,缺的是品质好、性价比高的好盘。

04、2018年深圳各区一手住宅成交地图
据乐有家研究中心数据显示,福田一手住宅成交均价已由2017年的8.7万元/㎡上涨至2018年的9.4万元/㎡,领跑全市,环比上涨7.3%,成交589套,环比下跌15.1%。成交量方面,盐田一手住宅成交量为230套,相比2017年的20套,环比上涨超1000%。全市成交量最高的区域为龙岗,2018年成交13856套,环比上涨19.5%。
二手住宅
01、2014-2018年深圳二手住宅成交走势
从近五年二手住宅成交量价来看,房价呈不断上涨的态势,过户量自2015年达到顶峰后,接下来几年都不断下降。深圳楼市起伏和政策都密切相关,2015年,深圳出台3.30新政,刺激房价上涨,过户近13万套二手住宅,成交均价上涨到43537元/㎡,涨幅高达44%。经过2016年,3.25新政、10.4新政的调控,深圳市场开始回归理性。从数据可以看出,2016年深圳二手住宅过户量环比下跌25%,房价上涨速度减缓,环比2015年上涨21%。2018年,为落实中央“房住不炒”政策的深圳,出台了三价合一政策和7.31新政。号称“史上最严”的731新政出台,对离婚炒房、商务公寓炒房、企业摇号购房等投机行为进行了针对性打击,据乐有家研究中心数据显示,2018年深圳二手住宅过户64627套,相比2017年有1.65%的微幅上涨,成交均价55007元/㎡,小幅上涨3.28%。

02、2014-2018年深圳二手住宅套均走势
套均总价方面,深圳二手套均总价在2016年后整体都比一手套均总价低,2018年深圳二手住宅套均总价458万元/套,一手套均总价为533万元/套,平均每套便宜75万元。
03、2014-2018年深圳一二手住宅成交占比
近年来,深圳土地供应稀缺,新房入市较少,一二手住宅成交占比从2014年接近五五开的成交趋势,到2018年二手住宅占比高达69%,深圳早已从增量房进入存量房时代。其实相对于新房来说,庞大的存量房市场能让购房者有更多元的比较和选择,且下半年以来,不少投机炒房客受到政策打压退出市场,二手房的议价空间也更大。
04、2018年深圳二手住宅月度成交走势
回望过去12个月,深圳二手住宅成交均价稳定在5.5万元/㎡上下,环比2017年有3.28%的涨幅,具体来看,731新政前全市成交均价约为5.6万元/㎡,731新政后跌至5.4万元/㎡,下跌了4%。且在新政后,有包括前海、布吉、黄贝岭等在内的超35个片区二手住宅成交均价呈下跌趋势,下跌范围在1%—10%不等,其中宝安的新安片区下跌幅度最大,新政前后环比下跌10%。过户量方面,数据显示深圳二手楼市在8月迎来高峰,此后9-12月的过户量下滑明显。其实由于过户数据有1-2个月的滞后性,9月、10月过户量的显著下跌才真正反映出731新政的威力,新政后的首月,市场观望情绪就已非常浓厚。再来看传统的“金九银十”期间,二手房过户量更是大打折扣,9月、10月均未突破5000套,连续4个月成交量保持在4000套左右,该数据已跌至近几年深圳二手楼市的最低谷。

市场观望氛围浓厚,楼市逐渐降温,很大程度上源于2018年731新政对限购限贷限企政策的再度收紧,而近年“深中通道”等交通利好、深圳房价的高企等因素也致使部分购房需求流入中山、惠州、东莞等临深市场。

