重庆2019上半年市场总结及下半年展望

(全文数据图点击可查看大图)   2019上半年总结   正  |  合  |  半  |  年  |  报 ▌特征一:土地&楼市均有回暖,但热度并未持续 一季度全国市场回温,房地产投资大环境好转;重庆限贷、限价、限售、不限购的政策调控相对宽松,同时房贷利率小幅下调,土拍...

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  2019上半年总结  

正  |  合  |  半  |  年  |  报

征一土地&楼市均有回暖,但热度并未持续

一季度全国市场回温,房地产投资大环境好转;重庆限贷、限价、限售、不限购的政策调控相对宽松,同时房贷利率小幅下调,土拍限制条件放宽,市场信心提高,土地和商品房交易都出现好转。但经济增速保持低位运行,人口红利短期内不足以显现,前两年高度透支需求,市场持续走热并不具备支撑,短暂回温后,迅速归于平静。

新开工面积增长压力下,商品房持续控供应,政策宽松及房贷利率阶段性触底保需求,整体成交量不及去年同期,回归到1,500万方左右的常态水平,成交价格高位盘整

图1:2011-2019年6月重庆商品房分年供应/成交量价走势

来源:重庆房管局

图2:2018年-2019年6月重庆主城商品房供应量、成交量、成交均价分月走势

来源:重庆房管局

表1:2018年-2019年6月开盘去化率100%项目个数统计及占比、月度开盘去化率均值

来源:正合数据库

土拍条件进一步放松,房企积极补仓,地价高涨;但5月开始迅速降温,随着商业用地的供应增长,溢价率直线下降、流拍率6月陡升

图3:2014年-2019年6月重庆主城土地供应/成交最大可开发建筑面积/楼面价分年走势图

来源:重庆土地交易中心

图4:2011-2019年6月重庆主城土地拍卖/挂牌宗数占比

来源:重庆土地交易中心

图5:2014-2019年6月重庆主城土地流拍宗数&溢价率

来源:重庆土地交易中心

特征二:小规模、低容积率地块集中入市,项目改善化趋势明显,但目前低密物业走量并不理想

图6:2015-2019年6月重庆主城土地分容积率成交建筑面积占比

来源:重庆土地交易中心

图7:2015-2019年6月重庆主城土地分建筑规模成交宗数占比

来源:重庆土地交易中心

表2:2015-2019年6月重庆主城商品房各物业成交量

来源:重庆房管局

特征三:新房刚需收缩,二手房供应结构虽然填补新房缺口,但集中抛售,成交惨淡,一二手换房链条受阻

图8:2019年1-6月重庆主城新房、二手房分面积段成交占比

来源:重庆房管局

图9:2018年1月-2019年6月二手房挂牌面积、销售面积、商品房新房建面均价和二手房成交均价

来源:重庆房管局

  2019下半年展望  

正  |  合  |  半  |  年  |  报

1、上半年房贷利率微松保刚需,外地三无人员停贷抑投机,政策松严并济,房价同比涨幅由去年18%的高位下降至3%,调控效果良好。下半年房地产大环境趋紧,稳市场目标下,政策保持适度松紧,对合理购房需求继续宽松

图10:2012年-2019年上半年重庆主城区商品房成交建面均价及同比涨幅

来源:重庆房管局

▌2、供应结构不均,内需动力不足,增量受大环境收紧波及被压制,支撑地产发展底层逻辑表明下半年需求释放动力不足,预计成交缩减,房价高位盘整、局部震荡

经济持续低速运行,主导产业利润较低,短期人口红利难以显现,地产融资渠道受阻,宏观大环境收紧

图11:2011-2019年6月年重庆GDP总值、城镇人均可支配收入、M2与商品房建面均价同比增幅

来源:重庆统计局

图12:2010-2018年重庆常住人口

来源:重庆统计局

潜在供应量有压力,需求端现下行趋势,存量分布不均,供需结构待调节。下半年预计成交回归1,400万方常态水平

图13:2011-2019年6月重庆商品住宅新开工面积及增速走势

来源:重庆统计局、重庆房管局

图14:2013-2019年6月重庆主城土地/商品房(不含车位)成交建筑面积

来源:重庆房管局、重庆土地交易中心

*土地成交建筑面积-商品房成交建筑面积

高地价对房价有一定支撑,但房企回款压力及局部地区高存低销不平衡状况下,局部有以价换量可能,预计下半年房价高位盘整、局部震荡

图15:2013-2019年6月重庆主城区土地成交价格

来源:重庆土地交易中心

表3:主城品牌开发商大体量、低楼面价地块

来源:重庆土地交易中心

表4:2011-2019年6月重庆主城各区土地成交量、商品房成交量、存量盘点

来源:重庆房管局、重庆土地交易中心

*统计范围说明:

重庆主城区:巴南区、北碚区、大渡口区、江北区、九龙坡区、两江新区、南岸区、沙坪坝区、渝北区、渝中区

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