岳阳2019年房地产市场半年报

政策回顾 一、全国篇 1、“一城一策”“因城施策”落实“趋稳”成为楼市新常态 日前,中国社会科学院财经战略研究院发布了《中国住房市场发展月度分析报告(2019年06月)》以及《中国城市竞争力第17次报告》,对当前中国房地产市场发展运行状态进行了分析。相关数据显示,当前中国楼市整体...

  • 政策回顾
一、全国篇

1、“一城一策”“因城施策”落实“趋稳”成为楼市新常态

日前,中国社会科学院财经战略研究院发布了《中国住房市场发展月度分析报告(2019年06月)》以及《中国城市竞争力第17次报告》,对当前中国房地产市场发展运行状态进行了分析。相关数据显示,当前中国楼市整体趋稳态势更加明显,结构性分化进一步加剧。其中,一线城市房价总体平稳、准一线及二线城市房价延续上涨、三四线城市房价涨速继续下降。分析人士指出,随着“房子是用来住的,不是用来炒的”理念深入人心以及各地发展方式的转变,更加理性、更加平稳已经成为楼市新常态。

2、上半年楼市“前高后低”分化加剧

今年上半年,中央重申“房住不炒”的政策主基调,落实因城施策、城市主体责任的长效机制。地方“因城施策”有收有放,市场成交“前高后低”,各线城市分化加剧。分析人士指出,下半年政策仍将以稳为主,但房地产市场面临进一步规模调整,同时应当警惕部分三四线出现新的库存风险。各地坚持“房住不炒”政策基调。2019年上半年,针对房地产行业,从中央到地方、从需求管理到供给管理,都体现出了高度的政策协同,中央层面多次强调“房住不炒”,各地政府根据形势变化及时跟进政策,因城施策以确保市场平稳运行。“上半年房地产行业整体的政策基调体现为:坚持‘房住不炒’,调控力度不减。”中国指数研究院相关负责人分析认为,今年4月份中央政治局会议对“房住不炒”的再次强调,对市场情绪、后续政策的跟进起到了关键的引导作用。

3、央行:加强房地产金融审慎管理

2019年人民银行金融市场工作会议于2月25日至26日在北京召开。会议要求,要进一步落实好各项信贷政策。加强房地产金融审慎管理,落实房地产市场平稳健康发展长效机制。全面深化民营企业小微企业金融服务,改善货币政策传导机制,加大信贷投入力度,发挥债券融资支持作用,强化“几家抬”政策合力。

4、公租房资产管理办法出台,不得抵押和担保

为规范公共租赁住房资产管理工作,近日,财政部、住建部发布的《公共租赁住房资产管理暂行办法》要求,建设单位不得将公租房资产作为融资抵押物,地方各级住房保障主管部门不得以公租房资产进行担保。公租房资产,是指地方政府住房保障主管部门持有的,纳入城镇住房保障规划和年度计划,向符合条件的保障对象提供的住房。公租房资产包括公租房项目中的住宅,以及配套的非住宅资产(公共用房、经营性用房、车位、设施设备用房等房屋建筑物)。企业所有的公租房及行政事业单位所持有的非保障性质的住房不适用本办法。

5、落户政策再松绑利好这些城市房地产

4月8日,国家发改委关于印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知,明确要求继续加大户籍制度改革力度,实现“常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上”。全面放宽!此前,我国已经推动1亿非户籍人口在城市落户的工作,此次通知进一步放宽了落户政策。通知规定,城区常住人口100万~300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万~500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。根据《2017年城市建设统计年鉴》,结合公开资料,统计梳理发现,目前城区人口超过500万的城市有13座,除了北上广深这4个超大城市,还有天津、重庆、武汉、成都、南京、郑州、杭州、沈阳、长沙等特大城市。也就是说,未来除了这13城外,其他城市都将全面放开放宽落户限制。

