郑裕彤家族内地清盘 抛卖物业新世界中国70亿美元再启私有化?

1月4日,新世界发展有限公司和新世界中国地产有限公司于上午九时起双双停牌。 随后,市场消息指,新世界发展正筹划对新世界中国的私有化提议,计划提出以70亿美元私有化新世界中国,并可能最早于本周内公布要约收购。 身兼新世界发展及新世界中国主席的郑家纯对于上述消息则公开表示不予置评,称...

1月4日,新世界发展有限公司和新世界中国地产有限公司于上午九时起双双停牌。

随后,市场消息指,新世界发展正筹划对新世界中国的私有化提议,计划提出以70亿美元私有化新世界中国,并可能最早于本周内公布要约收购。

身兼新世界发展及新世界中国主席的郑家纯对于上述消息则公开表示不予置评,称停牌的事项会在适当时间公布,并指一直在优化公司结构。

过去的一个月中,郑裕彤家族旗下的新世界中国接连出售武汉、海口、惠州、成都及贵阳等项目予恒大地产,交易涉资208亿元。对此,郑家纯回应指,出售资产亦是优化中国一线城市的物业投资。

从大手笔出售内地物业到新世界中国再传私有化,郑氏家族对内地地产资产的清盘引人关注。

有分析师表示,大股东私有化上市公司最常见的原因就是对公司股价及价值体现不满意,认为这个平台不能起到应有的增值或融资功能。

事实上,早在2014年3月新世界发展就曾提出私有化新世界中国的议案,但却因独立股东赞成票未过半数而遭终止。有分析指出,该次私有化尝试未果后,新世界中国专注于资产周转率和实现价值。

郑氏家族地产图谱

由郑裕彤家族掌舵的新世界,在1980年就开始涉足中国内地房地产市场投资。作为新世界发展内地旗舰公司的新世界中国,自八十年代即活跃于内地。

截至2015年6月30日,新世界中国拥有土地储备2299万平方米,分布于内地20多个一、二及三线城市。对此,新世界中国有这样一段描述,“成本低廉的优质土地储备,结合集团雄厚的财务实力和品牌优势,相信未来整体毛利率可维持在理想的范围内。”

如同其他港资企业,成本低廉的土地储备,是新世界中国的重要发展驱动。有熟悉新世界中国的业内人士曾表示,近5年来新世界中国已很少拿地,主要还是依赖2000年以前所拿土地开发。

但依靠土地升值赚取利润的商业模式如今已再难以复制,而当内地房地产市场从快速增长进入调整期后,港资企业也开始受到成本上升、营销滞后、周转较慢等能力短板的制约。

2013-2015财年,新世界中国销售规模基本持平,其合约物业销售额分别为165.28亿元、147.92亿元及154.26亿元。2015财年,新世界中国的物业销售经营溢利为29.36亿港元,较2014财政年度下跌41.3%。

对于内地地产业务的规划中,新世界中国似乎正在加快二三线城市销售型物业的变现,优化资源投资一线及1.5线城市投资物业。

新世界中国的住宅物业变现举动,近期已经捆绑恒大频频刷屏。12月2日及29日,新世界中国先后向恒大出售武汉、海口、惠州及贵阳、成都物业,交易金额达208亿元。粗略计算,上述出售项目累计楼面面积超过1000万平方米。

以新世界中国当前6.2港元股价计算,其市值约540亿港元。换言之,新世界中国出售近半内地土储的交易涉资额已经接近其市值的二分之一。

交银国际12月报告指出,尽管新世界中国地产可能会继续在各大城市寻找土储,但公司的重点应继续在于执行力,而不是再投资,“理由是公司在出售后仍持有超过1000万平方米的住宅开发土储,是去年销售的8倍”。

有分析人士亦表示,不排除新世界中国未来会继续出售资产,相信其对内地房地产业务的收缩并非短期的战略改变。

对于上述资产出售,新世界中国称,出售标志着集团减低二线及三线城市及毛利率较低项目投资,把资源集中在一线及1.5线城市及中型物业项目,达到优化物业发展及投资组合策略。

自2014年起,新世界中国武汉公司就曾称未来3至5年内新世界中国将会在武汉现有项目中重新进行资源整合,加大旗下酒店、写字楼板块的商业地产投资比重,从以住宅为主的开发商转变为复合型发展商。

交银国际分析则认为,出售内地住宅物业资产也符合管理层的预测,“继去年否决私有化建议后,新世界中国地产专注于资产周转率和实现价值”。

大手笔清理内地项目的同时,新世界中国再度传出私有化消息。1月4日,新世界发展和新世界中国双双停牌。尽管郑家纯并未正面回应私有化消息,但若此事属实,这将是新世界中国在不到两年内第二次尝试实现私有化。

私有化折戟前事

2014年3月,新世界中国及新世界发展联合公布,新世界发展建议将新世界中国私有化,代价为每股6.8港元,并拟撤销新世界中国上市地位。

根据彼时公告,新世界发展的全资附属公司义荣企业有限公司建议计划以每股6.8港元向新世界中国股东提出私有化,并建议撤销新世界中国上市地位。

新世界发展当时建议以3供1的供股计划,以供股价每股6.2港元,较停牌前折让约36%,发行介乎21.48亿股至22.56亿股供股股份,筹资133.16亿至139.9亿港元,所得净额约为131.14亿港元,拟用作偿还建议私有化新世界中国时可能获取的信贷。

彼时公告显示,新世界中国未来有庞大的资金需求,但其股份的流通量低,且在联交所的成交价较新世界中国每股资产净值存在大幅折让,上市平台通过于公开股市筹集资金的能力有限,而这一情况在可预见的将来也不大可能有显着改善。

新世界发展认为,公开股本市场未能向新世界中国提供稳定资金来源,建议将简化集团结构;并相信私有化后,新世界中国可透过新世界发展雄厚的财务实力,及以更具竞争力的融资条款借贷,为较大型物业发展项目提供资金。

但是郑家纯为新世界中国私有化预设的轨道却遭到了意外“狙击”。2014年6月的提案表决会议上,尽管赞成股东的持股比例高达99.8%,但私有化提案遭到与会现场人数占优的小股东反对而被否决。

彼时港媒报道称,郑家纯在得知结果后称会“以平常心对待”,暂时不会考虑再度申请私有化。但根据收购守则,新世界发展及一致行动人士在未来12个月内,不能再提出私有化。

相关分析师表示,从过往案例来看,上市公司大股东提出私有化的主要原因是认为上市平台价值被低估,对股价和公司现有价值体现不满意。

尽管2015年新世界中国全年股价录得35%升幅,但其最大升幅走势集中在12月出售资产予恒大套现之时。截至1月4日停牌前,新世界中国股价为6.2港元。

对于郑家纯而言,该价格依然不失为私有化时机。有分析称,据港交所披露易资料,目前新世界发展持有新世界中国70.32%股份,如果要约收购新世界中国,将要斥资161.39亿元。

在港交所维护小股东利益诉求的既定规则前,如果新世界中国此次重启私有化,要确保成功的关键依然在于给公众股东交出一份足以被肯定的方案。

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