创客空间的运营者到底靠什么来盈利?

创客空间崛起的背后,创客空间的运营者靠什么来盈利?创客空间如此繁多,真正能够为创客提供优质服务的创客空间又有多少?这个新兴领域,在经过大浪淘沙的竞争之后,又有哪些企业,最终会脱颖而出? 白亚静 2015年以来,为了打造中国经济增长新引擎,国务院出台了一系列推进“大众创业,万众创新...

创客空间崛起的背后,创客空间的运营者靠什么来盈利?创客空间如此繁多,真正能够为创客提供优质服务的创客空间又有多少?这个新兴领域,在经过大浪淘沙的竞争之后,又有哪些企业,最终会脱颖而出?


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白亚静


2015年以来,为了打造中国经济增长新引擎,国务院出台了一系列推进“大众创业,万众创新”的政策。创业者们踏着时代的节点,各显神通,奏出时代最强音。为各类创业者提供空间及其他各类服务的创客空间也如雨后春笋般在各地开花。

创客空间崛起的背后,创客空间的运营者靠什么来盈利?创客空间如此繁多,真正能够为创客提供优质服务的创客空间又有多少?这个新兴领域,在经过大浪淘沙的竞争之后,又有哪些企业,最终会脱颖而出?

在经济“新常态”之下,为了打造经济发展的新引擎,国务院出台了一系列推进“大众创业、万众创新”的政策举措,多层次的政策扶持体系日渐形成。这进一步唤起了创客们的创业激情。在这股创业浪潮中,创客空间迅速落地,全面开花。

在创客空间供应井喷的背后,他们中的不少项目却存在盈利难题,甚至局部区域呈现过剩风险。盈利难、供应多,为何仍有企业青睐,这一新兴业务背后的真正机会点是什么?

地产商另类去库存

参与创客空间的运营者,来自多个维度。其中一类是地产开发商,他们希望通过差异化服务实现高租赁率,以及谋求转型获取高估值。实质上,这是一种房地产另类去库存方式,通过“供给侧改革”,盘活现有存量,迎合新需求。

近几年,商办物业市场的出租情况并不乐观。以目前领跑全国甲级写字楼租金涨幅的深圳为例。戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端称,2016年,深圳甲级写字楼市场将迎来供应高峰,可见供应量将达到“相当惊人”的226万平方米。

尽管在深圳未来供应中,总部物业的体量较大,占比约为65%,有鉴于以往总部物业延期率较高,所以实际供应量会有所缩小。戴德梁行华南及华西区董事总经理陈家龙指出,未来一两年仍存在风险。

仲量联行更是预测,2016年的深圳甲级写字楼空置率将会拉升至近20%。如果这一数字预测准确,那么从2014年末的3%空置率,到2016年的20%,深圳市场只用了两年。

然而,作为差异化服务出现的创客空间,其出租率出现分化,有的并不乐观。

尽管深圳前海蛇口片区新增注册企业增长迅速,平均每个工作日新增注册超过200家,但是需求有限,而且相当一部分初创团队更关注物业所在地附近的交通、居住情况,这使得深圳原关外地区大量的创空空间吸引力有限,出现空巢情况。

一 名初创团队的创始人向《每日经济新闻》记者表示,寻找办公地点时,成本是考量因素之一,但并不在首位,“如果没有拿到融资,自己会凭借资源寻找一些低成本 的办公场地,不会轻易进入租金换股权的“孵化器”;如果拿到融资,交通、内部创业氛围将成为优先考虑项,南山是首选,不考虑蛇口、龙岗等地,主要因为交 通、地段问题”。

运营者的股权投资经

近年来,国内不少的银行存款通过各种新兴互联网金融平台、创新产品等渠道,转化为资产管理产品。2015年,中国的资产管理市场规模逼近70万亿元,而且仍在继续快速增长。这部分资金需要投资渠道,这也使得2015年上半年,创客融资较为容易。

在此背景下,创客空间的运营者通过零佣金、产业聚集等吸引创客,以换取后者的股权。实质是将创客的项目转变为资产端,进行股权投资。比如,蚂蚁创客空间的模式即零租金,它的做法是,创客转让5%股份,以换取免费办公场所等。

36氪创办的“氪空间”模式,风险较小。与投资型孵化器直接投资不同,虽然氪空间不向入驻的创业团队收费,但是也不进行股权投资。它的盈利模式是通过举办线下活动如路演等,为风投基金推荐优秀项目。