6、房产继承赠与不征个税让老年人安心、年轻人减负

财税部门发布公告,明确房产继承赠与亲属不征收个税,引发广泛关注。同时,2019中华遗嘱库管理委员会近日发布关于遗嘱数据的白皮书。新的政策出台后,惠及的人群至少涉及到中国一半人口。60岁以上的老年人已经是2亿多了,加上赡养老人的人,大概就有5到6亿。这个政策实际上让老年人安心、年轻人减负,让接受赡养的人和赡养的人都受益,这是一个非常重要的社会政策的体现。我们国家的法律是要求必须赡养老人,我们的社会政策也是鼓励赡养老人。中国面临这么大的老龄人口,是全世界没有的。如何让老人过上安心的日子,是个大问题,税收政策要跟上。比如专项附加扣除,专门有赡养老人的附加扣除。那么现在确认偶然所得,又明确直系亲属、抚养老人的人可以免税。两个政策是配套的,都是使得我们社会政策能够落地,法律制度能够落地。作为房产接受人,这也是一种激励。

7、5月份上海、岳阳跌幅第一,西安涨幅第一!全国70城房价涨幅出炉

上海、岳阳跌幅第一,西安涨幅第一!全国70城房价涨幅出炉光明网社会国家统计局18日公布的5月份70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况统计显示,70城中仍有67城保持环比上涨,但总体涨幅有所收窄。其中,西安领涨5月新房价格,环比涨幅2.0%,重庆、大理紧随其后,环比涨幅1.8%。值得注意的是,全国地价出现了自2012年以来首次下跌。前5个月房地产开发企业土地购置面积、成交价款双双同比大幅下降。上海易居房地产研究院日前发布的《2019年5月全国房地产市场报告》指出,1-5月,房地产开发企业土地购置面积同比大幅下降33.2%;土地购置均价4389元/平方米,同比下跌3.5%。

82019年城乡居民基本医保解读:补助提高了范围扩大了。

5月15日,国家医疗保障局会同财政部印发了《关于做好2019年城乡居民基本医疗保障工作的通知》,通知从筹资标准、报销比例、范围等方面做出明确规定。从490元到520元财政补助标准再提高通知明确,2019年城乡居民医保人均财政补助标准新增30元,达到每人每年不低于520元。同时,个人缴费同步新增30元,达到每人每年250元。据了解,城乡居民医保按照个人缴费和政府补贴相结合,实行定额筹资办法。近年来,各级政府持续提高居民医保人均财政补助标准,从2007年人均补助40元,到2018年增至490元,对减轻参保群众缴费负担起到了重要作用。但随着消费价格指数自然增长,以及新医药新技术的广泛应用,医疗费用逐年快速增长,城乡居民医保筹资标准需合理调增,以支撑制度功能长期稳定发挥。高血压、糖尿病等门诊用药纳入医保报销,新增筹资一个方向是确保基本医保待遇保障到位。一是巩固提高政策范围内住院费用报销比例。二是建立健全城乡居民医保门诊费用统筹及支付机制,把高血压、糖尿病等门诊用药纳入医保报销,重点保障群众负担较重的多发病、慢性病。

二、本地篇

1、个税改革 大“红包”来啦!6项个税专项附加扣除办法1月1日起正式实施

记者从我市税务部门了解到,2019年1月1日起,《个人所得税专项附加扣除暂行办法》伴随新修订的个税法正式施行,今后纳税人计算个税应纳税所得额,在5000元基本减除费用扣除和“三险一金”等专项扣除外,还可享受子女教育、继续教育、赡养老人、大病医疗、住房贷款利息或住房租金等6项专项附加扣除。据介绍,由国家税务总局开发的个人所得税App软件的专项附加扣除信息填报功能已于2018年12月31日正式上线使用。纳税人可在税务部门官方网站扫二维码或在主流应用市场下载使用。

