2019年上半年中国房地产企业运营收入排行榜

朗诗、远洋等相继剥离长租业务;部分房企发起商业规模新一轮冲刺。

文/克而瑞研究中心

榜单解读
1、入榜门槛:上半年内房企Top10门槛,高达20.3亿元

2019年上半年内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为20.3亿元和6.8亿元,内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了13.5亿元。此外内房企运营收入Top20入榜门槛为12.3亿元,甚至超出了外资房企Top10的运营收入门槛5.5亿元。可以看出,与稳中求胜的外资房企相比,内房企的商业拓展速度更为迅猛,未来随着内房企的商业扩张进一步加速,两者之间的差距还会继续扩大。

2、收入结构:租金收入仍为主要来源

总体而言,内房企以及外资企业中,租金收入都占据到了运营收入较大比例,其中内房企该比例达78.7%,而外资房企则为87.0%。

大多数的企业都以租金收入为主要收入来源,也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如富力、金茂、碧桂园等房企,其中富力的酒店运营占比达到了86%。此外多数企业都加大了长租公寓的布局力度,预计未来租金中长租公寓的贡献占比也将持续增大。如中骏方面,计划未来3到5年全国核心城市布局5到10万套长租公寓;旭辉领寓计划2021年达到20万间的规模,并且独立分拆上市。此外龙湖冠寓按照规划2019年也将累计开业10万间,预计2020年将会实现20亿以上的收入。但值得注意的是,虽然不少房企加大布局长租公寓,但相应的盈利难题也是不小挑战,进入2019年部分上市企业甚至剥离长租业务。

3、部分房企剥离长租业务提振财报表现

曾经作为风口产业的长租公寓,在经历了2018年的频繁“爆仓”,2019年后又陆续有上市房企宣布计划剥离长租业务,如朗诗、远洋等。事实上,近年来各大房企虽然都宣布在长租业务上加大布局,但由于其仍处于培育期,对资金需要较高,且短期内无法实现盈利。而上市房企通过剥离长租业务,可以改善上市公司的利润表现,并提振股价表现。

2019年5月朗诗绿色集团发布公告称,将处于亏损阶段的长租公寓业务及其他四项非地产业务剥离至控股公司朗诗集团。据悉,在近10亿的出售交易中,朗诗将以共计约8.99亿元的价格出售旗下的三家长租业务公司(上海朗毓、南京朗铭及上海朗诗投资),包括2.71亿的股份及约6.28亿债务。对此朗诗绿色集团表示,剥离长租等业务将有助于提高公司的盈利能力,从而成为业务清晰的专业化绿色地产公司,提升股东价值。事实上,自2016年底朗诗开启长租公寓业务以来,朗诗寓的规模发展迅速,但亏损也在逐年扩大。2018年朗诗长租公寓业务分部利润[1]为负1.9亿元,相比2017年0.4亿元的亏损又扩大了331%。若粗略计算2018年朗诗毛利润之上剥离长租业务亏损扣除的1.9亿,可以为企业带来约2-3个点的毛利率提升。

[1]分部利润指各分部所赚取的利润,不包括银行存款利息收益、计入综合全面收益表的公司费用及财务费用。

除朗诗外,同样也是2016年涉足长租公寓的远洋集团,近期也有消息传出或将于下半年将长租公寓和养老产品剥离出集团,成为单独体系外的公司进行操作。但从长远来看,各房企对于长租业务依然具有信心。如朗诗表示,若经过时间培育,长租公寓能够实现盈利,朗诗则会重新考虑是否回到上市平台或单独分拆上市。此外近期也有不少房企加大布局了长租市场,如2019年3月正荣地产“荣遇”首个项目落地上海,4月绿地酒店发布四大长租公寓品牌,同月融创东南区域长租公寓品牌“住住”也首店开业。对房企而言,长租公寓从长远来看仍然发展潜力巨大,且能够得到政策和资本的青睐,对于改善营收结构也起到了积极作用。但与此同时,如何处理长租业务前期的盈利及资本难题,也将是房企们所必须先面对的艰巨挑战之一。    

4、房企发起商业规模新一轮冲刺2019年,有不少房企都提出了自己的商业目标,其中商业发展较快的当属新城、龙湖、华润和宝龙等。新城方面表示2019年将新计划开业22个吾悦广场,目标实现租费收入40亿元;而龙湖则计划今明两年将以平均每年新开业超过10家购物中心的速度持续发展。华润置地则计划在2019年至2021年分别开业9间、8间和13间购物中心。

以龙湖为例,2019年5月7日龙湖商业公布了其未来发展新规划,提出了每年超10座商场的新规划。截止2018年,龙湖商业共拥有已开业商场29座,建筑面积295.75万平方米,同比增长15%。据年报中已确定2020年前将开业的20座商场来看,新开业的商场建面将达到195.1万平米。截止2020年,龙湖开业商场的建筑面积预计将达到490万平米,相比2018年大幅增长66%。规模的增长将势必带动租金收入的提升,在2018年的全年业绩会上龙湖再次表示2020年商业收入将超60亿。目前2018年龙湖商场的租金收入为36亿元,若按照规模至少66%的增长率,在租金水平自然增长的情况下,60亿租金目标实现难度不大。

除了新城、龙湖外,还有不少企业也都提出了未来的商业发展目标,如首创就表示旗下首创钜大的奥特莱斯业务预计2019年就将完成“5年20城”的战略目标;新鸿基方面则表示2023年其内地投资物业组合将从1300万平方呎扩大至2500万。预计随着各家房企在商业业务上的不断加码,未来的商业市场竞争也将会愈发激烈。

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