然而,从2015年8月开始,创投投资遇冷。当时,清科统计数据显示,2015年8月,中国VC/PE市场共发生投资案例275起,披露总投资金额达39.57亿美元。虽然投资数量同比增加175%,金额同比增加164.79%,但环比7月,案例数减少了11.29%,金额下降了63.58%。

时下,另一部分运营者试图将创客这部分资源从股权投资标的,变为债权投资标的,比如租金分期等。

就目前来看,主流房地产商的创客空间均以租金作为主要收益来源,如SOHO 3Q等。另外,部分还需要通过物业销售保证现金流,比如华夏幸福基业产业园区70%的收入来自于物业销售,“以售养租”。通过嫁接第三方租金分期业务,既可以快速回款,也可以提前锁定出租率。

万科的产品除了收取租金、物业费,主要依靠收取增值服务费。比如广州万科云工坊,主要服务互联网科技、设计创意类产业,含有试水意味。深圳万科云则采取了类似优步的模式进行运营,其内部的设计公社将聚集大量建筑设计师,可以优先抢单万科的设计标。不过,克而瑞的研究指出,“由于是重资产运营模式,后续若无新的盈利途径,可能面临入不敷出的风险”。

看中土地转性的升值收益

很多旧有的工业厂房被改造成创客空间,在更新了屋内装修、赋予了建筑以文化、并聚集起时代最热的创业企业后,原有工业用地得以升值。

招商蛇口在上市前获得高估值的原因之一,即因为其在前海贸易区拥有大量工业用地,一旦转性,价值倍增。

具体到个案,位于蛇口的南海意库的前身便是旧厂房。改造后,荒废的产业园区被盘活,不仅被用作招商地产的总部基地,还用于出租,在内部聚集了一大批创意类小微企业,不仅活跃了该片区的消费氛围,还提升了片区内的住宅价格。

除了增值,推进工业用地转性还有政策风口。以上海为例,工业用地占比偏高,目前初步规划要将工业用地控制在500平方公里以内,因此将出现超过300平方公里的工业用地需要改造。

在此背景下,2015年底,金地商置与上海启客集团签署了合作协议。当时,其相关项目负责人曾向《每日经济新闻》记者表示,由于上海土地的获取成本递增,如何盘活外中环之间的存量用地,尤其上海市中心的大量工业用地就成了关键问题。

目前,金地商置“IBASE”系列的联合办公项目较有特色。其在深圳的项目,与一般地产开发商的项目不同,不设置过高的承租面积限制,将大空间分割成多个小型独立办公室,因而提供了一批租金总价低的办公空间。

WeWork

WeWork 是一家于2010年在美国成立的房地产公司,专注于联合办公租赁市场。公司最初成立时,面积还不到300平方米。但公司成立近一个月后就实现了首次盈利, 此后从未亏损。2014年,WeWork实现了1.5亿美元的营业收入,营业利润率达到30%,市场估值超过50亿美元,预计其2015年营业收入有望超 过4亿美元。

盈利模式

1、向创业者(个人或公司)收取租金2、隐形回报获利。WeWork除了会员租金和配套服务收费之外,WeWork还通过周边地价溢价、对种子公司投资等隐性回报来获利。

商业模式特点

1、地产开发到运营的轻资产创新

2、办公楼宇产品形态的创新

3、集约经营到共享经济的创新

4、空间硬件到服务的变革

衍生服务

创客空间里的“中介”:各显神通赚佣金

每经记者 白亚静

去美国西部淘金的路上,诞生了牛仔裤生意。

大众创业蓬勃发展之际,为创客空间招揽客户,并为创客提供各类服务的中介也随之诞生。与传统地产中介有所不同的是,这些新中介和他们所服务的客户一样,也是创业企业。

中介穿针引线

2015年8月,深圳创客周期间出台了《关于促进创客发展的若干措施(试行)》和《促进创客发展三年行动计划(2015年~2017年)》。

这些规划表示,从2015年开始,深圳这座城市每年将至少新增50个创客空间、10个创客服务平台以及新增创客3万人。这意味着,到2017年底,深圳创客空间数量有望达到200个、创客服务平台达到50个、创客超过10万人。

显然,这就存在一个可观的联合办公租赁市场,需要中介穿针引线。

然而,就目前而言,中介们撮合交易的规模并不大。以某创业型地产中介为例,其2015年第四季度的规模只有500万元,相当于传统中介一家分店的量。为了扩大营业额,多数中介还承接甲级写字楼等传统商办的租赁撮合业务。

不过只收取佣金的创业中介弊病在于,很难解决交易低频,商业模式的延展性不够等问题。简言之,只是将线下业务搬到了线上。

除了帮创客找办公空间的中介,还有另一帮“中介”在帮创客申请创业优惠政策。当然,后一种“中介”很少是创业公司。一名创客告诉记者,深圳的相关代办公司,多数事前不收费,事后收取20%左右佣金。

