盘点:上海2016年地王商业巨无霸集中入市

随着项目增量井喷,竞争态势升级,上海商业地产将呈现局部区域超饱和布点,结构性过剩的状态,但优质的购物中心依旧供不应求,与此同时,落后的项目将被降级淘汰。预计2016年,将有大批外来开发商入沪。 李云凯 2016年1月14日,中国领先商业地产全程服务商RET睿意德在上海举行了201...

随着项目增量井喷,竞争态势升级,上海商业地产将呈现局部区域超饱和布点,结构性过剩的状态,但优质的购物中心依旧供不应求,与此同时,落后的项目将被降级淘汰。预计2016年,将有大批外来开发商入沪。


diwangshangchang

李云凯


2016年1月14日,中国领先商业地产全程服务商RET睿意德在上海举行了2016商业地产新趋势暨上海商业地产市场年终盘点媒体发布会。

本次发布会对2015年上海商业地产市场的发展做了回顾,重点针对业态品类发展、消费趋势和大数据在商业运营中的应用等做解析。

医疗、汽车等新兴主题购物中心时代来临

2015年,商场运营愈发注重场景体验,运营思维也发生了更深度的转化,受电商冲击小、体验度高的新业态、新品牌得到了蓬勃发展。睿意德租赁服务部总经理杜斌就此分享了上海商业地产消费趋势。

在过去的一年内,众多以日韩台湾风格的文创零售、生活集合店纷纷入驻大型商场,而且,随着消费者健康意识的提高,“运动”也成为2015年度的一大品牌动向,射箭、攀岩、卡丁车……新的运动品牌不断进入,儿童运动品类兴起,购物中心的主题出现了新的选择:运动概念。

除此以外,医疗主力店也开始进驻购物中心。医疗诊所已经成为国外优质购物中心的必备业态,平均每个购物中心至少拥有2个医疗服务商。在美国,超过三分之一的医疗诊所进驻购物中心。与国外相比,齿科、体验中心、中医养生在国内购物中心更为盛行。

diwangshangchang01

“汽车”开进购物中心由来已久,但区别于以往仅放于中庭展示,日本Venus购物中心内的汽车主力店,涵盖了销售、试驾、改装等服务。

国内的上海协信星光广场则引入美国威蒙积泰汽车工业集团(WMGTA)旗下顶级跑车品牌-赛麟(SALEEN) 中国首家官方城市展厅,还设了10个特斯拉充电桩,通过特有的充电服务吸引车主顺便消费。

杜斌表示,“和医疗、运动等新兴主题一样,目前已经有很多开发商对汽车主题抱有极大兴趣,相信有了第一个吃螃蟹的之后,就会很快被迅速复制。”

diwangshangchang020

除了新业态的出现,很多传统业态为了差异化竞争,便结合其它业态,突破创新,例如创意复合书店,结合餐饮、文创、休闲于一体,而如上海百盛优客城市广场的传统百货则开启了精品折扣自营模式。引领反同质化潮流的主力军还有原创性十足的设计师品牌,买手店、集合店等形式也大受市场欢迎。

将来的商场运营趋势更倾向于为顾客打造朋友圈,基于聚集的人群可分类为“专业”社交圈、“爱好”社交圈,“社区互动”社交圈等。例如湾里书香就是花店、书店、设计师品牌、咖啡馆的结合,为设计师提供专业人士的社交平台。

O2O集中爆发:场内运营、场外推广

上海作为全国经济金融中心,拥有充足的消费者和消费力。2015年,上海商业项目开业数量排名全国第一。但受到供应增大,品牌发展限速等影响,开业速度有所放缓,实际开业率61%,但仍高于全国平均水平。新入市项目大多分布在中外环周边,部分向外围扩散,且都注重体验化、特色化的经营策略。

diwangshangchang03

受市场经济波动影响,2015年入市项目以体量8万平方米以下的社区型及区域型项目为主,且集中在9月及12月开业,一定程度上与金九银十及大型节假日的促销季有关。

diwangshangchang04

就各业态经营而言,在11月份整体营业额首次同比下跌,其中百货及专业专卖在电商影响下下滑最为明显,同比下滑分别为3.6%及2.7%,但文化娱乐、餐饮业态延续强势在增长,同比增长分别为14.88%和13.28%。

diwangshangchang05

上海2015年的商业地产另一个显著特征是各大开发商激烈竞地,地王“分区”涌现。

diwangshangchang06

随着项目增量井喷,竞争态势升级,上海商业地产将呈现局部区域超饱和布点,结构性过剩的状态,但优质的购物中心依旧供不应求,与此同时,落后的项目将被降级淘汰。预计2016年,将有大批外来开发商入沪。

diwangshangchang07

2015年也是商业地产O2O集中爆发的一年,例如,上海超过82个大中型商场拥有APP或微信移动端口;第三方的运营商兴起,喵街已经进入了11个城市的62个商场,下载量超过170万;品牌本身也通过开发商平台、团购点评平台或者自行开发来连接线下。

睿意德策略顾问部总经理陈丽琳表示,“商场的智慧运营形成了‘场内运营、场外推广’的模式,而其建立的POS收银、CRM会员、CDZC车流统计等系统,也为大数据在商业经营中的应用提供了条件。”

淮海路商圈街铺占比最高,沿街商业价值凸显

本次发布会上,国内首家商业地产数据公司中商数据发布了最新的淮海路商圈监测报告,预计2016年,街铺将迎来2.0时代,沿街商业有望再现繁荣。

一般而言,商圈内沿街商业是购物中心及百货存量的3-4倍,而淮海路沿街商业无论是存量还是占比都位居上海核心商圈首位,倍数更是高达4.7倍。欧美发达国家成熟商圈,这一比值平均约5-6倍。

diwangshangchang08

沿街商业提供了丰富的特色定位和快速更新的货品,既躲开了电商冲击,又区别于购物中心的品牌同质化,因此位于核心区域内的街铺租金居高不下,以特色餐饮及零售为主导。

diwangshangchang09

而原本作为商圈亮点的多家旗舰店,虽然博得了人气和消费,但蚕食了大量商圈客流,反而冲击了大量其他店铺的生意。去年的双十二当天,MUJI全球最大旗舰店落户淮海路,根据中商数据检测,当天销售额高达到215万。客流排队长达2小时,甚至推动了商圈当天客流的大幅增长。但目的性消费并未惠及其他商业。

对MUJI当日场内客群的数据分析,其后台搜索行为标签明显,这对未来产品设计、精准营销提供了基础。

diwangshangchang10

随着大数据更多应用于消费者画像描摹以及运营监控,开发商和品牌商得以更加有效地掌握商圈人流变化和行为轨迹。中商数据已经面对商业地产开展消费者研究和选址模型,中商数据总经理周长青表示,“随着大数据在商业地产这一垂直领域的深入,更加精准地针对消费者需求引入特色品牌,将为商圈的升级提供有力的保障。”

(文章来源:RET睿意德 李云凯)


转载免责声明:凡文章首注明 “来自:XXX(非地产人日报)”的新闻稿件和图片作品,系本站转载自其它媒体,转载目的在于信息传递,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的,请联系本站管理员,邮箱:i@rdaily.cn。

未经允许不得转载:地产界 » 盘点:上海2016年地王商业巨无霸集中入市

评论 0

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址