西部五城2019年房地产市场半年报(成都、重庆、西安、贵阳、昆明)

(全文数据图点击可查看大图)   西部5城市场总结与特征   正  |  合  |  半  |  年  |  报 ▌下半年房地产外围环境趋紧 经济下行、货币环境持续宽松背景下,保持市场流动性,但强监管资金流向房地产 表1:2019年上半年关于房企融资渠道相关描述 来源:新闻网站,...

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  西部5城市场总结与特征  

正  |  合  |  半  |  年  |  报

下半年房地产外围环境趋紧

经济下行、货币环境持续宽松背景下,保持市场流动性,但强监管资金流向房地产

表1:2019年上半年关于房企融资渠道相关描述

来源:新闻网站,正合研究院整理

表2:2019年全国财政/货币目标&上半年完成情况

来源:国家统计局、中国人民银行、财政部,社融全年目标根据两会报告“社融与GDP名义增长相匹配”估算

房产调控政策全年高频微调是常态,房价涨幅与舆情事件是调控加码准则

图1:2018年12月-2019年6月全国各城市分月房产政策调控次数

来源:新闻网站,正合研究院整理

表3:2018年12月-2019年6月房产政策调控情况

来源:新闻网站,正合研究院整理

表4:部分政策收紧城市70指数涨幅情况

来源:新闻网站、国家统计局,正合研究院整理

挖掘新需求成为各城市角逐重点

2019年全国棚改腰斩,但西部地区棚改量最多,西部五城降幅较低,核心城市虹吸效应持续

表5:全国及分区域2018-2019年棚改计划及同比情况

来源:政府官网,正合研究院整理

 

表6:2019年西部五城棚改计划量同比情况

来源:政府官网,正合研究院整理

 

城市群是新型城镇化主体形态,人口资源将不断向城市群聚集;中心城市带动需时间积累,前期城市负载未饱和状态下,反而加剧都市圈边缘城市人口流失

图2:2018年国内城市群各城市常住人口增长情况(同比17年,单位:万人)

来源:各城市统计局,正合研究院整理

备注:西安2018年常住人口数据包括西咸新区咸阳片区,2017年未包含此区域,因此拉高常住人口同比增长量至113.4万人;若2017/2018年均计入西咸新区咸阳片区常住人口,同口径同比增长量为38.4万人

更多城市开启扩容抢人三部曲:放宽落户、人才引进补贴、鼓励人才定居;一线城市,如广州、上海也积极“抢人”

图3:2019年上半年各城市人才落户相关政策

来源:新闻网站,正合研究院整理

全国市场高位见顶,唯有西部市场销售增长显著

图4:2011-2019年上半年全国商品房销售面积及同比

来源:国家统计局,正合研究院整理

图5:2017-2019年上半年分区域商品房销售面积

来源:国家统计局,正合研究院整理

西部五城下半年预判

维度1:经济基本面

表7:西部五城城市经济基本面

来源:新闻网站、各城市统计局,正合研究院整理

备注:重庆人口是大重庆人口数据,2018年西安的户籍和常住人口均包含西咸新区咸阳片区

维度2:政策导向

表8:截止2019年6月西部五城政策对比

来源:新闻网站,正合研究院整理

备注:首付成数及利率上浮情况均为最低标准

表9:西部五城政策导向来源:新闻网站,正合研究院整理

维度3:供需关系

表10:西部五城房产市场供需关系

来源:房管局备案系统、昆明锐理、房99,正合研究院整理

趋势预判

表11:西部五城趋势预判

来源: 正合研究院整理

西部五城市场特征Q&A

Q:城市“新落户需求”吸引政策强度对比?

A:西部五城对高校学生、技术型人才、海归等放宽落户限制,并给予相关人才住房和租赁优惠,其中西安人才落户政策力度最大,户籍人口增长最快

人才落户政策力度:西安>重庆>成都>贵阳=昆明

表12:西部五城落户政策明细

来源:新闻网站、政府官网,正合研究院整理

 

表13:西部五城人才安居政策明细

来源:新闻网站、政府官网,正合研究院整理

 

2018年户籍人口增长率:西安8.9%、成都3.0%、昆明1.5%

图6:2010-2018年西部五城户籍人口增长情况

来源:各城市统计局,正合研究院整理

备注:贵阳、重庆暂无2018年户籍人口数据,重庆户籍人口为大重庆口径,重庆主城2018年常住人口875万人,近8年的年均增长率为2%,呈现持续的净流入态势;西安2018年户籍人口数据包含西咸新区咸阳片区,2017年未包含此区域,因此拉高户籍人口同比增长率至15.6%;若2017/2018年均计入西咸新区咸阳户籍人口,同口径同比增长为8.9%

Q:城市土地获取难度?

