成都2019上半年市场总结及下半年展望

(全文数据图点击可查看大图)   2019上半年总结   正  |  合  |  半  |  年  |  报 ▌特征一:政策微松及资金面宽松推动下,上半年楼市成交整体平稳,主城-近郊-远郊梯度发展愈加清晰;但政策调整、房源供应、预售价变化均更为明显地影响客户预期,月度走势波动 表...

(全文数据图点击可查看大图)

  2019上半年总结  

正  |  合  |  半  |  年  |  报

特征一:政策微松及资金面宽松推动下,上半年楼市成交整体平稳,主城-近郊-远郊梯度发展愈加清晰;但政策调整、房源供应、预售价变化均更为明显地影响客户预期,月度走势波动

表1:2019年1-6月大成都分圈层商品住宅、土地市场数据

来源:成都市房管局,成都市公共资源交易服务中心,正合策略服务中心整理

统计口径:量为认购、价格为备案

政策微松,高预售价项目抬高预期,3月市场回暖

预售增量且高价项目集中入市,客户承受力弱&选择面广滋生纠结情绪,4-5月回落

高性价比项目集中推出,6月市场回升

图1:2017-2019年1-6月大成都分月度供销存价情况

来源:成都市房管局,正合策略服务中心整理

统计口径:量为认购、价格为备案

图2:2018年1月-2019年6月分圈层新盘开盘率情况

来源:开盘仅统计商品住宅,且非全量跟踪

表2:2019年1-6月分圈层分月度高预售价项目取证统计(高预售价:综合价≥2万/平米)

来源:正合策略服务中心整理

特征二:土地品质的升级、居住需求变化,新房市场改善产品成为供销增长点;二手刚需,一手改善,一二手换房链条体系显现

新房刚需萎缩,90平米以下极刚供应占比不足10%;110平米以上改善供销占比提升

二手房主力挂牌面积为100平米以下刚需,置换改善释放二手房,填补新房刚需供应缺口

地价上涨、容积率低密化,叠加家庭主流结构变化及生活水平的提高,改善产品供销增长;主城库存紧张,近郊作为城区外围第一圈层,或将成为高价洋房主力释放点

表3:2019年1-6月大成都商品住宅分面积段供应、成交套数占比

来源:成都市房管局认购数据

图3:2019年1-6月大成都新房与二手房供应面积段占比(不含远郊)

来源:成都市房管局认购数据

表4:2019年上半年近郊分物业形态供销价

来源:成都市房管局认购数据

特征三:政府稳地价态度明确,土拍条件持续严格,核心地区优质地块不断因故终止

表5:2018年-2019年6月土地拍卖附加条件宗数统计

来源: 成都市公共资源交易服务中心,成都正合策略中心整理

表6:2019年住宅类土地终止明细

来源: 成都市公共资源交易服务中心,成都正合策略中心整理

▌特征四开发成本和专业度拔高,房企积极探索城市更新、TOD、人才住房等新模式

表7:2017-2019年6月住宅类土地成交楼面地价及溢价率情况

来源: 成都市公共资源交易服务中心,成都正合策略中心整理

表8:2019年1-6月品牌房企拿地情况

来源: 成都市公共资源交易服务中心,成都正合策略中心整理

  2019下半年展望  

正  |  合  |  半  |  年  |  报

▌1、房企融资渠道连连受阻、中央监控加码,房地产大环境收紧;上半年政策严中有松,房价涨幅尚在合理可控范围。下半年政府“三稳”目标下,政策环境适度松紧,平滑风险,预计进一步调控方向:

适度调整土拍方式和土地供应节奏,稳定地价

完善地价+成本+合理利润定价逻辑,科学管控预售价,稳定市场预期

租赁、保障住房、人才安居等长效调控机制进一步推进,市场需求合理分流

图4:2018年7月-2019年6月 70个大中城市新建商品住宅均价月度同比 /环比涨幅情况

数据来源:国家统计局,正合策略中心整理

▌2、供需合理:高价项目问世提升预期,前期积压供需均释放,核心区域总存量进一步降低,预售存量出清周期有提升,但仍在合理范围

表9:2017年-2019年6月大成都分区域存量

数据来源:成都市房管局认购数据, 成都市公共资源交易服务中心,正合策略中心整理

3、未来需求有支撑:成渝经济圈地位提升,人口红利持续补给需求端;房价合理度高,城市升值空间受认可;金融杠杆低使用率,尚有潜在支付力

表10:2018年西南五城人口数据

来源:各城市统计局,正合策略中心整理

图5:2018年重点城市房价收入比&家庭杠杆率

来源:各城市统计局,正合策略中心整理

*房价收入比=商品住宅均价*100平米/(城镇居民人均可支配收入*3);

家庭杠杆率=住户贷款/住户存款

▌4、限购、限价因地而异,圈层结构化发展

主城高端化,价格结构性上涨,成交量受供应节奏限制

近郊主力走量,高低价项目并存竞争,品牌和性价比是走量要素;洋房物业或成下半年供销热点

天府新区前期被限购抑制需求迎来突破口,土储多为低价地,限价管控下,性价比走量无压力

远郊内需主导,地产大环境收紧波及下,存在继续以价换量风险,新津、青白江、崇州羊马新城为远郊潜力区域

*统计范围说明:

主城区:高新区、武侯区、青羊区、金牛区、成华区、锦江区

近郊:温江、双流、龙泉、新都、郫都

天府新区成都直辖区

远郊:青白江、金堂、彭州、都江堰、大邑、邛崃、崇州、蒲江、新津

未经允许不得转载:地产界 » 成都2019上半年市场总结及下半年展望

评论 0

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址