2、岳阳全面推广公积金+商业组合贷款。

4月8日,市住房公积金管理中心召开全市住房公积金组合贷款暨“期转现”工作宣讲会,向各银行和房地产开发商解读个人住房公积金组合贷款政策及相关贷款问题,同时部署推进个人抵押贷款抵押物“期转现”工作。个人住房公积金组合贷款是指岳阳市住房公积金管理中心运用住房公积金,商业银行运用信贷资金向同一借款申请人同时发放的,用于购买自住住房的个人住房抵押贷款,是政策性和商业性贷款的组合总称。申请住房公积金组合贷款对象主要是缴存住房公积金且具有完全民事行为能力的在职职工及其配偶或未成年子女,在岳阳市范围内购买、建造自住住房,连续、足额、按月、正常缴存住房公积金6个月以上符合住房公积金贷款条件,可向住房公积金中心和银行申请组合贷款。据了解,个人住房公积金组合贷款的申请流程和贷款额度都有明确规定,市民可以直接和银行衔接办理;异地公积金贷款和商业贷款转公积金贷款不能申请公积金组合贷款。

3、最高补6万!市中心城区经适房货币补贴出台新政策。

4月26日,从市住房保障服务中心获悉,2019年度岳阳市中心城区经济适用住房购房货币补贴工作,已于4月中旬起正式开始实施,5月31日结束。

4、关于调整住房公积金部分贷款政策的通知

为贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,积极引导职工合理住房消费,保障我市缴存职工刚性购房需求,抑制投资投机炒房行为,防范住房公积金资金风险,促进我市住房公积金平稳健康可持续发展,经市住房公积金管理委员会研究同意,决定对我市住房公积金部分贷款政策调整如下:暂停住房公积金异地贷款。

5、岳阳市共拆除“四房”434万平方米 群众筹资1.31亿元

5月13日,记者从全市产业项目建设、脱贫攻坚、农村环境整治工作推进会获悉,自2月13日全市市县乡负责干部大会召开以来,我市集中攻坚开局总体顺利、氛围逐步形成、力度不断加大、不乏工作亮点。我市坚持一手抓农业产业化特色小镇建设,解决内在实力“强不强”的问题;一手抓化农村“空心房”整治推进村庄清洁行动集中攻坚,解决外在形象“美不美”的问题,促进了农业产业大提升,我市现有省级“一县一特”产业30个、现代特色农业产业园区50个。20个特色小镇创建镇,已有三个命名授牌。

6、岳阳统一部署城区棚改、土地依法征收等工作

3月6日上午,我市以“三会合一”的形式,对全市棚户(旧城)区改造、禁拆治违、土地依法征收工作进行统一部署、全面动员,积极构建城乡统筹新格局,加快推进岳阳大城市建设。市委副书记、市长李爱武出席并讲话,市领导陈爱林、徐新楚、向伟雄、唐道明、熊炜、谈正红、吴晓波、黎作凤参加。

  • 土地市场(土地成交)

1.整体概况

据岳阳市公共资源交易网显示,岳阳房地产信息网统计,2019年上半年岳阳市中心城区共成交13宗土地,总成交面积共67.03m2,总成交金额达40.81亿元。分月份来看,5是成交宗数最多的一个月份,共计成交620.42m2

2.成交结构

从成交区域来看:岳阳楼区成为土地成交热点区域,占总成交面积54.0%,其次是云溪区、君山区,分别占比44.1%、1.9%。

从成交类型来看:住宅、商业类占比超过一半以上,达总成交面积的95.0%而商业类仅占比5.0%

 

3.成交明细

  • 商品房市场
1.商品房预售发证情况
1.1、 预售发证情况概况:

据岳阳房地产信息网统计,2019年上半年岳阳市中心城区新增预售许可证182个,45个项目获批证件。商品房累计预售发证141.26m212778同比面积增长18.0%、套数增长6.7%。其中商品住房累计预售发证126.47万m2、9943套,同比分别增长42.1%、35.3%;商业营业用房累计预售发证14.79万m2、2835套,同比分别下降51.7%、38.6%。

1.2 、每月预售发证情况走势

从每月预售发证走势来看,2019年上半年岳阳市中心城区商品房1月份预售发证面积最多,达35.17万㎡,占上半年总预售发证面积的24.9%。1月份,岳州花园、裕泰·翰林华府、望岳府(中梁首府)等14个项目取得预售许可证。

