南昌市2018年房地产分析年报

一、2018年南昌市房地产市场环境 (一)、经济状况 2018年,全市财政省口径总收入完成869.4亿元,同比增长11.1%,位列全省第三,其中全省房地产开发投资2174.9亿元,同比增长8.0%。全市财政市口径总收入突破900亿元,完成938.6亿元,同比增长11%,地方一般公...

一、2018年南昌市房地产市场环境

(一)、经济状况

2018年,全市财政省口径总收入完成869.4亿元,同比增长11.1%,位列全省第三,其中全省房地产开发投资2174.9亿元,同比增长8.0%。全市财政市口径总收入突破900亿元,完成938.6亿元,同比增长11%,地方一般公共预算收入和地方一般公共预算支出两项增幅均列全省第一,在全省100个县(市、区)财政收入质量排名中,青山湖区、西湖区、东湖区、青云谱区和湾里区的财政总收入税比包揽前五名。

(二)道路交通建设状况

构建南昌“一环”

南昌一环由前湖大道快速路、九洲高架快速路、洪都大道高架快速路及英雄大桥和昌九快速路组成。今年8月31日,全长约10公里的前湖大道快速路主线已开放,待洪都大道快速路主线通车(预计2019年3月)和昌九快速路改造二期工程完工(预计2019年8月),南昌“一环”构建完成。

南昌大桥西桥头治堵工程

打通赣江中大道西侧,非机动车道下穿南昌大桥工程,目前已经进入主体施工阶段,预计在2019年2月前全面完工,将有效缓解南昌大桥的交通压力。

地铁1号线北延、2号线通车

地铁1号线北延至赣江新区与机场核心区两个方向。北延线赣江新区核心区方向,线路起自双港站(一期终点站,不含该站),终止于樵舍西站,线路全长20.54km,设站13座。北延“Y”线,线路起自曰修路站,终止于昌北机场站,线路全长11.57km,设站3座。

舍里甲大桥

作为昌九快速路二期改造工程建设的一部分,舍里甲立交将蜕变为舍里甲大桥,12月12日,昌九大道快速路改造二期工程舍里甲大桥西侧正式开放。该大桥采用全钢结构,长120米、宽33米,双向6车道,设计车速80公里/小时。

昌吉赣高铁、昌景黄高铁动工

昌吉赣铁路全长419.6公里,是规划京九铁路的重要组成部分,由北向南全线纵向串联南昌、吉安西,赣州西等13个车站,预计2019年底正式通车。

昌景黄铁路于2018年12月25日正式开工,千年瓷都将迎来“高铁时代”,正线自南昌东站引出向东,经进贤、余干、鄱阳县,在景德镇北站与九景衢铁路共站,南昌到黄山全程只需要一小时左右。

(三)、民生建设状况

南昌棚改建设

南昌市2017、2018 年棚户区改造项目(二期)已经完成采购,本项目总投资 1391248.51 万元,项目建设期限暂定为3年,计划于2018年年初开工建设,2020年年末完。本次南昌市 2017、2018 年棚户区改项目(二期)建设内容包括东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区、新建区、湾里区、高新区、红谷滩新区8个区共计10个地块,此次征收地块的总用地面积约3435.01亩,征收房屋总建筑面积约220.58万㎡,征收总户数为15170户。其中城镇住宅面积约45.94万㎡,城镇住宅户数5254户;城中村面积约 174.64万㎡,城中村户数9916户,安置房总用地面积1032.66亩,安置房总建筑面积 245.17万平方米,安置房住宅建筑面积206.51万平方米。

月入万元者基本不用纳税

2019年1月1日起,纳税人计算个税应纳税所得额,在5000元基本减除费用扣除和“三险一金”等专项扣除外,还可享受子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或住房租金,以及赡养老人等6项专项附加扣除,已婚已育、月应发工资万元以下的江西人基本上不用缴税了。

二、2018年南昌市房地产市场政策回顾

时至今日,“房子是用来住的,不是用来炒的”已经不再仅仅是一种理念,而是实实在在的落地行动。随着“住房不炒,满足刚需”的深入,2018年楼市调控政策严厉与密集度相对2017年来说更为严厉,调控政策阴晴不定,主要实行差别化调控。

