八个大招,能否拯救旅游地产脱离苦海?

现在房企做旅游地产,要靠天、靠政策都不行了,关键还是要“自救”。 丁祖昱 旅游地产市场压力巨大,根据克而瑞统计,2013年我国新上市旅游地产项目3040个;2014年为2666个;2015年尽管有较大幅度回落,但截至10月底仍有642个新增项目。 再看旅游地产“生产大户”海南省,...

现在房企做旅游地产,要靠天、靠政策都不行了,关键还是要“自救”。


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丁祖昱


旅游地产市场压力巨大,根据克而瑞统计,2013年我国新上市旅游地产项目3040个;2014年为2666个;2015年尽管有较大幅度回落,但截至10月底仍有642个新增项目。

再看旅游地产“生产大户”海南省,2015年全年房地产销售额982.75亿元,同比增5.1%;销售面积1052.28万平方米,同比增长4.8%。但与之形成鲜明对比的是,2015年前11月,海南省商品房待售面积1330万平方米,同比增长41.1%——销售几乎没有增长,但供应量却激增。

所以,现在房企做旅游地产,要靠天、靠政策都不行了,关键还是要“自救”。2015年,市场上涌现了很多旅游地产新模式,让我们看看他们分别都是怎么做的。

大招一:主题乐园。2015年底突然有一波大中小企业在各地投建主题乐园,其中最大的代表是碧桂园与大连海昌的合作,碧桂园负责房地产项目的开发,海昌负责主题公园的开发与运营。但事实上,现在主题乐园全国遍地皆是,华侨城早就在全国复制了欢乐谷等项目。单是南京,2015年就有7个主题乐园正在建设中;预计到2020年,国内将有59个主题公园、5个水上乐园建成运营。这些主题乐园大部分不存在差异,存活都有问题,可见主题乐园并不是旅游地产的救命稻草。做了比较成功、人气较高的主题乐园如广东长隆欢乐世界,房企可以对这一案例进行学习。

大招二:结合景区。如荣盛发展与黄山市合作开发黄山北大门,计划打造成以度假、养生、娱乐、休闲、游客集散为一体的文化旅游陆港新区,释放黄山旅游资源效益。中国每个地方都有“老天“赐予的自然景观,但由于数量诸多,如果不经加工便缺乏特色和核心竞争力。如果房企的规划和运营成功,能够提升整个区域的旅游产业,但要注意避免以开发为名圈地的情况。

大招三:整体运营。如绿地和天山集团合作,在石家庄共同建造400万平方米的燕赵文旅综合体天山之门,将建设燕赵文化步行街、燕赵大型实景剧场、燕赵主题乐园,和商业、酒店会展等业态。这样的项目更像是旅游地产和产业地产的结合,以当地的人文情怀为卖点,最终目的则是拉动当地经济和产业的发展。

大招四:规模制胜。两家千亿房企恒大和碧桂园都对旅游项目进行大手笔投资,恒大投资1600亿元在儋州填海建造了12000亩的海花岛后,碧桂园紧接着宣称在马来西亚投资超2500亿元建造占地14平方公里的森林城市。历史上也有不少超过1000万方大体量项目,如雅居乐清水湾等、金融街巽寮湾等。这些项目规划前景很好,但体量巨大、开发周期长,对房企的资金和运营都将是考验。

大招五:社群关怀。这一运作模式以秦皇岛阿那亚为代表,主要有三大特点:一是从客户需求出发,完善各类配套和服务;二是关注人的精神追求和情感,通过情怀和温度加强体验;三是建立社群文化,让业主个人融入公共空间,把业主变为合作伙伴,重建人与人之间的亲密关系。同样类型的还有万科海南森林度假公园,这些项目的核心都是客户服务,并有大量老客户带新客户。

大招六:文化逼格。最近比较火的如苏州诚品书店,总面积达5.6万平米的综合体中书店占据了1.5万平米,剩余的面积由文具店、咖啡馆、餐饮、服装店、家居店、展览馆等组成。在这个综合体旁边,还有两栋塔楼共76套高级公寓出售,其所在的苏州金鸡湖畔本身也是苏州文化产业聚集地。阿那亚同样因社区中“最孤独的图书馆”而颇受关注。这些带文化配套的旅游项目,十分贴合当前“文艺青年”的需求。

大招七:个性配套。以前的旅游地产配套,大部分是酒店、高尔夫加上温泉的“三菜一汤”,标准化严重。如今旅游地产有更多配套创新,如阿那亚的高尔夫会所、马会、鸟语湿地公园、邻里中心、沙滩酒吧、业主食堂等等,更为人性化,既能满足业主基本需求,又让业主个性得到体现。

大招八:丰富渠道。旅游地产营销方面,也不仅限于将客户一车车从各地运送至案场了。以海花岛为例,恒大在全国24个展厅,300多个项目案场同时蓄客,有经过培训的销售人员进行宣传介绍。开盘期间,海花岛现场与恒大全国案场共同销售,最终创造了开盘122亿元的销售奇迹。如何强化销售渠道,将是旅游地产未来营销的重中之重。

(文章来源:丁祖昱评楼市)


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