为资金搭建应用场景

2015年,P2P跑路时有耳闻。刨除恶意进行庞氏骗局的团队,事实上绝大多数的项目死在了风控缺位。

风控缺位的原因很多,然而即使如红岭创投,能够在传统金融机构招募资深风控人士,也难以避免亿元级的坏账。根本问题出在资产端,很多在P2P上进行高息融资的项目,其实是被银行“挑剩”的。

在曾主导某P2P项目的创业者陈振锋看来,对风控的要求,最后将落实到对优质资产的需求。

他称,目前,市场上就有一种项目模式的切入点即在于此,虽然初步来看,这种模式实际上只是一类中介平台,但其对创业公司是零佣金服务,事实上,是在为资金做资产端、为P2P等有借款需求的资金搭建应用场景。

与收佣类的中介网站逻辑有所不同,这种项目不直接罗列待租项目。陈振锋解释称,其核心业务不在于替创客寻找办公空间,所以希望着重展现另两块有助于闭环的业务:租金分期、租金管理。

目前,为之提供租金贷款的有多类金融公司,如小额贷款、P2P等。在具体操作中,创业公司向上述项目申请租金贷款,依旧按月付款,但是该项目将为之全额付满一季度租金以获取相应的优惠。

当然,可以预期,该项目模式的推广效果,将在不同城市间存在一定差异。北京等城市的消费习惯是按季度、按半年付租金,深圳等城市则是月付。如果在深圳,租金优惠不足以抵扣租金分期利息,相关创业公司又不存在资金短缺,则推广难度加大。

行业生态

创客空间多创客不够用?

每经记者 王杰

创客,是指出于兴趣与爱好,努力把各种创意和想法转变为现实的人。创客空间简单来说是一个具有“加工车间”功能的开放实验室,创客们可以在这里共享资源和知识,一起动手做东西,来实现他们的想法。创客空间的理念是开源和分享。

在“大众创业、万众创新”的时代浪潮面前,针对小微型创业公司打造的联合办公、创客空间如雨后春笋般出现,不仅催生出优客工场、Founder这样的专业运营机构,甚至连SOHO中国、万科、瑞安等知名房企都纷纷涉足这一新兴领域。

创客空间将洗牌

有业内人士认为,创客空间增长速度很快,暂时出现“创客空间多、创客少”不匹配的情况,但真正能够为创客提供优质服务的创客空间仍然稀缺,创客空间也将经历一个洗牌的过程,在市场规律的作用下不断进行调整。

但是,也有创客空间对创客有实质性帮助。据报道,2015年,北京融资企业中,位于望京SOHO的共有13家公司,融资总额达到了44.89亿元。融资额排名前十的公司中,望京SOHO里的企业独占4席。

在创业者看来,能够入驻望京SOHO,是自身资金实力的一种证明。这一点跟融资额和估值一样,满足了吓唬对手和装点门面的需要。潘石屹和这里的创业者们成功营造了这样一种氛围,用SOHO的品牌作为背书,更能吸引投资人。

选择哪种创客

然而,创客不得不面对一个残酷的现实:大部分人如果创业,都会遭遇失败。目前,国内青年初次创业成功率不足10%,而创客们的创业成功率则可能更低。

那么创客和创客空间又应该如何双向选择呢?

百 世金谷总经理、Work+主创人之一的刘文军在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,在各创客空间中,选择哪种创客是个经营策略。创客空间中分几类产品: 一种是纯粹的创客空间,对于初创企业整体的运营服务,以股权来换取服务、租金等。这类纯粹的创客空间,对于入驻团队的甄选,有一定的标准,对本身的服务能 力也要求比较高,比如36氪的氪空间等。

刘文 军说,另外一类是WeWork模式,主要倾向于收取创业企业的租金,这更倾向于已经得到A轮融资的初创企业,也就是已经在孵化第二个阶段的企业。这类企业 就更适合望京SOHO这种创客空间,这种办公环境比较好,创业团队的人数超过10人以上,不适合做联合办公。创业者更适合于独立的办公环境,也有更稳定的 发展,团队也更稳定。

市场风向

创客空间站上风口谁将成领头羊?