我省从1月起就要求房价涨得猛的市县要限购限贷。3月份实行《全装修房住宅销售管理》条例,保证新建全装修住宅合理销售,重拳整楼市乱象。6月份颁布《关于放开非户籍人口在南昌市落户推行五条措施》,放松外来人口的落户限制。本以为紧张的楼市就此得到放松,但随后7月份中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,8月初住房和城乡建设部先后约谈沈阳、海口、三亚、烟台等城市,要求严格惩戒炒房囤房行为等,做到因城施策。随后我市重拳整治楼市乱象,加快培育和规范管理住房租赁市场,规范商品住房销售行为要求商品房“一房一价”,并纳入网签备案系统进行价格管理。在调控如此频繁的一年下,楼市整体保持平稳运行,价格逐步回归理性。

2018年我市坚持因城施策,促进供需平衡,整治市场乱象,坚决遏制房价上涨,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

2018年南昌政策回顾一览表

三、2018年南昌市房地产市场成交情况

(一)土地市场

2018年以来,南昌市整体房地产市场处于一个稳步趋冷的态势,土地流拍数量的增多。就拿红谷滩新区来说,红谷滩九龙湖六宗地经历了两次流拍,终于在12月,其中四宗地块第三次上线出让,成功拍出。本次四宗地块“限房价、竞地价”的出让方式并未发生变化,住宅部分都有限价要求,且价格和之前两次相同,历经三次拍卖才得以部分出手,这只能表明开发商拿地越发谨慎,显示出土地市场降温趋稳。

2018年度南昌全市各区域共成交土地124宗(不含工业用地及仓储用地),成交总面积约577.6万㎡,成交总金额约404.72亿元。此外,2018年度南昌各区域共计流拍20宗,其中进贤县流拍最多,总计9宗,面积约39.7万㎡,总起始出让金约21.37亿元;其次是红谷滩新区,有7宗流拍,面积约29.4万㎡,总金额约26.88亿元。

图1  2018年南昌市每月土地成交面积情况图

图2  2018年南昌市各区域土地成交面积情况图

(二)、新建商品房市场

2018年南昌市交新建商品房共成52067套,同比下跌26.8%;成交面积约596.1万㎡,同比下降17.4%。2018年南昌市新建商品房第一季度成交10405套,成交面积约117.8万㎡;第二季度成交11550套,成交面积约128.7万㎡;第三季度成交13041套,成交面积约152.4万㎡;第四季度成交17071套,成交面积约197.2万㎡。2018年下半年的成交量远高于上半年,这跟我国传统春节有很大关系,且节假日多集中在下半年,不少开发商都抓住节日搞活动促销。

图3  2018年南昌市新建商品房各季度成交情况图

(三)、二手房市场

2018年南昌市二手房共成交33447套,成交面积约317万㎡,同比上涨17.4%。第一季度成交6400套,成交面积约57.5万㎡;第二季度成交10118套,成交面积约92.9万㎡;第三季度成交10522套,成交面积约99.6万㎡;第四季度成交6407套,成交面积约67.1万㎡。二手房主要成交区域为红谷滩新区和西湖区。

图4  2018年南昌市二手房各季度成交情况图

(四)、南昌各区域楼市均价

2018年南昌市1月楼市均价13792元/㎡,12月楼市均价13807元/㎡,整体一年价格涨势平稳。赣江新区在2018年1月、12月楼市均价为25000元/㎡、27000元/㎡,居第一;红谷滩新区在在2018年1月、12月楼市均价为20200元/㎡、20493元/㎡,居第二。

图5  2018年2月-2019年1月南昌市楼市均价图

图6  2018年南昌市各区域1月、12月楼市均价图 

四、结语

2018年是楼市调控最为频繁的一年,也是房地产行业转变的关键一年,政府严厉打击炒房客的投机倒卖行为,严惩不良房地产机构的乱象,房地产行业的“暴利时代”、炒房客的“黄金时代”等已经一去不复返,在住房不炒的定义下,刚需族将迎来较好的新局面。

整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制是2018年的政府调控的重点,而2019年的调控主基调将是“因城施策、差别化调控”。(国策技术 黄兰)

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