8项目停工11高管离职,宝能举牌万科后院起火?

宝能系后院起火,销售力、资金链和管控力全线坍塌。人们最关心的不是宝能地产能撑多久,而是控制万科的动机,是发展一个“接盘侠”?还是资本运作“空手道”?姚老板的想法至关重要,可他会说吗? 尽管出镜的是风格激进的前海人寿、资金来源讳莫如深的钜盛华,举牌万科幕后那只手,眼睛雪亮的群众看得...

宝能系后院起火,销售力、资金链和管控力全线坍塌。人们最关心的不是宝能地产能撑多久,而是控制万科的动机,是发展一个“接盘侠”?还是资本运作“空手道”?姚老板的想法至关重要,可他会说吗?


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尽管出镜的是风格激进的前海人寿、资金来源讳莫如深的钜盛华,举牌万科幕后那只手,眼睛雪亮的群众看得真切——宝能系。

热衷制造“地王”,也曾放言“5年40个城市综合体”,“山寨版万达”宝能在地产圈小有名气。

销售力、资金链和管控力全线坍陷,后院起火或是宝能地产一心上位全球第一大房地产发展商大股东、乃至谋求这家千亿房企控制权的真实背景。

或许是日租,百亿抢筹的皮袍固然华丽,对其地产烂摊子而言然并卵。其反差之强烈,更反映出:上门抢亲的姚老板资本玩家的习性,根本无意经营实业,既无心思,也缺能力。

楼市不相信“大跃进”!

地产财富会调查发现,宝能地产现在全靠“借新债还旧账”续命:旗下一干项目或停工或事实停工,背后是销售停滞无力回天;从集团到区域公司中高层人事持续密集震荡,背后是内部管控全线失守。

销售力坍陷
业绩连年下滑,项目大面积停工

“高价拿劣地——资金链紧绷——销售不佳——项目停工”,深陷恶性循环的宝能地产已无力自救。

首先通过一个案例看看宝能地产的实际销售能力。

沈阳水岸康城是宝能地产内部确立的北方战略支点项目。

项目位于沈阳于洪区平罗新城,以其偏远、配套不足入选当地“跑偏项目”top10。占地40万㎡,规划建筑面积70万㎡。2012年拿地,于2013年9月18日正式开盘,截止到2015年6月30日销售面积不到13万㎡,其中2015年上半年卖了873㎡。

这正是宝能地产销售力的缩影。

财报显示,2015年上半年,宝能地产全部16个在售项目销售业绩不到30万㎡,签约金额22.7亿元,实际回款2.22亿元。同期,其财务费用为3.45亿元。也就是说,2015年上半年宝能卖房拿回来的钱,连归还融资利息都不够。

2012年以来的财务数据显示,宝能地产销售收入呈现连年下滑的趋势:2014年、2013年和2012年的销售收入分别为8.37亿元、10.80亿元、21.58亿元。

截止到2015年6月30日,宝能地产2013年9月以后开盘的12个项目,合计1153.8万平方米的规划建筑面积,累计销售90.2万平方米。按照这样的进度,需要至少150个月才能去化清盘。

宝能项目案场销售情况摸底1

宝能地产2014 年度的存货周转率和总资产周转率为 0.03 和 0.02,均为行业平均水平1/10左右,这两个指标反映了宝能地产较低的资产周转能力,也是其销售乏力的佐证。

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销售与工程进度互为表里。如影随行的是工程停缓建,统称“停工”。

据了解,上海、广州、大连等8个城市多个在建项目均已停工或即将停工,最长停工时间已接近一年,停工项目总面积已达832.5万平方米,占在建项目总面积的22.8%。

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资金链坍陷
经营、投资现金流全线赤字,全靠融资支撑

销售停滞,存货高企,宝能地产资金链已经绷到极限。作为宝能系事实上的支柱,宝能地产已经陷入极度危险的境地。

一方面,手里拿着260亿元的存货,主要包括土地、已建未售商品房;另一方面是扣除57亿元预收账款(未确认收入的商品房预售款)的约340亿元总负债, 其中长期借款高达157亿元。