1.3、岳阳楼区预售发证面积最多

据岳阳房地产信息网统计,2019年上半年获批预售许可证的区域中,岳阳楼区大幅领先,预售发证面积61.17万m2,占总预售发证面积的43.3%。经济开发区以预售发证面积41.55万m2,占比29.4%位居第二。

1.4、富兴御城国际一期预售占据各项目榜首

据岳阳房地产信息网统计,2019年上半年岳阳市中心城区商品房预售发证面积TOP10楼盘中,富兴御城国际一期预售发证面积16.21万m2,占据预售发证面积排行榜榜首。另外九个项目依次为中建·嘉和城、荣盛·金鹗御府、岳阳恒大未来城、江河·南湖天著项目一期、碧桂园·凤凰城、乐诚小区、保利中央公园、岳州花园、佳汇华庭三期。

1.5、住宅类房屋预售发证面积占比突出

据岳阳房地产信息网统计,2019年上半年岳阳市中心城区商品住房预售发证面积126.47万m2,占总预售发证面积的89.5%,商业用房、工业用房占比分别为8.4%、2.0%。

1.6、预售许可证明细

19年上半年商品房预售许可情况一览表

 

2.商品房成交情况
2.1、成交情况概况:

据岳阳房地产信息网统计,2019年上半年岳阳市中心城区商品房累计成交90.68m28025套,同比分别下降24.6%32.2%。其中商品住房累计成交83.87万m2、6947套,同比分别下降8.9%、12.0%;商业营业用房累计成交6.81万m2、1078套,同比分别下降58.7、67.9%。

2.2、每月成交情况走势

从每月成交走势来看:商品房每月成交量变化幅度呈整体递增模式,其中,1、2月份最低仅成交10.52万m2、10.79万m2,其次是6月份成交15.14万m2。其余月份成交面积均保持在18万m2左右。

2.3、各区域成交排行

从不同区域来看,岳阳楼区凭借销售3619套商品房的成绩继续保持强势姿态,占总成交套数的45.1%。经济开发区紧随其后,销售2114套与岳阳楼区相差1505套,占总成交套数的26.3%。另外,南湖新区销售了1288套,占总成交套数的16.0%。临港新区、君山区、云溪区三个区域成交总和1004套,仅占总成交套数的12.5%。

2.4、商品房成交排行TOP10
   据岳阳房地产信息网统计,2019年上半年岳阳市中心城区商品房销售面积TOP10楼盘中,荣盛•金鹗御府销售面积5.56万㎡,占据商品房销售面积排行榜榜首。另外九个项目依次为富兴御城国际一期、岳阳碧桂园•凤凰城、大汉新城、中建•嘉和城、岳阳美的梧桐庄园、君山三角坪综合开发项目(合众•领岛)、悦湖星城(恒大御景湾)、江河•南湖天著项目一期、龙庭尚府。

住房方面,共有150个楼盘有销售数据产生,共销售房源6947套,总成交面积达到83.87万㎡;其中荣盛·金鹗御府销售5.56万㎡荣登2019年上半年销售冠军,紧随其后富兴御城国际一期和岳阳碧桂园·凤凰城则分别以4.66万㎡和4.27万㎡的销售数据斩获2019年上半年销售榜单亚军和季军。

2.5、商品住房市场成交结构

从户型结构来看,60m2以下、60-90m2、90-120m2、120-144m2和144m2以上的销售套数分别为209套、295套、2245套、3803套、395套,分别占销售总套数的3.0%、4.2%、32.3%、54.7%、5.7%。由此可以看出,商品住房销售户型主要集中在90-120m2120-144m2面积区间,二者占销售总量的87.0%

从成交总价来看,成交价位80-90万占比最大,共成交1031套,占总成交套数的14.8%,总价90-100万成交851套紧随其后,占比12.2%,50-60万、120万以上两者占比相近,分别为11.4%、11.5%。