05、2018年深圳各区二手住宅成交地图
2018年,除龙岗外,全市各区过户量均呈上涨趋势,龙岗二手住宅过户14821套,环比下跌6.9%,但仍位列全市第一。再来看各区二手住宅成交均价情况,南山成交均价最高,为7.9万元/㎡,环比上涨3.2%,其次为福田的7.1万元/㎡,环比上涨3.4%。
06、2018年深圳二手住宅楼盘热销榜
根据深圳国土局数据显示,2018年深圳二手住宅楼盘成交前两名均来自龙岗布吉片区,第一名为龙珠花园,全年成交均价3.62万元/㎡,当前挂牌均价为3.63万元/㎡,成交量第二名为丽湖花园,全年成交均价3.43万元/㎡,当前挂牌均价3.67万元/㎡。第三名是来自福田区华强南片区的御景华城花园,全年成交均价5.80万元/㎡,当前挂牌均价为6.15万元/㎡。从乐有家研究中心盘点的热销前十的楼盘数据来看,10个热销楼盘中就有7个楼盘成交单价低于4万元/㎡,且上榜楼盘多来自龙岗区。2018年上半年龙岗“三馆一城”正式开馆让龙岗“火”了一把,“十三五规划”中又搭上“东进战略”快车,近年来无论是文体配套、交通规划、还是医疗教育,都得到了跨越式的发展,龙岗区楼盘成交“火热”也“不足为奇”了。
乐有家研究中心还对南山、福田、罗湖、宝安、龙岗、光明和龙华七大行政区进行了热门楼盘盘点。数据显示,南山区2018年成交最多的楼盘为西丽片区的桃源村,福田为华强片区的御景华城花园,罗湖为泥岗片区的旭飞华天苑,宝安为松岗片区的中海西岸华府,龙岗为布吉片区的龙珠花园,光明为光明片区的盛迪嘉光明壹号花园,龙华为观澜片区的金地塞拉维花园。在各区二手住宅楼盘热销榜中,不难看出,单价低、好学位的小区深受购房者喜爱,例如罗湖东门片区的东门168,虽挂牌单价在7万元/㎡上下,但因其以小户型居多,总价300万以内就能“上车”,且还属于深圳市螺岭外国语实验学校(小学部)以及深圳罗湖中学的两所省级公办学区范围,极受购房者青睐。
南山区二手住宅楼盘热销榜
福田区二手住宅楼盘热销榜
 罗湖区二手住宅楼盘热销榜
 宝安区二手住宅楼盘热销榜
 龙岗区二手住宅楼盘热销榜
 光明区二手住宅楼盘热销榜
 龙华区二手住宅楼盘热销榜
二手住宅趣味数据
01、2018年深圳楼市片区涨跌情况分析
据乐有家研究中心数据显示,2018年对比2017年,深圳二手住宅成交均价整体呈现上涨趋势,其中宝安、福田、光明、龙华、南山、龙岗、坪山、盐田的所有统计片区均有不同幅度上涨,仅罗湖的人民南片区有小幅下跌。深圳各大片区中,宝安中心片区(上涨0.92万元/㎡)和翠竹片区(上涨0.99万元/㎡)涨幅并列第一,同比上涨17%。车公庙片区成交均价上涨1.45万元/㎡,涨幅约16%,位列第二。福田中心区(上涨1.06万元/㎡)和后海片区(上涨1.48万元/㎡)涨幅并列第三,同比上涨15%。
02、731新政出台,对深圳楼市影响有多大?
虽然2018年对比2017年,房价整体呈上涨趋势,然而731新政的出台,也被很多人看作深圳楼市的“杀手锏”。乐有家研究中心数据显示,新政后,深圳大部分片区二手住宅成交均价都有不同幅度下跌,仅龙岗区有较多片区呈现小幅增长。其余各行政区中,宝安、福田、罗湖和南山二手住宅成交均价下跌片区较多。各片区中,福田区农科中心片区逆势上涨,涨幅位列第一,同比上涨1.24万元/㎡,涨幅约13%,宝安区新安片区跌幅第一,同比下跌0.57万元/㎡,跌幅约10%。同时,乐有家研究中心数据显示,受新政影响较大区域,多为地段好,交通便捷,且前期房价涨速较快的区域。而新政后成交价依然有小幅上涨的区域,如莲塘、八卦岭、草埔等,多为地理位置相对较好,且价格一直相对较低的区域。综合2018年和2017年房价对比,以及新政前后房价对比,不难发现,看似“凉凉”的深圳楼市,实则跌回一年前房价,正是刚需入市的好时机。

03、2018年深圳二手住宅热门成交片区
据乐有家研究中心数据显示,2018年深圳热门成交片区分别为布吉、龙岗中心城、黄贝岭、皇岗和西乡。其中,布吉片区过户2336套,排名第一,成交均价4.01万元/㎡;龙岗中心城片区,过户1776套,排名第二,成交均价4.04万元/㎡;黄贝岭片区过户1095套,排名第三,成交均价5.18万元/㎡。皇岗和西乡分别位列第四第五,过户量都位于1000套以上。而布吉和龙岗中心城常年都为热门成交片区。
04、2018深圳二手住宅各类成交占比分析
乐有家市场研究中心从成交单价、总价、户型、面积4个维度对2018年深圳二手住宅成交量情况进行了分析。分析表明,两房的房型是深圳购房者的最爱,其次是三房,购买一房的人群占比有小幅增加,占比从2017年的19%上升到了2018年的20%;与此同时,可以发现60-90㎡的房子为更多购房者选择,占比高达46%。
成交总价和成交单价方面,成交总价在500万以上的房屋成交占比最大,单价5-7万元受到最多购房者的青睐。
05、2018年深圳二手住宅购房者置业分析
在北上广深这样的一线城市,有些中心城区的房价可能已破10万,面对房价高企,绝大部分的人都选择贷款买房。在深圳,有89%的人选择贷款买房,其中选择商业贷款的购房者最多,占比达到70%,其次是组合贷款,而由于公积金贷款额度相对不算太高,家庭最高只能贷款90万,个人最高只能贷款50万,无法满足大部分购房需求,因此仅有2%的购房者选择公积金贷款。

据乐有家研究中心数据显示,当前刚需买房仍是主流,占比高达73%,改善型置业占比达到18%;经过“三价合一”政策和731新政的政策调控后,深圳投资客已明显减少,2017年投资客占比为14%,而2018年已下降到9%。
06、2018年深圳二手住宅购房者婚姻状况
据乐有家研究中心数据显示,深圳二手住宅购房者中,已婚购房者占比仍占大头,但未婚(含离异)购房者的比例已从2016年的11%,上涨至2018年的23%,越来越多的人选择在婚前置业。
07、2018年深圳二手住宅购房者年龄段占比
从年龄结构来看,80后仍是购房中坚力量,而随着90后逐步踏入社会,也开始迎来安家置业的人生大事,据乐有家研究中心数据显示,90后购房群体已赶超70后,占比达到18.2%,70购房群体逐步退出,这一年,最早的00后已满18岁,数据显示有0.1%的00后加入购房队列。

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