截至2014年底,宝能地产在建项目接近40个,预计投资总额超过850亿元,实际已完成投资218亿元,资金缺口超过600亿元。

宝能地产部分项目投资情况

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资金有缺口不可怕,只要有钱过桥,销售得力,回款及时,管控得当。国内房地产开发玩儿的就是资金。“七个盖八口锅”的把戏,通常都会耍得很有看头。但宝能地产总能做到与众不同。

现金流最能反映真实的资金状况。2012年至今,宝能地产的经营现金流和投资现金流全部为负,完全靠大量的融资支撑,累计筹资超过220亿元。

2015年上半年宝能地产财报中,货币资金(主要是现金、存款及各种现金等价物)在总资产中的占比是3.13%,同期经营现金流出现7.43亿元缺口,净亏3.15亿元。

同期宝能地产取得借款73亿元,其中的53亿元用于偿还之前的债务本金,8亿元用于偿还债务利息。当年10月宝能地产试图通过发行公司债募集30亿元,“偿还金融机构借款”依然是募集资金主要使用方向。

宝能地产连年赤字的现金流量表,估计能拿下行业之最。

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管控力坍陷
拿地战略不当,产品策略犯错,人事激烈震荡

问题出在2012年到2014年大规模扩张过程中,大肆举债,从拿地决策、产品策略直至管理执行全方位出错,终于落入如今无力回天的田地。

在这期间,宝能地产出走一线城市深圳。目前其开发项目已经布局20多个城市,二三线城市成为主战场。按照项目规划建筑面积计算,宝能地产的一线、二线、三线城市项目占比分别为18%、50%、32%。

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拿地偏好“打新城靠高铁”,则进一步强化了宝能地产的战略失误。

宝能地产一位不愿透露姓名的高管说,“2013至2014年宝能集团主要在城市新区、高铁站边上拿地。这些地并不是很理想,周围环境较差,没有配套,甚至有些地方还是村落。芜湖、沈阳、肇庆、云浮的地块简直可以用惨不忍睹来形容。”

生搬硬套万达广场商业模式导致产品硬伤。很多新进城市的综合体项目由于所在区域偏远,环境尚不成熟,商业运营遇到挑战。与万达广场开业即可实现100%入驻率相比,宝能仅能实现60%,其中超过三分之一的物业目前入驻低于50%,处于亏损之中。

压垮宝能地产的最后一根稻草,来自于跨区域开发新手的内部管控。

合肥宝能城“销售造假事件”具有典型意义。

2014年10月18日,在拿地中击退真正地标专业户的合肥宝能城正式开盘,当日对外宣称实现了15亿元销售额。有意思的是,宝能地产5年前的奠基项目深圳太古城开盘当日也是录得15亿元销售额。

然而,宝能地产出具的报表显示,2014年合肥宝能城销售面积17.87万㎡,签约销售金额13.1亿元。

后经媒体曝光宝能地产内部文件得知,合肥宝能城存在严重管理问题:“成本浪费、销售折扣过大导致少卖金额约85.53万元。电商合同返还资金约78.5万元未追回,还因资源浪费导致无效成本约39.86万元流失。还有销售作假,为完成指标虚增认购金5000多万元。”

事发后,合肥公司总经理和营销副总双双离职。而项目困境并未解除,2015年上半年,销售面积7.26万㎡,签约金额5.67亿元。

类似情形还出现在沈阳、天津城市公司。事件进一步发酵,集团层面同期出现人事震荡。公开信息显示,过去一年内有超过11名高管离职,其中绝大多数曾任职宝能集团副总裁。

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至此,不仅仅宣告宝能地产为期一年的北方战略全面破产,也拖累了宝能品牌的全面沦陷。

 


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