3.商品房市场存量
3.1、商品房可售情况概况

从库存情况看,截至20196月末,商品房累计可售面积为284.90m232972套,同比分别增长79.6%38.8%。其中商品住房累计可售面积128万m2、13502套,同比分别增长34.4%、27.9%%;商业用房累计可售面积156.90万m2、19470套,同比分别增长8.7%、13.8%。

3.2、商品房可售情况走势

从每月走势来看,19年上半年商品住房可售情况呈增长的趋势,可售套数、面积均高于上年同期水平

3.3、可售房源户型结构

从户型结构来看,商品住房可售套数为13502套,其中60 m2以下2696套,占比20.0%;60-90m22755套,占比20.4%;90-120m24376套,占比32.4%;120-144m22712套,占比20.1%;144m2以上963套,占比7.1%。

 

  • 存量房市场

据岳阳房地产信息网统计,2019年上半年,存量房成交面积37.28m2,成交套数为4099套,同比分别下降28.6%15.4%;其中存量住房成交面积35.50万m2,成交套数为3506套,同比分别下降21.4%、21.4%;商业用房成交面积1.64万m2,成交套数为555套,同比面积下降31.8%、套数增长78.4%;其他用房成交面积0.14万m2,成交套数为38套,同比分别下降96.9%、48.6%。

 

  • 一、二级市场对比

从房地产一、二级市场对比情况来看,2019年上半年,新建商品住房累计成交6947套,面积83.87万㎡;存量住房累计成交3506套,面积35.50万㎡,一、二手住房成交套数比例为1.98:1,成交面积比例为2.36:1。

总结与展望:

2019年上半年岳阳房地产市场“稳” 是基调。不管是成交量还是成交单价,都趋于平稳。通过一、二月成交量下降,可以看出以往返乡置业热火朝天的情况已经一去不复返,热潮逐渐降温,表明房地产市场正在平稳消除泡沫,逐渐趋于理性。三、四月由于上市量增加,一些品牌开发商信心增强,还有些改善型的产品相继上市,直接导致商品房成交量、价齐升,岳阳楼市短暂“回暖”。五、六月,棚改的减少或改变加上政策的收紧,岳阳房地产市场回归平稳。由于楼盘之间产品和地段加之配套等等原因,楼盘销售两级分化加剧,市场观望情绪弥漫,竞争压力倍增。总的来说岳阳房地产市场来势向好的趋势依然维持不变,特别是这两年在产业立市,开放强市上的努力。产业项目来势越来越好,对外交通越来越改善,旅游发展爆发在即,也能一定程度上抵消棚改的影响。但依然要考虑到国家政策收紧,房地产市场已经大不如前,岳阳房价偏高等因素。综上,岳阳房地产信息网认为在接下来的下半年,岳阳的商品房的成交和价格走势一个字可以概括:稳!不会大起大落,也不会大涨大跌。住房将会回归到其居住属性。

1、2019年对房地产企业有两方面的建议:第一,2019年房企将回归产品竞争的本质。在市场趋冷、消费回归理性、行业整合加剧的大背景下,房企不应在装修、景观、绿化等方面进行产品简配,而更应该坚持产品品质的发展及提升。只有不断强化产品力并打造自身品牌优势,才能在日趋激烈的市场竞争中占得先机。第二,在房地产已经进入白银时代的今天,房企也要慢慢转型,尝试探索参与城市建设,高科技板块等多元化发展路径,代替原有的单一卖房模式,只有多元化的布局,才有企业的发展。

2、2019对买房者的建议:在市场平稳的情况下,刚需如果有合适房源,可以结束观望,有合适的机会就上车。依靠炒房来支撑房地产销售和成交越来越难以为续。

本报告数据统计口径

数据来源:数据来源岳阳房地产信息网,由岳阳城房网络科技有限公司监测。

统计范围:岳阳市六区(岳阳楼区、经济开发区、南湖新区、临港新区、君山区、云溪区)。

土地市场:土地成交范围为岳阳市中心城区,规划用途仅包含住宅、商业用地。

统计时间:(2019.07.01)

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