A:成都>西安>重庆>贵阳=昆明

土地供应量:成都、重庆上半年土地成交规模明显缩量,西安、贵阳、昆明有所提升,贵阳、昆明分别同比增加97.6%、79.5%

土地利润空间:成都、重庆地价房价比明显高于西安、昆明

土拍条件:成都、西安、昆明土拍条件持续严格,其中成都最为严厉。贵阳土地政策稳中有松,重庆土拍条件松绑

 

图7:2017-2019年上半年西部五城住宅类土地楼面价情况

来源:各城市自然资源局,正合研究整理

备注:成都为大成都,近郊土地数据不含天府新区,住宅类土地为住宅体量占比超过50%的地块;重庆土地数据为主城区,住宅类土地为含住宅地块;西安土地数据为主城、近郊和西咸新区,剔除综合类地块,住宅类土地为含住宅地块;贵阳土地数据不包括三县一市、龙里县,不含工业、产业用地,住宅类土地为包含住宅的地块;昆明土地数据为主城区,住宅类土地为住宅体量超过50%地块,下同

表14:2019年上半年西部五城土地市场特征

来源:各城市自然资源局,正合研究院整理

Q:“限墅令”下,低密物业成交是否有变化?

A:“限墅令”背景下,后续土地的别墅过规受到抑制,但持续性项目的预售证获得呈现差异化特征。其中,西安(受秦岭和临潼事件影响)、重庆上半年别墅物业预售证供应减少,进而抑制成交的释放;昆明供应正常释放,成都低密产品供应增大

“限墅令”对需求有一定正向刺激作用,但仍需要关注市场本身支付力的变化

成都别墅物业成交量价全面提升,近郊高价洋房成交走好;昆明别墅成交量持平,但别墅小面积趋势明显,洋房受面积放大带来的总价提升,成交下滑明显

 

成都:土地高价低密趋势明显,叠加限价的放松,开发商积极推出改善产品;除远郊外,其他区域及大成都整体别墅供销量价均增长;130-200平占比逐渐扩大,2019年上半年达到54.7%

洋房产品近郊远郊成交基本持平,价格明显上涨,近郊尤为明显

表15:2019年上半年成都分圈层分物业形态供销价及同比情况(单位:量:套,价:元/平米)

来源:房管局备案系统,正合研究院整理

 

图8:2017-2019年上半年成都别墅分面积段成交套数占比

来源:房管局备案系统,正合研究院整理

重庆:别墅、洋房上半年成交面积同比明显下滑,均价保持稳定

图9:2015-2019年上半年重庆分物业形态成交面积和成交均价情况

来源:房管局备案系统,正合研究院整理

 

西安:受别墅违建事件和限墅令影响,上半年别墅市场供不应求,成交均价持平

 

图10:2018年1月-2019年6月西安别墅供销价情况

来源:房99,正合研究院整理

昆明:别墅小面积控总价趋势,成交量基本持平,洋房面积调大导致总价上升,走量下滑较为明显,客户总价支付力现天花板

表16:2019年1-6月分物业类型成交量、成交均价及同比涨幅

来源:昆明锐理,正合研究院整理

图11:2017年-2019年上半年洋房分面积段成交套数占比

来源:昆明锐理,正合研究院整理

图12:2017年-2019年上半年别墅分面积段成交套数占比

来源:昆明锐理,正合研究院整理

Q:各城市开发商排行榜及市场集中度?

A:成都2019年上半年TOP5和TOP10房企市场份额有所下滑,重庆、西安、昆明开发商集聚效应进一步加剧

 

表17:成都、重庆、西安、昆明房企成交金额TOP5&TOP10

来源:正合研究院整理

 

统计范围及相关指标解释:

统计范围根据国家统计局区域划分标准

东部地区:包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省(市);

中部地区:包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省;

西部地区:包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省(市、自治区);

东北地区:包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。

数据如未特别强调,成都为大成都范围,包括主城区(武侯区、青羊区、高新区、成华区、锦江区、金牛区)、近郊(双流区、郫都区、温江区、龙泉驿区、新都区)、远郊(青白江区、都江堰市、崇州市、邛崃市、彭州市、新津县、金堂县、大邑县、蒲江县)、天府新区成都直管区;重庆、西安、贵阳、昆明均为主城区范围。

成都商品房供销存量口径为房管局认购,均价口径为房管局备案。

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