每经记者 包雨朦

2015年,WeWork以100亿美元的估值完成了9.69亿美元的融资,成为全球估值排名第11位的创业公司。这让人们再次看到了创客模式所蕴含的市场空间与能量。

WeWork模式也引来一批中国企业跟风。不论是被称为中国版WeWork的优客工场,还是潘石屹的SOHO 3Q都在跑马圈地,试图获取市场蛋糕。

“大众创业,万众创新”这一顶层设计出台之后,国内各类创客空间如雨后春笋般涌现。“创客空间”俨然成为2015年中国经济的热门词汇。在国家政策的鼓舞下,创客空间的风口正在到来,快速做大规模、做出品牌,是未来成为行业领头羊的关键。

WeWork的“跟风者”

网上有一个关于互联网创业公司的段子广为流传:全球最大的出租车公司Uber,没有一辆出租车;全球最热门的媒体所有者Facebook,没有一个内容制作人;全球市值最高的零售商阿里巴巴,没有一件商品库存;全球最大的住宿服务提供商Airbnb,没有任何房产。

当然,全球最炙手可热的办公租赁服务公司WeWork,也没有任何属于它自己的办公楼。WeWork的商业模式相当简单:用折扣价格租下整层写字楼,然后分隔成单独的办公空间,出租给愿意挨着办公的初创企业和小公司,为他们提供基础服务并收取会员费。

WeWork模式大获成功,就在于它抓住了一直被商办物业运营商所忽略的写字楼短期租赁需求。对于初创企业来说,他们正处于最艰难的起步阶段,更需要专注在创业事业上,WeWork正是把握住了这类企业的诉求。

从万科离职之后,毛大庆宣布创办优客工场。毛大庆表示,他不会像WeWork 一样去向别人租赁办公空间,而是要利用他在房地产行业多年的积累,去与那些有存量资产的开发商合作。“我是拿社会闲置资产去做,WeWork模式是重资产化,而优客工场是轻资产。”

2015年4月,优客工场注册诞生,仅一个多月后,毛大庆就已经完成了在北京的10处选址,与万科、鸿坤、阳光100等大型企业和创投机构达成战略合作。

截至2016年1月,优客工场已在全国16个城市的36个项目进行了签约,总面积12万平方米,预计可容纳超3000家企业。

创客空间如何盈利?

优客工场轻资产化的运作模式很快吸引了市场的注意,但也有业内观点指出与开发商战略合作的方式也有其局限。

“与不同的开发商合作太过分散,很难做大规模。”优淘城总裁薛建雄说,“说到底,创客空间只有达到一定的规模才能实现盈利。”

毛大庆也承认,经过测算,如果优客工场的桌子规模达不到2万张以上,线上和线下都不好做。

2014年,SOHO中国董事长潘石屹在美国参观了WeWork后,就决意将其搬回中国。潘石屹推出了3Q空间,与毛大庆不同的是,所有的3Q空间都位于SOHO已有的办公物业内,所有空间自己持有、自己运营。

首 个3Q空间在北京东北部的望京SOHO亮相,内部装修年轻时髦,以工位为单位出租,最低租期一周,开放式工位每周价格1000元,3~5人的封闭空间工位 每周价格1300元。除此之外,3Q空间的亮点还在于它的O2O模式——租客只需在网站上预约,即可像酒店入住一样,迅速开始办公。3Q还提供免费的公共 空间、咖啡茶水、WiFi以及限量免费的会议室等服务。

据 了解,第一批亮相的望京SOHO 3Q空间能提供的座位为655个,而到北京光华路SOHO 3Q空间开业时,其整体座位数已经上升到了3000个。潘石屹公开表示,未来,SOHO也会和绿地等开发商合作,对二线城市的闲置地产资源加以改造利用, 实现“4万个座位”目标。

薛建雄认为,潘石屹的每一座SOHO广场的体量都相当大。巨大的空间容量,有助于吸引那些具有发展潜力的初创公司进驻。“像饿了吗这样的潜力公司,可能初期的办公需求只有两三个办公位,但它的发展极快,后面几年呈几何级数增长。如果没有足够的容纳空间,就会流失掉这部分真正有价值和实力的企业。”薛建雄解释说。

早在优客工场面世时,毛大庆就直言,“我们不是WeWork,WeWork+创新工场才是优客工场的自我定位。”由此不难看出毛大庆的野心,办公租赁是其次,从孵化培育创业企业中分得一杯羹才是最终目标——这也代表了很大一部分创客空间实践者的心声。

薛建雄表示,创客空间的运营者是不是有经验的开发商并不那么重要,最重要的是提供物业服务,满足初创企业各类需求。这样看来,自2012年起就宣布要做“包租公”开始运营自有物业的潘石屹已经在一定程度上取得了先机。

(文章来源:每日经济新闻 白亚静


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